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2021年4月22日，如皋法院速裁庭袁立峰走進南通電臺直播間，結合如皋法院審理的一起物業糾紛案件，通過“徐婷法律時間”專欄以案釋法，向市民朋友們介紹了物業服務合同履行中的法律知識，并就民法典物業服務合同部分進行了解讀。

2011年，李某向某房地產開發公司購買了位于如皋市城南街道某小區的商品房2套。房屋交付時，李某預付了2年的物業費，但并未入住。之后李某再未支付過物業費。物業公司因為李某長期拖欠物業費遂向法院提起訴訟，要求李某履行支付物業費的義務。

李某應訴答辯稱：兩套房屋的水表均安裝在房屋的公共綠地中，水表至住戶家中有一段距離，李某在自來水公司開戶后，發現水表往自己家房屋之間的水管存在爆裂漏水的現象，要求物業公司維修。物業公司認為其不負有維修義務，不同意維修，僅愿意在李某自行維修的時候予以協助。此外，訟爭的兩套房屋至今沒有辦理供電開戶，無供電。李某認為其購買的房屋長期不能通水通電的原因在于物業公司，故不同意繳費，并要求物業公司承擔不能使用房屋的損失。

法院審理后認為，新建住宅物業管理區域內的供水終端用戶的分戶計量表以外的專業經營設施設備，應當符合國家技術標準和專業技術規范。住宅竣工驗收時，應當通知供水專業經營單位參加；在竣工驗收合格后，應當將專業經營設施設備移交給專業經營單位負責管理。供水單位應當按照國家有關標準和規范的要求，負責最終用戶戶外供水設施的維護和管理，保證城鄉供水設施的安全、正常運行。最終用戶戶內管道等用水設施由最終用戶負責管理。

李某房屋水管漏水部分位于水表通往房屋的部位（表內），該段水管的產權屬于李某，水表以外部分由供水公司管理。李某與物業公司訂立的物業合同也沒有約定物業公司有維修李某專有產權部分水管的義務，所以李某以此抗辯拒交物業費不應支持。

對于供電部分，李某已經驗收并從開發公司處取得了該房屋，李某可自行向供電單位申請開戶，李某未申請供電開戶導致其房屋無法供電的結果，與物業公司無關。

綜上，李某的抗辯于法無據，不應當支持，如皋市人民法院一審判決李某向物業公司支付物業服務費。李某不服判決，向南通市中級人民法院提起上訴，南通市中級人民法院審理后，駁回了其上訴，維持原判。

　　法官說法：

本案引發糾紛，還在于不少人對于在住宅小區的運營維護過程中哪些屬于物業服務企業應當提供的服務，哪些不屬于物業服務企業提供的服務沒有確切的認識。一般在住宅小區中，物業公司應當維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分。對于專有部分，沒有管理義務。本案中，爆裂的水管雖然位于公共綠地的管道井中，但是已經位于水表內側，屬于業主的專有部分，就屬于業主自行維護的范圍。

在法院處理的物業服務糾紛案件中，大部分都是物業公司起訴業主要求支付物業費的案件，一般來說業主不支付物業費都有著各種各樣的理由，但并非所有的不繳納物業費的抗辯都能得到法院的支持。舉個例子：不同的原因導致房屋滲水，在法律上就會出現不同的后果。如果是因為房屋質量問題或者房屋設計問題導致房屋滲水，那么在保修期內就應當由房屋的建設單位（開發商）負責維修，業主就不能以該理由拒絕繳納物業費。如果是因為物業對排水通道維護不及時，導致排水管道堵塞致建筑物積水，引發房屋滲水，物業就負有責任，應當承擔業主因滲水所致的損失。

物業糾紛金額不大，但涉及日常生活的方方面面，可以說物業服務合同是大家在日常生活中經常、普遍會涉及的合同，涉及到老百姓的切身利益，具有典型性，為此，在今年1月1日開始實施的《中華人民共和國民法典》合同編中將物業服務合同作為有名合同，用十四個法條加以闡述（合同編第24章第937-950條），就物業服務企業和業主的權利義務作了具體規定。我就這些法條給大家做個介紹，讓大家可以在日常生活中更好地處理與物業公司的關系。

1. 物業服務合同的主體和物業服務合同的訂立。

物業服務合同的的一方為業主，另一方為物業服務企業或者其他物業管理人。一般來說物業服務企業就是物業公司，但是民法典使用了“其他物業管理人”，也就是說法律并不禁止除物業公司以外具有物業管理技能的個人或組織進行物業管理，如果小區由業主自行管理，不聘用物業公司亦無不可。

建設單位（開發商）與物業公司可以訂立前期物業合同，前期物業合同對全體業主具有約束力。

在成立業主大會選出業主委員會后，可訂立物業服務合同，前期物業合同終止。

2. 業主的權利義務。

全體業主可以通過表決選聘或者解聘物業公司。

業主有知情權，就物業公司的服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況，可以要求物業公司公開。

對未按約定提供服務的物業公司提出抗辯。如果物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主有權請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

當然，有權利也有義務，首先作為業主，有支付物業費的義務。

其次，有告知和協助義務。房屋裝修，應當事先告知物業服務人，遵守物業服務人提示的合理注意事項，并配合其進行必要的現場檢查。業主轉讓、出租物業專有部分、設立居住權或者依法改變共有部分用途的，應當及時將相關情況告知物業服務人。

3. 物業服務企業的權利義務

一般義務：物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。

這里再介紹關于高空拋物，民法典沒有在合同編中規定，而是放在侵權責任編中，強調物業有義務對高空拋物或墜落物采取必要的安全措施，否則需要承擔未履行安全保障義務的責任。

物業服務轉委托的條件和限制性。物業服務人將物業服務區域內的部分專項服務事項委托給專業性服務組織或者其他第三人的，應當就該部分專項服務事項向業主負責。例如電梯保養，物業公司委托他人實施，但仍應當對電梯的安全運行負責。物業服務人不得將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人，或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人。

物業服務人信息公開義務。業主享有知情權，物業公司應當對服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況予以公開。

物業服務人的移交義務。物業服務合同終止，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人，配合新物業服務人做好交接工作，并如實告知物業的使用和管理狀況。
物業服務人的后合同義務。物業服務合同終止后，在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前，原物業服務人應當繼續處理物業服務事項，并可以請求業主支付該期間的物業費。

物業服務人有要求業主支付物業費的權利。物業服務人提供了物業服務，有權要求業主支付物業費。但是需要指出，物業服務人不能以斷水斷電等方式催繳物業費。