本網(wǎng)蘇州訊：李先生在2004年購買了一套商品房，房產(chǎn)證上標(biāo)明了有14平米的自行車庫。可是最近當(dāng)他想把當(dāng)初房東“出售”給他的車庫進(jìn)行使用時，卻被告知該車庫是一個公用車庫，而且公用車庫的面積也不足14平米。那么自己當(dāng)初購買的車庫到哪里去了呢？
李先生去找原房東章先生，才發(fā)現(xiàn)早在2002年，這14平米的車庫就已經(jīng)被原來的房東出售給他現(xiàn)在的鄰居胡女士。李先生找來胡女士和章先生，三方雖經(jīng)多次協(xié)商，但就此事遲遲沒能達(dá)成協(xié)議。李先生遂即一紙訴狀將原房東和鄰居胡女士告上法庭，要求二人停止侵害，返還歸其所有的車庫。
法庭上，李先生說：“在簽訂房屋買賣合同前，章先生提供了該房屋的產(chǎn)權(quán)證，對14平方的車庫，章先生曾帶著我去看14平方以外的一個公用空間，在房屋買賣過戶時，雙方均到產(chǎn)權(quán)中心對房屋進(jìn)行過戶，對產(chǎn)權(quán)證附記上的14平方米的使用權(quán)的登記章先生從未提出過異議，由于我買下房屋后一直是出租給人家的，直到今年承租戶要我封閉車庫，隔壁的胡女士認(rèn)為，這個空間是共用空間，到這時，我才知道14平方米的車庫使用權(quán)早就被轉(zhuǎn)讓，在今年3月到物管公司去查車庫平面圖，才知道被侵權(quán)，我認(rèn)為，房屋產(chǎn)權(quán)證上附記14平方車庫已經(jīng)登記，屬于公示公信，具有法律效力，因此該車庫的使用權(quán)應(yīng)該歸我。請求法院支持我的訴訟請求。”
章先生替自己辯護(hù)說：“當(dāng)初買房的時候?qū)噹觳]有明確的約定，賣房之前我已經(jīng)把車庫賣給胡女士了。如果賣房合同中包含車庫不交付，李先生沒有理由不提出，也不可能在三年后再提起訴訟，而從整個購房合同看下來沒有提到車庫這兩個字。即使沒有交付車庫，也早就過了訴訟失效了，所以李先生要打的這場官司是根本不存在的。在庭前李先生說我賣房前提到車庫的，但合同中沒有寫上去不是事實，連我送給李先生的二臺空調(diào)都寫上去了，車庫這么大的事怎么可能不寫。”
法庭上雙方各持己見爭執(zhí)不下，法官遂即對雙方就相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行了解釋。從民法角度講，房產(chǎn)法屬于物權(quán)法范疇，因為無論房屋亦或車庫均屬于不動產(chǎn)性質(zhì)的物，而房屋和車庫的關(guān)系應(yīng)屬于主物和從物的關(guān)系，民法理論根據(jù)兩個獨立存在的物在用途上客觀存在的主從關(guān)系，把物分為主物和從物。同屬一人所有的兩個獨立存在的物，結(jié)合起來才能發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益的，便構(gòu)成主物和從物關(guān)系。主物是指獨立存在，在與同屬一人所有的其他獨立物結(jié)合使用時起主要效用的物。而從物則是在結(jié)合使用中處于附屬地位，起輔助和配合作用的物，也叫“附屬物”。在法律沒有相反規(guī)定的情形下，主物所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，從物所有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。換言之，車庫隸屬于房屋，只有在房屋買賣時，車庫才能隨之買賣。所以章先生與胡女士達(dá)成的車庫買賣協(xié)議應(yīng)當(dāng)是不成立的。
在法官講解了相關(guān)的法規(guī)后，雙方當(dāng)事人都對此表示贊同，最終在法院的調(diào)解下，李先生、胡女士以及原房東章先生三方坐在一起協(xié)商解決了該糾紛。胡女士將車庫騰空交付給李先生，李先生則支付給胡女士車庫3000元的裝修費和5000元的補(bǔ)償款，章先生則補(bǔ)償胡女士23000元。
