摘要：在房屋租賃關系中，房屋承租人處在相對弱勢的地位，侵犯房屋承租人權利的事件時有發生，本文通過討論比較常見的幾種侵犯承租人權利的情況，使房屋承租人對自己的一些權利義務有更深入的了解，從而在租賃合同的履行過程中權利受到侵害時采取有效的措施保護自己的合法權益。

 

關鍵詞：房屋承租人    權利    侵害

 

隨著城市規模的不斷擴大，人口的增多，人們觀念的變化，房屋租賃越來越來普遍。在房屋租賃關系中，房屋承租人處在相對弱勢的地位，侵犯房屋承租人權利的事件時有發生。

 

當事人簽訂房屋租賃合同后，承租人除了一般租賃合同中享有的請求出租人交付租賃房屋并使租賃房屋保持合同約定使用的狀態、對租賃房屋享有占有和使用的權利等權利外，還享有一些特殊權利，例如房屋承租人的優先購買權、承租人共同居住人的繼續承租權等，當房屋承租人的這些權利被侵害的時候，承租人應采取有效的法律措施來保護自己的合法權益。

 

一、房屋承租人的法律地位

 

要準確把握承租人的法律地位，首先必須弄清房屋租賃權的法律屬性。學術界對房屋租賃權存在債權和用益物權兩種觀點，有人認為：承租人對產權人所有的房屋，享有占有、使用和收益的權利，所以房屋租賃權屬于用益物權，甚至在《物權法》頒布前，有人提出應將房屋租賃權歸入用益物權體系。但這一觀點并未被我國立法機關采納，就我國目前立法來說，還是將房屋租賃權歸屬于債權而非用益物權。《合同法》第二百一十二條規定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”而且新出臺的《物權法》中只規定了土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權和地役權四種用益物權以及海域使用權等特許物權，根據物權法定原則，法律沒有規定的，則不屬用益物權。當事人不能自己創設物權，所以認為房屋租賃權屬于用益物權是沒有法律依據的。

 

房屋租賃權是債權還是用益物權，對確定承租人在房屋租賃關系中的法律地位有決定性作用。因為用益物權是優先于所有權的物權，如果物的所有人與用益物權人對標的物的占有、使用和收益兩者之間發生沖突，則由用益物權人優先占有、使用和收益，并且，物權的對世性也決定了物權對當事人之外的任何人都有效力。而債權的相對性則意味著權利義務關系只能在特定的當事人之間產生，并不能對當事人外的第三方發生效力。但是我們說房屋租賃權不是用益物權，并不是否認房屋租賃權的用益性。正是由于房屋租賃權是具有用益性質的債權這一特征，決定了房屋承租人在權利受到侵害后的某些法律關系中的法律地位具有獨立性。

 

二、房屋承租人權利受侵害的幾種情形

 

（一）承租人的優先購買權受侵害問題

 

承租人的優先購買權，是指當出租人出賣房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優先于其他人購買房屋的權利，《合同法》二百三十條對此權利做了明確的規定。

 

優先購買權是承租人基于房屋租賃合同所擁有的一項附隨性的權利，這種權利的性質在學術界有很大的爭議。當前國內主要存在期待權說、形成權說、請求權說、物權說等幾種不同的觀點。但基于物權法定原則，幾乎可以確定承租人的優先購買權是一項債權而非物權。而債權我國立法上是否是侵權行為法的保護對象還存在較大的爭議，《侵權責任法》第二條規定：“侵害民事權益，應當依照本法承擔侵權責任。本法所稱民事權益，包括生命權、健康權、姓名權、名譽權、榮譽權、肖像權、隱私權、婚姻自主權、監護權、所有權、用益物權、擔保物權、著作權、專利權、商標專用權、發現權、股權、繼承權等人身、財產權益。”這一條規定雖然結語的表述是“等人身、財產權益”的開放性規定，但在詳細列舉該法所保護的18種民事權益時，并未明確列舉債權，這使得房屋承租人在其優先購買權被侵害時適用侵權責任法進行保護有了一定的困難。

 

《合同法》二百三十條雖然規定了承租人優先購買權，但對優先購買權的行使及其被侵犯后的救濟方式并沒有詳細的規定，使得司法實踐中對侵害承租人優先購買權的案件裁決有較大爭議。值得欣慰的是，最高人民法院2009年9月1日起開始施行的《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》對侵害承租人優先購買權的行為做了較為完善的規定，其第二十一條規定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。”這一規定填補了之前立法的空白，明確了承租人優先購買權被侵害后的救濟方式。

 

最高院司法解釋的第二十一條雖然認可了第三人與出租人之間的買賣合同的有效性，但是其并沒有弱化對承租人有先購買權的保護，反而該司法解釋相關條款更加完善了對其的保護。但是，承租人在其優先購買權受到侵害時只能在請求賠償或者要求行使優先購買權這兩途徑種選擇一種進行救濟。同時承租人主張優先購買權也有較大限制，根據該司法解釋第二十四條的規定，具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：1、房屋共有人行使優先購買權的；2、出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；3、出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的；4、第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。

 

（二）第三人對房屋的侵害問題

 

房屋租賃期間，第三人對房屋進行侵害，承租人是否可以直接向侵權人主張權利?

 

根據合同法及物權法的相關規定，承租人是房屋的合法占有人，占有是一種準物權，是受物權法的保護的一種事實狀態。《物權法》第二百四十五條規定：“占有的不動產或者動產被侵占的，占有人有權請求返還原物；對妨害占有的行為，占有人有權請求排除妨害或者消除危險；因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權請求損害賠償。”由這一條可以明確看到，當第三人對房屋的侵害妨害了承租人的占有時，承租人可直接向侵權人主張權利。但由于房屋所有權人也可以基于所有權向侵權人主張權利，因此可能出現房屋所有權人與承租人權利交叉問題，以及對于“妨害了承租人的占有”的界定問題，對此情況我國法律沒有明確規定，因此，必須根據具體情形來定。

 

首先，對于此處的占有，應該采廣義理解，承租人承租房屋后，即對房屋享有占有、使用和收益的權利，因此，第三人對于占有（狹義）、使用、收益的侵害，都應當被認定為妨害承租人占有的行為。其次，根據民法原理，物的使用權優先于物的所有權，因此，在一般情況下，承租人的主張權利應優先于所有權人，也就是說在承租房屋遭受第三人的侵權時，承租人可以直接向侵權人主張權利（如房屋被他人侵占，被他人切斷水電等）。但在有些情況下，承租人則未必有優先主張權。例如，在房屋受損的責任追究上，依《合同法》的規定，出租人應當履行租賃物的維修義務，由此可見，在房屋遭到第三人破壞這種情況下，根據權利義務對等原則，應由所有權人主張權利。如果所有權人不主張權利，因此而影響承租人對房屋的占有、使用、收益的，承租人可以依租賃合同向出租人主張權利。

 

（三）房屋拆遷時承租人的補償安置問題

 

隨著社會經濟的不斷發展，房屋拆遷也越來越頻繁，作為房屋所有權人的被拆遷人的權利保障是社會重點關注的問題，然而在拆遷過程中還有另一類弱勢群體，他們的權利也是經常受到侵犯，但是幾乎得不到救濟——房屋承租人。

 

房屋拆遷時承租人的補償安置問題主要規定在《城市房屋拆遷管理條例》中。拆遷租賃房屋時，被拆遷人應與承租人進行協商，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對承租人進行安置的，由拆遷人對被拆遷人給予補償；被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

 

租賃房屋按其用途可分為住房承租人與非住房承租人，該條例也分別對兩類房屋承租人就房屋拆遷時的安置補償問題做了相應的規定。對住房承租人來說，條例的第三十一條規定：“拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。”該條款規定了在拆遷過程中拆遷人應當向承租人支付搬遷補助費以及支付臨時安置補助費或提供臨時周轉房。

 

非住房承租人與住房承租人在房屋拆遷中的利益是不同的，因為非住房承租人不僅需要將拆遷房作為單位的住所，更重要的是使用房屋獲得經濟利益。《城市房屋拆遷管理條例》對此確只有原則性的規定“因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當給予適當補償”，關于停產停業的補償都包括哪些并沒有明確規定，這也造成了在實踐中非住房承租人因拆遷受到較大的損失。

 

三、小結

 

在房屋租賃關系中，當事人對租賃法律關系中的各自的權利義務應該有一個全面的認識。房屋租賃糾紛的不斷增多，其主要原因通常是當事人對各自的權利義務認識清楚。特別是房屋承租人，其本身在房屋租賃法律關系中就處在相對弱勢的地位，權利容易受到租賃合同相對人以及第三人的侵害。但隨著國家法律的不斷完善，立法通過平衡房屋租賃各方的權利義務，在法律邏輯上更科學和對相關當事人做到公平保護，對房屋承租人的法律保護也更加完善。承租人只有了解了自己的各種權利，才能在租賃合同的履行過程中權利受到侵害時采取有效的措施保護自己的合法權益。