據南通市海門法院反映，《物權法》的實施將給房屋登記行政案件的審判工作帶來新的挑戰。對此，該院結合《物權法》的相關規定組織專題調研，分析2001年以來此類案件的特點和成因，對如何規范房屋登記和此類案件的審理提出了對策建議。

一、房屋登記行政訴訟案件的主要特點和成因

1、案件數量逐年上升，類型多樣。近年來，該院房屋登記行政案件呈持續增長態勢，因房屋共有、房屋抵押、房屋繼承、企業改制、一房多賣、房屋租賃等引發的房屋登記行政案件不斷產生。據統計，該院2001年以來共受理房屋登記行政案件34件，占行政訴訟案件收案總數的20％左右。

2、可適用法律、法規少，多為政策性規定，審理難度大。在以往的房屋登記行政案件審理中，法院審理的主要依據是建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》的相關規定，并以此規定來審查房屋登記機構的登記行為是否合法，由于建設部的規章對房屋登記機構的職責規范不夠明確，此類案件審理難度較大。

3、行政爭議與民事爭議相互交叉情況突出。據統計，該院審結的房屋登記行政訴訟案件中，因存在民事爭議而提起行政訴訟的案件占比較大，往往在審理民事案件過程中發現存在行政爭議，即對民事案件中止訴訟，待行政爭議解決后再行審理民事案件。

4、行政機關敗訴案件比例較高，而且敗訴原因亦相對集中。建設部的規章，僅規定了申請人在申請房屋登記時應當向登記機構提供哪些材料，并未規定登記機構應對這些材料的真實性進行審查，因此，登記機構只審查申請人提交的登記材料是否完備、齊全即可，缺乏必要的實質審查。在法院審結的房屋登記行政案件中，由于登記機構未進行必要的調查核實，導致對申請人的虛假材料進行了認定并作出錯誤登記，進而引發行政訴訟并敗訴的案件較多。

二、對完善房屋登記制度和妥善解決房屋登記行政案件的對策建議

為了依法保護權利人的物權，保障交易安全，保護善意第三人的利益和統一司法審查標準，對完善房屋登記制度和妥善解決房屋登記行政案件提出如下對策建議：

1、登記機構在辦理房屋權屬登記時，應以形式審查為主，輔之以必要的實質審查。《物權法》第十二條的規定擴大了登記機構的職責范圍，職責中包括了實質審查的內容，不再是簡單的形式審查。如登記機構有權要求申請人提供材料、詢問當事人、要求補充材料甚至實地查看。因此，《物權法》實施后，登記機構應當加強實質審查工作。法院在審理案件時，對登記機構登記行為的合法性也不能僅限于審查其是否履行了對文字材料的審查，還要審查其是否盡到了《物權法》規定的實質審查職責。

2、《物權法》實施后，法院在審理房屋登記行政案件中，應當主要適用《物權法》的有關規定，在參照適用建設部的規章時，要注意與《物權法》的相關規定是否一致，如果不一致，法院則不能參照適用建設部的規章。

3、對存有民事爭議的行政訴訟，應遵循“先行后民”的原則。對“先行后民”還是“先民后行”，各地法院在實踐中的操作并不相同，學界對此也存有爭議。該院調研后認為，由于行政行為的公定力決定了“先行后民”的先定性，當行政行為的合法性問題成為民事訴訟無法進行下去的障礙時，法院應當遵循“先行后民”的原則進行審理。

4、過去在審理房屋登記行政案件中，如果登記機構在事實、程序、依據方面沒有違反法律規定的情形，法院通常判決駁回原告的訴訟請求，而不作出維持登記行政行為的判決。因為即使登記機構的房屋登記行政行為是合法的，也不能排除實質上登記錯誤的情形。《物權法》實施后，根據該法第一百零六條的規定，在房屋登記案件中，要保護善意取得人的合法權益。使得善意第三人在取得不動產物權時，其正當權利不會因為有錯誤的登記而被返回。當善意取得人提起行政訴訟要求撤銷原有的房產登記時，法院應當予以支持。

5、過去在審理房屋登記行政案件中，當事人要求登記機構承擔錯誤登記的賠償責任時，法院通常以錯誤登記行為是導致損害后果發生的充分必要條件時，登記機構才承擔賠償責任。《物權法》實施后，根據該法第二十一條第二款的規定，房屋登記機構承擔賠償責任并不需要錯誤行為是導致后果發生的充分必要條件，只要登記機構存在錯誤，就應當承擔賠償責任，當然，如果登記機構沒有過錯，在承擔賠償責任后，還可以向造成登記錯誤的人進行追償。