本案借名購買的房屋的所有權屬于誰?
作者:胡發富 發布時間:2014-07-28 瀏覽次數:1273
李大虎與王秀華系朋友關系。因李大虎存在銀行信用不良記錄,購房時無法辦理銀行抵押貸款。2009年8月份,經雙方協商同意,李大虎以王秀華名義購買住房一套并辦理住房抵押貸款,購房款及銀行貸款由李大虎支付,房屋所有權歸李大虎所有。在李大虎安排和陪同下,王秀華于
本案的爭議焦點是:借名買賣房屋后,房屋所有權屬于誰?合議庭對此存在
兩種意見。
第一種觀點認為,不動產物權以登記為準,未經登記不產生物權效力,李大
虎未登記為物權人,因此,其請求沒有法律依據,應不予支持。
第二種觀點認為,盡管不動產登記在王秀華的名下,但對于雙方當事人之間的爭議,應當根據購房時雙方當事人的真實意思表示,結合房款支付、房屋交付、居住、使用情況綜合分析確定房屋歸屬。本案中,李大虎因不符合辦理銀行貸款的條件,借用王秀華的名義購買房屋并登記房屋產權,購房款實際由李大虎支付,房屋也由李大虎實際使用,因此,法院應據此判決支持李大虎的訴求。
筆者支持第二種觀點,理由如下:
第一、我國《物權法》第九條(不動產物權登記生效主義及其例外)第一款規定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外;第十四條(不動產物權的變動)規定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載于不動產登記簿時發生效力;第十五條(區分原則)規定,當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或合同另有規定的外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力;第十六條(不動產登記簿的效力)規定,不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理;第十七條(不動產登記簿與權屬證書)規定,不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項,應當與不動產登記簿一致;記載不一致,除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外,以不動產登記簿為準;第一百零六條(善意取得)規定,無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的,所有權人有權追回;除法律另有規定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產或者動產的所有權:(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;(二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的,原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的,參照前兩款規定。實際上,登記簿并不能最終實體上決定房屋產權的歸屬,它只具有權利推定的效力,可能與實際權利狀況并不一定完全吻合?!段餀喾ā返谑鶙l第一款規定是對不動產登記簿推定力的規定,不動產登記簿的推定力是權利的推定而非事實的推定,是可以推翻的推定。房屋物權登記產生的公示公信效力,是對社會公眾產生的外部效力。善意第三人有理由相信該登記而與登記的權利人進行交易,法律對善意第三人取得的權利亦予以保護。但是,房屋物權登記的效力,僅是一種推定效力,即推定登記的物權人為該房屋的權利人,在該房屋物權不涉及善意第三人的情況下,當事人有相反證據證明其為真正的權利人時,可以推翻這種推定,特別是當事人之間的合法有效的民事合同(協議)可以推翻這種推定。
第二、我國《民法通則》第五十四條(民事法律行為的定義)規定,民事法律行為是公民或者法人設立、變更、終止民事權利和民事義務的合法行為;第五十五條(民事法律行為的實質要件)規定,民事法律行為應當具備下列條件:(一)行為人具有相應的民事行為能力;(二)意思表示真實;(三)不違反法律或社會會公共利益;第五十六條(民事法律行為的形式要件)規定,民事法律行為可以采取書面形式、口頭形式或者其他形式。法律規定是特定形式的,應當依照法律規定;第五十七條(民事法律行為的效力)規定,民事法律行為從成立時起具有法律的約束力。行為人非依法律規定或者取得對方同意,不得擅自變更或者解除。本案中,雖然涉案房屋登記在一方當事人名下,但并不能因此確定該房屋所有權就歸該當事人所有。房屋產權登記是登記機關對不動產當時權屬關系及表現狀態的認可和證明,其并不創設具體的權利義務關系,當事人是否享有對不動產的權利,仍取決于當事人之間的民事實體法律關系。解決房屋歸屬問題,應看購房時雙方當事人的真實意思表示,并結合房款支付、房屋交付、居住、使用情況等進行綜合分析,再確定房屋歸屬。本案中,2009年8月份,李大虎與王秀華雙方協商同意,李大虎以王秀華名義購買住房一套并辦理住房抵押貸款,購房款及銀行貸款由李大虎支付,房屋所有權歸李大虎所有,這是民事法律行為,具有法律約束力;
綜上,筆者支持第二種意見,法院最終采信了筆者的意見。(本文當事人均為化名)