2013年3月23日，李某與某置業有限公司簽訂《認購協議書》，約定：1、李某自愿認購某置業有限公司開發的房屋一套，建筑面積為119.35平方米，銷售單價為7450元/平方米，銷售總價為889158元，按880266元成交。若李某按時簽約，并付款30%，則首付享受總價801042元。2、李某需交納購房定金20000元。3、李某選擇銀行按揭方式付款，李某需在協議簽訂后7日內即2013年3月30日前，攜帶認購書和交納購房定金的收據及身份證等相關證件簽署完畢《商品房買賣合同》，繳納首期購房款并提供一切銀行按揭貸款資料，同時辦理完畢銀行按揭手續。4、簽訂此認購協議書前，李某已在售樓處現場看過公示的《商品房買賣合同》及補充協議的全部內容，并對其無異議。5、若李某未在約定時間內簽署完畢《商品房買賣合同》，則某置業有限公司可沒收認購定金并有權將房屋另行銷售，并無須另行通知李某。6、李某在簽定認購協議后，在有效期內所選定的認購房屋，某置業有限公司不得無故另售他人，如違約需雙倍返還李某認購定金，如李某自愿取消其認購的房屋，則某置業有限公司概不退還其認購定金。認購協議還對其他事項做了約定。認購協議簽訂后，李某于當日向某置業有限公司交納購房定金20000元。同日，李某向某置業有限公司出具延期簽約（付款）承諾，載明“本人于2013年3月23日認購6幢1204室，并與某置業有限公司簽訂《商品房認購協議》。本人于2013年3月30日至銷售現場辦理購房簽約手續，并應支付房款計241042元，現因資金原因，本人特向貴公司申請部分房款241042元至2013年4月3日付清。注：如逾期未付清房款，某置業有限公司有權沒收認購定金并有權將其認購的房屋轉售他人，并無須另行通知”。

 

2013年4月9日，某置業有限公司委托某事務所律師向李某出具律師函，要求李某于2013年4月16日前往售樓處與某置業有限公司簽署《商品房買賣合同》，否則某置業有限公司將解除與李某簽訂的認購協議書，并追究李某的違約責任。2013年4月15日，李某向某置業有限公司發出《商品房預售合同》修改意見，對《商品房買賣合同》中的房屋層高、付款方式、規劃變更、房屋交付、不可抗力、公共配套設施、逾期交付違約責任、保修、合同變更和解除等十八個條款提出修改意見，要求某置業有限公司在3日內給予書面回復，逾期不予回復的，視為拒絕簽訂《商品房買賣合同》。其中付款方式修改為“如乙方無法取得銀行貸款，乙方有權請求解除合同以及認購協議，甲方應當將收受的購房本金及利息以及定金返還乙方”；逾期交付違約條款修改為“因甲方原因造成未在本合同約定期限內將房屋交付乙方，每逾期一日，甲方應向乙方支付購房款總價10%的違約金。如甲方在合同約定期限內30日內仍不能交付房屋的，乙方有權解除合同，并有權要求甲方承擔違約責任。”后某置業有限公司未對李某進行書面回復，雙方亦未簽訂《商品房買賣合同》。后李某向法院起訴，要求某置業有限公司返還定金20000元，并承擔本案訴訟費用。審理中，李某增加訴訟請求，要求解除原、某置業有限公司于2013年3月23日簽訂的《認購協議書》。庭審中，李某與某置業有限公司雙方未就繼續履行認購協議達成一致意見。某置業有限公司代理人同意繼續履行的前提是：雙方按照原合同文本、原價格簽訂《商品房買賣合同》。李某同意繼續履行的前提是：某置業有限公司按照李某的意見修改合同文本，由雙方按修改后的文本簽訂《商品房買賣合同》，且某置業有限公司需賠償李某的損失。

 

本案爭議焦點是某置業有限公司應否返還李某定金20000元。

 

根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人”。本案中，李某與某置業有限公司于2013年3月23日簽訂的《認購協議書》對李某所購房屋的情況、房屋總價及付款方式為按揭已有約定，同時認購書對于雙方未按約履行應承擔的責任也予以了約定，該認購書系雙方當事人真實意思表示，屬合法有效，當事人雙方均應按約履行自身的義務。李某未按照約定的期限簽訂《商品房買賣合同》，且在某置業有限公司催告后仍拒絕簽署上述合同，已經構成違約。現李某主張，雙方未簽訂《商品房買賣合同》的原因系雙方對合同主要條款及補充協議無法達成一致意見，該事由屬不可歸責于雙方的事由，某置業有限公司應向李某返還定金20000元。對此，筆者認為，李某與某置業有限公司雙方在《認購協議書》中明確約定，李某在簽訂此認購協議書前，已在售樓處現場看過公示的《商品房買賣合同》及補充協議的全部內容，并對其無異議，結合李某所出具的延期簽約（付款）承諾，可以認定李某對《商品房買賣合同》及補充協議的內容應該是清楚且認可的；另李某有關合同主要條款的修改意見明顯有違公平、誠信原則，故李某所謂導致買賣合同不能訂立是不可歸責于雙方事由的主張不能成立，本案李某與某置業有限公司雙方簽訂的《認購協議書》應依法予以解除，同時應適用定金罰則，李某無權要求某置業有限公司返還定金。據此，應依法判決駁回李某的其他訴訟請求。