編者按：小區內業主停放的車輛被盜，在無法查到偷車人的情況下，物業公司往往被業主起訴到法院。物業公司應否承擔責任？如作肯定回答，則又應承擔什么責任？實務中出現了不同的結果。本期圍繞這些問題展開討論，分別展示了“保管責任說”、“服務合同說”和“委托合同說”。

物業公司應當承擔保管責任　江蘇省蘇州方本律師事務所　劉宏偉

針對小區車輛被盜問題，筆者認為，物業公司應當承擔保管責任，主要理由如下：

第一，從物業服務的性質而言，物業服務為有償服務。物業公司為獨立的自負盈虧的企業，追求利潤是自身設立的目的。與其他企業提供有形產品獲取利潤方式不同的是，物業公司通過向業主提供無形的物業服務，如綠化、維護小區安全等，即符合物業合同標準約定的服務來獲得自身利益。就停車費的性質而言，并非或者并不僅僅只是場地租賃費。因為一般認為，小區的道路或車位應當是屬于業主共有的公共資源，即將實施的物權法第七十三條對此作了進一步的明確規定。既然為業主共有，業主有理由期待停車免費或維持較低費用水平。但現實生活中，業主所繳納的停車費用往往較高，其中原因就在于物業公司收取了部分停車費用作為企業收入。

第二，業主與物業公司成立了車輛保管合同。合同法第三百六十五條規定，保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返還該物的合同。其中，保管物品的一方為保管人，交付物品保管的一方為寄存人，保管合同以寄存人將保管物實際交付為成立要件?，F實生活中，業主除了支付物業管理費外，每月還須向物業公司支付一定數額的停車費，該費用應當視為是保管合同的對價。業主每天將車駛回物業公司所管理的物業管理區域，應視為業主將保管物交付給了物業公司保管，由此，物業公司應盡到應有的注意和保管義務，使寄存人交付的保管物車輛處于安全的狀態。有人提出，業主將車輛駛入小區后，并沒有將車輛實際交付給物業公司，因為車鑰匙還在業主手中，業主可以隨時使用車輛，并不需要提前通知物業公司。筆者認為，這是對交付的機械的理解。交付并非特指手至手的交付。合同法第三百六十九條規定，當事人可以約定保管場所或者方法。車輛本身具有特殊性，因為車廂之內就像業主所有的房屋一樣，屬于業主的私人空間。一般而言，即便單獨就車輛訂立了明示的保管合同，業主也是不愿意把車輛的鑰匙交付給保管人的?！段飿I管理條例》第三十四條規定，一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。也就是說，該物業管理區域都在物業公司的有效控制之下。業主將車輛駛入該物業管理區域，并在物業公司指定的區域將車輛停放，該保管的交付應當視為完成。至于物業公司采取何種方式來履行保管義務，如發放登記卡或是憑保管人開具的保管憑證交付或放行車輛，則在所不問。當然，物業公司可以進行登記，也可以不進行登記，這完全取決于物業公司對自身注意義務的認知。如果因物業公司疏于管理造成車輛被盜的，物業公司應當承擔損害賠償責任。

第三，由物業公司承擔賠償責任符合等價有償原則。誠然，物業公司應提供與物業管理服務相對應的物業服務。但筆者認為，物業公司不僅向業主收取了物業管理費，還額外收取了一定數額的停車費，因而與業主成立了車輛保管合同。此車輛保管合同是物業公司同業主另行約定的合同，獨立于物業服務合同之外，是與物業公司向業主進行物業管理服務，如清潔、保安等服務并不沖突的一種保管服務合同。有人會認為，從物業公司所獲取的有限的停車費用與支付的巨額車輛賠款來看，如每月收取300元的停車費，卻要求物業公司承擔10萬元以上的保管責任，一味讓物業公司承擔保管責任可能會顯失公平。但筆者認為，一方面，對于寄存人和保管人來說，保管合同的對價是由雙方協商一致的，如果保管人提供了保管服務卻得不到相應的對價，那么保管人可以拒絕提供保管服務或者要求增加保管的對價。但是，保管合同成立后，物業公司就不應再以保管費過低而減輕其保管責任。另一方面，小區車輛保管合同較普通的保管合同有其特殊性，因為該合同主體為物業公司和業主特定雙方，作為物業公司所獲取利益的資源??小區車位??本身亦屬業主共有，車輛管理費用的收取不僅數額確定，而且長期存在，因為只要小區存在一天，停車費就可穩定收取，物業公司在收益固定且較少商業風險的情況下，理應承擔較普通保管人更重的保管責任。

應該看到，隨著經濟的發展，越來越多的家庭購置了車輛。但隨之出現的是，很多城市的小區頻頻出現車輛被盜的現象，絕大多數是與物業公司在進行車輛保管的時候沒有盡到應有的注意義務，疏于管理造成的。筆者認為，物業公司只要盡到應有的注意義務，是完全可以盡到保管車輛的合同義務的。物業公司應該反省自身的服務，以便在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

物業公司在未盡合理管理義務時擔責　江蘇省南京市鼓樓區人民法院  蘇  治

根據司法實踐經驗和我國相關法律法規，筆者認為，業主與物業公司僅成立服務與被服務的關系，物業公司僅在未盡到合理的管理義務時承擔責任。主要理由如下：

第一，物業公司對小區車輛形式上的保管并不構成保管合同。按照保管合同的實質構成要件，要求托管人實際轉移保管物的占有，并且在領取保管物之前事先通知保管人。從小區車輛停放的合同形式來看，業主通過向物業公司每月繳納一定數額的停車費用，將車輛停放在小區的指定位置。表面上看來，物業公司好像已經實際管理車輛，但實際上，車輛的管理權還是由車主本人掌握，并沒有實際轉移車輛的占有，車主還可以隨時使用車輛，并不需要事先通知物業公司。上述特征與保管合同的構成要件大相徑庭。

第二，從物業公司設立的目的來看，小區全體業主為了能夠獲得一個良好的居住與生活環境，委托物業公司對其小區進行管理，提供服務。物業公司履行職能是基于小區全體業主的委托，履行職能的目的也就是為了維護好全體業主（或大多數業主）的共同利益，如小區環境衛生、安全等。維護好小區居民的財產安全也就是物業公司的一項重要職責。但物業公司是否負有絕對的安全和保管義務？這無疑是不現實的。事實上，物業公司也不可能做到。正如世界上不可能有一勞永逸的安全手段一樣，物業公司也不能承擔起小區的所有安全任務。物業公司對小區應盡的基本安全義務，包括安排保安對小區進行連續巡邏、安置必要的小區周邊監視裝置、實行門衛登記制度等。除此之外，除非物業合同中有特別規定或者是物業公司的重大過失和故意，否則，物業公司不再承擔責任。

第三，從權利義務相一致的原則分析，等價有償是民事活動的一般準則。物業公司作為盈利性的機構，自身要追求一定的經濟利益。此時，經濟利益的獲取，表現為物業公司通過提供優質、良好的物業服務，來贏得大多數業主的認可，從而獲取一定數額的物業管理費用。反過來，一定數額的物業管理費用也就在很大程度上決定了物業公司的服務手段和服務質量。從小區停車費繳納的數額來看，通常是車主每月繳納數十元到數百元不等的費用，該費用相對車輛的價值而言，自然微不足道。物業公司在已經盡到管理義務的情況下，再就車輛的價值進行賠償，顯然有失公平。另外，就停車費的性質而言，小區的資源歸全體業主所有，車輛地面固定停放位置屬小區全體業主所有，除對停車費有特別約定以外，停車費要納入物業維修基金，歸全體業主所有，以用于公共設施的維修、更新。也就是說，業主的停車費仍然是歸業主所有，停車費并非保管費。物業公司作為小區業主的代理人，小區車位的劃定與使用實際上是為了全體業主的利益，以保障小區內空間的合理使用。

值得指出的是，物業公司對于小區車輛的被盜雖然不承擔保管責任，但還應承擔其他形式的民事責任。因為從物業公司的管理職責來看，本身就應當擔負起維護小區安全、良好秩序的責任。盜竊事件的發生是因物業公司存在過錯的情況下，其必須承擔責任。實踐中，確實發生了物業公司由于疏于管理，對小區被盜車輛進行賠償的案例。但如果物業公司自身已經盡到應有的管理義務，如確保專人巡邏，對于進出小區的車輛都進行必要的登記和詢問等，此時物業公司就不需承擔責任。否則，物業公司就應當承擔因管理不善導致車輛失竊的賠償責任。

另外，履行物業管理職責的書面記錄一般都由物業公司保管，當業主與物業公司發生糾紛后，此類書面證據的真實性、客觀性就難免會產生爭議。因此，為了避免此類問題的發生，確保記錄材料的客觀真實，建議物業公司將自身履行物管職責的情況以及書面記錄定期向業主委員會提交和匯報，將書面記錄以雙方都認可的方式妥善加以保管。

當然，如果當事人與物業公司事先有簽訂保管合同的明確約定，雙方當事人在自愿的情況下達成車輛保管的協議，此時，物業公司就當然地被賦予了保管車輛的義務，因此，對于車輛的被盜就理所當然地承擔保管責任。