海門市的解放路上，幾乎每天都有店面易主。而店面的轉(zhuǎn)讓，也并非一般房屋轉(zhuǎn)租那邊簡單，還要有所謂的轉(zhuǎn)讓費才方顯門面的尊貴。轉(zhuǎn)讓費，并非法定的稅或費，而是經(jīng)濟(jì)生活中逐步衍生出的一種費用。

 

一、轉(zhuǎn)讓費性質(zhì)的厘定

 

門面轉(zhuǎn)讓費是指承租人（或者門面所有人）將承租（或自己所有）的門面房轉(zhuǎn)租（或出租）給他人、在租金之外收取一定數(shù)額的費用。這種費用是一筆復(fù)合型的費用，可以從多種角度進(jìn)行解析。

 

⑴從法律角度，轉(zhuǎn)讓費是對優(yōu)先租賃權(quán)的一種購買。好的門面資源具有稀缺性，正所謂“一步金一步銀”。優(yōu)質(zhì)的門面是有限的，當(dāng)前店主的承租期限屆滿或者正在租賃期間但不再需要繼續(xù)承租，后來者支付給他一筆攤位轉(zhuǎn)讓費，將他的繼續(xù)租賃的權(quán)利購買下來，這樣在同等條件下，后來者就能在眾多的競爭者中承租到自己想要的門面。

 

⑵從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度，轉(zhuǎn)讓費是擁有攤位的機(jī)遇加之?dāng)偽徊豢稍偕膲艛喈a(chǎn)生的利潤。一個成熟的市場均會產(chǎn)生可觀的轉(zhuǎn)讓費，在市場初期優(yōu)先擁有攤位的人，在以后的市場發(fā)展中，隨著市場的成熟，以前的攤位就有轉(zhuǎn)讓費。之前的門面所有人或者承租者從中賺取的是機(jī)遇利潤和壟斷利潤，機(jī)遇為先，使后來者不得不多掏出銀兩為這種利潤埋單，并同時擁有賺取著兩種利潤的機(jī)會。

 

⑶從商業(yè)管理的角度，轉(zhuǎn)讓費是對門面累計起來的品牌價值的購買。之前的店主這個門面上進(jìn)行長期經(jīng)營，對該店面進(jìn)行了裝修投入，經(jīng)營時又打下了良好的人脈基礎(chǔ)。隨著市場的成熟，該攤位產(chǎn)生了一種無形的商業(yè)價值，我們稱其為品牌價值，能給經(jīng)營者帶來可觀的利潤。很難想象，一個之前口碑極差的門店之后的轉(zhuǎn)讓費能高到哪里去，因為口碑口口相傳，具有極大的殺傷力。

 

另外，商鋪的承租人在轉(zhuǎn)讓的過程中，其實是充當(dāng)了中介的角色，轉(zhuǎn)讓費就類似于中介費。

 

二、轉(zhuǎn)讓費存在的問題

 

一是轉(zhuǎn)讓費越抬越高，沒有規(guī)范。筆者在所居住的城市進(jìn)行了一番調(diào)查，發(fā)現(xiàn)大多數(shù)商鋪轉(zhuǎn)租時都要收取數(shù)額不等的“轉(zhuǎn)讓費”。如解放路上一家面積約20平方米的時裝店，月租金3500元，店主張口就要6萬元的轉(zhuǎn)讓費；同樣解放路一家7平方米的小吃店，開出的轉(zhuǎn)讓費則為3萬元。

 

二是出現(xiàn)了專業(yè)“轉(zhuǎn)讓族”，投機(jī)味道濃厚，加大了投資風(fēng)險。一些房產(chǎn)中介或者個人，看到這個行業(yè)有利可圖，就專業(yè)干起了這個行當(dāng)，自己租了門面不去經(jīng)營，而是再高價轉(zhuǎn)讓出去，以期賺取差價。就在解放路上，仿佛瞬間出現(xiàn)了很多家專賣烤豬蹄的店面，據(jù)我觀察，只有一家門庭若市，其他均為門可羅雀。我想，轉(zhuǎn)讓費的收入便足以支持店面不至于發(fā)生虧損。

 

三、對轉(zhuǎn)讓費的立法建議

 

資本的天性決定了轉(zhuǎn)讓費免不了出現(xiàn)盲目追高的短視行為，適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)和必要的干預(yù)是不可或缺的。為此，筆者建議：

 

1、在立法上對轉(zhuǎn)讓費“虛高”現(xiàn)象予以限制。承租人經(jīng)出租人同意或者承租者有優(yōu)先承租權(quán)的，將租賃物轉(zhuǎn)租（轉(zhuǎn)讓）給第三人的，對承租人先期的投入可以向第三人收取一定的費用，除設(shè)備現(xiàn)價值之外的其他費用最高不得超出該租賃物同期一年租金總和的一倍。

 

2、在審判實踐中要認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同是否有效，應(yīng)適用合同法中的關(guān)于合同轉(zhuǎn)租的條款。如系雙方真實意思表示，一般應(yīng)認(rèn)定合同有效，一方要求返還轉(zhuǎn)讓費的不予支持；如轉(zhuǎn)讓費超出了一年租金的一倍，可以認(rèn)為顯失公平，予以減少。