近日，海門法院審結一起商品房銷售合同糾紛案件。

    2019年3月，陳某與某開發商簽訂《商品房買賣合同（預售）》購買某小區房屋一套，合同約定房屋于2020年12月31日前交付。嗣后，開發商按照合同約定通知陳某收房。在收房時，陳某以室內瓷磚空鼓、天花板不平整、門套溢膠、踢腳線松動等質量問題為由，拒絕收房，要求開發商維修。后雙方于2021年4月辦理收房手續。陳某起訴至海門法院，要求某開發商支付延遲居住、誤工費等損失、修復費用、未交房前的物業費及滯納金等合計3萬余元。

    海門法院經審理認為，原、被告雙方簽訂的《商品房買賣合同（預售）》中明確約定，案涉房屋的交付條件為“商品房已取得建設工程竣工驗收備案證明文件、房屋測繪報告、《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》”。該案中，案涉房屋已經竣工驗收合格，原告主張的室內瓷磚空鼓、天花板不平整等質量問題，不屬于房屋主體結構問題，也并非影響居住的重大質量缺陷，不足以產生房屋無法交付的后果。合同雙方均有積極履行合同的義務，出賣人按約向原告送達交房通知書，且案涉房屋不存在法定或約定交付阻卻事由，視為出賣人已按期交付該商品房。據此，對原告主張的被告逾期交房，不予支持。海門法院判決某開發商承擔修復費用13000元并賠償原告為驗房所花費的交通費損失3000元。

法官說法：

《民法典》第六百一十條規定：“因標的物不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。”《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規定：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”第十條規定：“ 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。 交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。”

    根據以上法律規定，在司法實務中，只有在房屋存在主體結構不合格或其他質量問題并嚴重影響正常居住的情況下，買受人才能拒絕收房并主張出賣人的逾期交房責任或者有權解除合同。對于房屋主體結構是否合格的問題，一般情況下，出賣人若已經取得了案涉房屋的竣工驗收備案表即可證明房屋主體結構是合格的，買受人認為房屋主體結構不合格則需進行專業質量鑒定以推翻竣工驗收備案表。值得注意的是，若房屋存在質量瑕疵，比如說本案中的室內瓷磚空鼓、天花板不平整、門套溢膠、踢腳線松動等問題，并未達到嚴重影響正常居住使用，買受人無權拒絕收房，出賣人不承擔逾期交房違約責任。

    所以，出賣人交付的房屋符合商品房買賣合同約定及法定的強制性交付條件和質量標準，買受人以房屋質量存在表面瑕疵為由拒絕接收房屋，并要求出賣人承擔逾期交房違約責任的，一般不予支持，但買受人確有證據證明房屋在交付時存在功能性質量瑕疵以致嚴重影響正常居住使用的除外。買受人接收房屋不影響出賣人對房屋的質量瑕疵承擔保修義務。