本網連云港訊：在房屋交易過程中，面對扶搖直上的房價以及一些無法預見的問題，有些售房人雖已收取定金甚至全部購房款，但因利益驅使，往往反悔毀約。近年來法院受理的這類案件呈增長趨勢。在房屋買賣過程中，如何維護自身的合法權益，已成為人們普遍關注的問題。

案例一：

2004年6月13日，李某與錢某訂立1份契約，契約約定：李某將自己居住的2層小樓賣與錢某，價款為57000元。契約落款處有買賣雙方、中間人趙某和李某兩位舅舅簽名。契約訂立后，錢某付清了房款并搬入房屋居住，雙方未辦理房產過戶手續。后因該套房屋產權證在李某母親手里，李某母親與錢某又簽定協議，承認賣房契約有效，永不悔改，錢某再次支付李某母親30000元。協議落款處有李某母親簽名、捺印。

2007年因房屋拆遷，李某以該房屋所有權歸其母親所有，自己無權擅自處分該房為由，認定與錢某簽定的房屋買賣協議無效，主張對方返還房產，自己退錢。雙方協商未果而訴至法院。

法院經審理認為，原、被告間訂立的房屋買賣合同，系雙方真實意思表示，并已實際履行，該合同事后得到房屋共有人之一的原告母親的認可，被告是善意、有償取得涉案房產，為保障交易安全，應當維護被告的合法權益。不能以房產轉讓未辦理權屬變更登記手續而認定合同無效。雙方訂立的房屋買賣合同合法有效。

買賣房屋的雙方，如果賣方刻意隱瞞房屋產權事實，買方在不知情的情況下，善意、有償取得該房產，應認定該房產買賣合法有效。而擁有房屋產權的第三人可依法向賣方主張權利，買方不承擔責任。若買方明知房屋產權不屬賣方，而與賣方簽定房屋買賣協議，即便該房屋交付使用，房屋買賣協議也屬無效。案例二就是這樣一個例子。

案例二：

汪名、汪強系兄弟關系。2002年汪名將自己的一套平房借與弟弟汪強居住。2003年8月29日，汪強未經汪名同意，將該房賣與孫柯。契約簽訂后，孫柯將房款4600元交付汪強，汪強將持有的房屋土地使用證及該房屋交付給孫柯。2007年9月，汪名發現該房屋被其弟擅自賣于孫柯，遂訴至法院。

法院經審理后認為，無處分權的人處分他人財產，權利人不認可，則合同無效。孫柯明知爭議房屋權屬是原告汪名，而與其弟簽訂賣房契約，顯然是無效的。又該房屋宅基地屬于農民集體所有，根據法律、法規有關規定，針對農村私有房屋買賣合同無效。被告孫柯非該村村民，故汪強與孫柯的房屋買賣合同違反法律禁止性規定，屬無效合同。

案例三：

1999年5月7日原告齊某經人介紹購買被告吳某的房屋，價款為5300元。雙方簽訂了《協議書》。協議簽訂后，原、被告雙方交付了房屋及價款，被告同時將國有土地使用證、民房建筑執照等交付原告，但未辦理房屋產權過戶手續。2007年齊某找吳某要求辦理房屋產權過戶手續，吳某沒同意，要求齊某再給付房屋現價的一半款額，才可過戶。

法院認為，原、被告買賣房屋雙方有協議，且雙方已按協議的內容各自履行了義務，該協議并不違反法律、法規強制性規定。因原、被告雙方系房屋買賣關系，國有土地使用證上的房屋依法轉讓后，土地使用權一并轉讓。被告所轉讓的房屋有合法審批手續，應辦理產權證明，并應協助原告辦理產權過戶手續。

由于房屋交易手續繁雜，一些售房人不規范操作和失信行為，經常引發糾紛甚至訴訟。法官提醒廣大買房人，買房簽合同前一定要調查了解房屋的產權來源、產權現狀；簽合同時更要注意，避免房價攀升賣家反悔等情況；合同中不僅要約定合同履行的程度、細節，還要把合同不能履行的違約責任約定清楚，并在合同中明確違約金額。