摘要  近幾年清場問題對執行、破產財產變價產生了不小的影響。不清場時有關人員經常遇到看標的方面的困難，一些競買人會動搖競買意向或降低競買應價，部分買受人難于在合理時間內取得拍賣標的。這一系列問題主要有客觀與主觀兩個方面的原因。要樹立清場意識，制定有可操作性的法律規定，除拍賣后清場有其他保障或者承租人買受等例外情況外，必須適時清場。

 

關鍵詞  房地產  拍賣  清場

 

拍賣是人民法院司法輔助工作的重要內容，其中房地產拍賣占了很大的比重。首先是執行中經常遇到房地產拍賣，此類房地產拍賣案件絕對數量最多。其次是在破產財產變價中，雖然案件絕對數量不如執行中多，但涉及到房地產拍賣的案件與所有破產案比較，其比例卻很大，對稍有規模的破產企業幾乎都必須進行房地產拍賣。所以無論對執行還是破產財產變價，房地產拍賣都非常重要。房地產拍賣是比較特殊的，拍賣前和拍賣后要牽涉到諸多部門、單位，以及各種有關政策性的各種法規、法令等許多具體問題，其中常遇到清場問題。與拍賣有關的清場是指讓現在占有者（包括非法占有者）、無關物品搬離，使法院完成對該房地產的實際控制，以便拍賣或移交給買受人。從近幾年看，清場問題對房地產拍賣產生的影響不小，使執行、破產財產變價也深受影響，在一些案件中甚至使司法公正、公平、公開受到質疑，糾紛難平。而中國司法工作的基本功能是解決糾紛。因此不能因循守舊、被動應付，必須主動服務，有所作為。下面從更好地服務于拍賣以利消除糾紛的角度對清場問題作一分析探討。

 

一、不清場對房地產拍賣的影響

 

1、拍賣時有關人員看標的難造成競買人減少

 

拍賣的房地產情況是比較復雜的，除了一般的土地位置、附著物、房屋建造年份、質量、結構等外，還有地上定著物、房屋附屬設施、分攤的公共部分、公用設備等。另外有時還拍賣人民法院確認是被執行人的卻沒有任何手續的房地產，一部分沒有手續如多占土地違章擴建或在批準的層數上私自加蓋部分，特殊的在建工程等。有意購買的人員未看標的，一般不會輕易相信標的是適合購買的。按照房屋建筑規范設計為成套的房屋，一般不得分割拍賣，不清場也難于清楚有些房地產是否分割。人總有怕煩的思想，一些先考察標的再作決定的人員將知難而退，看標的難這第一關有時就會使人放棄參拍，競買人范圍由此縮減。

 

2、動搖競買人競買意向或降低其競買應價

 

在有些競買人看來，未清場是其實現對該房地產控制的障礙，競買人量力難于自行清場或害怕手續煩瑣、麻煩不斷，不敢競買，也有競買人自己衡量清場成本降低應價。有時還有被執行人或其他人對競買人無理取鬧和糾纏，雖給予看標的的便利，但提出修理費、看護房地產的費用等，使競買人作出不利拍賣的想法，包括拒不應價、降低應價等等。

 

3、買受人難于及時取得房地產有的因此成訴成訪

 

房地產已拍賣，若買受人交款后被執行人、其他利害關系人或者非法占有者占著不搬遷，買受人難于在合理時間內取得拍賣標的，拍賣行一般無能為力，有時法院一時也難以處理。不清場未把握拍賣房地產的主動權，即使拍賣成交也可能遇到意想不到的障礙。如果存在重復查封，情況更復雜。通常對于抵押權人起訴和非抵押權人因為其他經濟糾紛涉及的案子，以抵押為主；對于皆非抵押權人起訴的案子，按時間先后，誰先執行到，誰先受償。但從各地情況看，有的法院居然對輪候查封的房地產也委托拍賣，而房地產由于未實質上清場，買受人難于在合理時間內實際取得拍賣標的。對此買受人往往奔走于拍賣行、法院之間不罷休，引起新的訴訟、信訪、上訪。

 

二、造成問題的原因

 

通過本院及各地的經驗或教訓，可以發現清場問題主要有客觀與主觀兩個方面的原因，其中主觀方面原因主要由委托人內部工作導致。

 

1、義務人拒不離開或敷衍

 

這是最普遍的現象，其中義務人敷衍先表示肯定離場后又變化更難防止。這里的義務人指應當實施搬離的占有者（包括非法占有者）、無關物品的物主。執行中經常遇到個人被執行人及家屬對抗不離開、拒不打開房屋等情況，還有單位被執行人的員工阻撓執行其房地產，可以說執行中被執行人及有關人員很少有自愿離開的。而執行人員當時無法清場，或想避開清場后拍賣成交前管理問題，或想于拍賣成交后強制清場，就形成未清場的局面。當然也有一些由于種種原因造成的暫時難于清場的困局，而相關人員又表示到時會積極配合，法官被敷衍也是未能及時清場的原因。

 

2、關于企業房地產未預見到的人員安置等問題

 

這種阻撓雖無依據，但卻是形成清場局面的障礙，在破產財產變價時尤其會出現。破產企業是一個復雜的社會問題，不做好方方面面的工作就會帶來一系列的問題，員工會以人員安置、拖欠工資、保險費等理由阻撓破產財產變價，拒不離開拍賣標的房地產。

 

3、委托時以為拍賣后一定能清場

 

源于法院有關人員預見不足，也有少數是中途又出現其它情況。在產權有共有人、房屋年代久遠產權不明等情況下尤其會出現，也遇到過作為在家中不能作主的被執行人先表示一定搬離，后又遭家人反對只能硬頂不搬等情況。事實上不清場就拍賣有一些成功的例子，但也有不少遇到了意外的難處。

 

4、委托時僅以拍賣嚇唬義務人

 

主要在執行中出現，執行人員大概認為被執行人因此會提供其它可供執行的財產，對找不到的被執行人認為可以逼其出面。有的法官向拍賣公司說明，因為原住戶不在家，房子內的物品暫時不能搬遷，只能拍賣房屋產權。而實際上法院拍賣房子也就是為逼被執行人出面，于是清場不可能。而當有人買受后，也無法清場。

 

5、委托時有走過場的思想

 

個別法官僅以走完程序為目標，未能認真協助拍賣。他們認為申請執行人或破產債權人也不會了解得很詳細，措施用盡后就發現只有這些房地產，拍賣不成則或者以流拍的房地產抵債或者退回，既然對外程序已走完，案件就告一段落。這種情況當然是較少的，但是不負責任的。

 

6、缺乏可操作性的法律規定

 

《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第三十條規定，人民法院裁定拍賣成交或者以流拍的財產抵債后，除有依法不能移交的情形外，應當于裁定送達后十五天內，將拍賣的財產移交買受人或者承受人。被執行人或者第三人占有拍賣財產應當移交而拒不移交的，法院要強制執行。但關于清場的要求、時間、方法等查無規定。

 

三、有關清場問題的對策

 

不清場有深刻的原因，危害較大，應當改正。但改正是對可清場拍賣的房地產而言的，并不是查封的房地產都可以清場拍賣。從多年的情況看，存在著一些比較典型的不可以清場的情況，例第三人已向被執行人支付大部或全部房款購買但不是第三人的原因導致未過戶房產、未協調好的集體土地上房產、超標的查封房地產、非破產案件若清場可能導致企業停產的房產，等等。這從合法和有效等方面考慮也是完全正確的，即不合法的、無效果的、可能影響社會發展的是不可以清場的。在合法和有效的前提下，筆者認為清場方面可以采用五項對策。

 

1、樹立依法清場意識，盡可能為拍賣創造條件

 

要盡量要求被執行人、破產企業中可能影響拍賣的有關人員遷出準備拍賣的房地產，無關物品搬離，此后才可進行拍賣，以免以后產生不必要的麻煩。不能將重大的拍賣作為促動案件的手段，以免進退兩難。拍賣法第六條規定，拍賣標的應當是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財產權利。一定要依此規定使標的房地產受控于法院。特別要注意的是，破產房地產拍賣標的瑕疵較多。破產企業往往文件管理混亂，房屋、土地產權不清的情況較普遍，有的房地產經過多次轉讓都未辦理過戶手續。有的企業在擴建時為了節省費用沒有辦理房屋產權，實際情況復雜。在拍賣破產房地產之前，一定要到房管、國土管理部門了解房屋、地產的權屬狀況以及依附于房地產上的特殊權益，避免將職工的住房和有權屬爭議的房地產納入清場拍賣范圍，做到正確清場，以免法院、拍賣行陷于糾紛而造成損失，同時可以讓競買人了解最準確的情況。

 

2、制定有可操作性的法律規定，使清場程序有據可循

 

法律發展的關鍵的因素就是對社會政策的考慮，在填補法律的空隙或漏洞這一點上，審判與立法沒有區別，不同的只是形式。因此針對問題制定有可操作性的法律規定是必要的。一是對可以清場的，對清場的要求、時間、方法等作出規定，使法院、拍賣行和當事人均有法可依。二是對無法清場的，實行出租等強制管理。強制管理措施在我國現有法律中尚無明文規定，實務中對不動產的執行用得最多的僅是拍賣，方法機械、單一，而且不容回避，拍賣往往帶來被執行人的強烈對抗和國有資產流失等問題，如果出現拍賣不能、流拍，將導致案件進展困難。為此應從完善房地產處理立法視角，對房地產執行設立強制管理措施使不便于清場或拍賣的房地產例農村宅基地房、處于共有狀態下房地產得以處置，避免清場問題對拍賣的影響。

 

3、掌握主動，適時進行清場

 

拍賣法第三十五條規定，競買人有權了解拍賣標的瑕疵，有權查驗拍賣標的和查閱有關拍賣資料。第四十八條規定，拍賣人應當在拍賣前展示拍賣標的，并提供查看拍賣標的的條件及有關資料。拍賣標的的展示時間不得少于兩日。因此，為保證展示至少應在拍賣公告后拍賣前使標的房地產處于清場狀態，何時完成，這主要取決于阻力和公示力兩個方面，如果評估時就出現很大的阻力，那么可以肯定后續的拍賣展示將會受到影響，如果通過教育協調仍無法排除阻力，則理應在評估時清場，少數無法清場的，除了幾種特殊情形例承租人參拍等之外，一般應謹慎進入拍賣程序。公示力主要為了明確法院對房地產的控制，渲染產權待轉氣氛，擴大競買人資源，促進拍賣，也有利于不知情的權利人及時主張權利，防止出現不當拍賣，可見要加大公示力則應早清場。因此一般情況下應當在拍賣前為展示而清場，特殊情況下評估時就應清場。

 

4、取得保障，也可拍賣成交后清場

 

法官的作用就是在他面前的當事人之間實現公正。筆者認為，公正的實現應當采用最高效的途徑，而不必拘于一種形式。拍賣前標的的占有人等義務人作出切實可行擔保，保證拍賣成交后無條件離場的以前不少操作中也允許，而且在公告中載明。義務人的口頭保證很多也記入筆錄，并由義務人簽字。但從多起案件的情況看，義務人表態不足以讓其嚴格遵守，法院可讓他們為此進行正式的保證，明確若到時不清場，將承擔責任、賠償由此造成的損失，也可讓其提供擔保人或擔保財產。這樣做一是充分相信義務人，二是若出現特殊情況也不致于造成大的損失。另外在破產財產變價中要加大對管理人的監管力度，完善其法律責任，明確管理人不按照法律規定處置破產房地產的，該處置行為無效，并追究其相應民事、行政、刑事責任，以保障拍賣房地產成交后順利清場轉讓或直接轉讓。

 

5、不影響拍賣例外情況不必清場

 

具體有三種。（1）瑕疵拍賣。標的房地產存在無法清場瑕疵，例存在無其它住所也無法遷出的職工居住的情況，只拍賣產權。在拍賣前應當向競買人著重提示拍賣標的的瑕疵，而競買人對此不表示異議，則成交后不清場的結果也都應該由競買人來負責。到時拍賣行、法院只提供現有資料協助其辦理過戶手續，拍賣前后都不清場。（2）出租房地產。對于被執行人或破產企業對外出租且租期未到的房地產，由于買賣不破租賃，只拍賣產權，不需清場。如果承租人買受的，租期結束也不再清場。（3）共有人愿意優先購買。共有的房地產拍賣標的，必須有共有人的書面同意、轉讓意見。同時，共有人享有優先購買權，若共有人也占有部分，且配合評估、拍賣展示，并表示愿意優先購買的，也可考慮不清場，這要看法官的把握了。

 

總之，拍賣中的清場問題應當認真對待，要在合法有效的前提下，樹立清場意識，在出臺可操作性的法律規定之前，除拍賣后清場有其他保障或者承租人買受等例外情況外，必須適時清場。但個案操作時務必謹慎，對于涉及敏感問題案件、群體利益案件、影響社會穩定和當事人情緒對立的案件，要著眼于化解矛盾、社會和諧，用心研究，多做工作，選擇最恰當的辦法和時機妥善處理。