陳某、胡甲于2004年4月12 日登記結(jié)婚。2005年12月14日陳某因盜竊入獄，于2008年8月20日刑滿釋放。2007年7月17日，胡甲與宿遷市某公司簽定了一份商品房買賣合同，以個(gè)人名義購得住房一套和儲(chǔ)藏室一間，總價(jià)款185444元，首付69444元，余款辦理銀行按揭貸款。

 

2008年8月11日，胡甲與其兄胡乙簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議一份，將該房轉(zhuǎn)讓給胡乙所有，胡乙給付房款118000元，按揭貸款由胡乙償還。協(xié)議簽訂后，胡甲即將房屋交付給胡乙居住使用至今。胡乙支付給胡甲人民幣118000元，并每月支付該房屋按揭貸款。后該房于2010年1月20日進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記，登記產(chǎn)權(quán)所有人為胡甲。2008年9月1日，陳某、胡甲在泗洪縣婚姻登記部門協(xié)議離婚。

 

2013年2月21日陳某與其父陳某某、其母沈某某于共同向本院起訴，要求確認(rèn)爭議房屋屬家庭共同財(cái)產(chǎn)。胡乙作為第三人參加訴訟。

 

本案審理過程中，對房屋所有權(quán)的歸屬，是否支持原告的訴訟請求有不同意見。第一種意見認(rèn)為，房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，該房屋轉(zhuǎn)讓合同有效。因?yàn)?，房屋是在夫妻關(guān)系存續(xù)期間購買，應(yīng)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。陳某出獄后曾幫過胡乙裝修房屋，即使胡甲在轉(zhuǎn)讓房屋之時(shí)是無權(quán)處分陳某的份額，但后來也得到了陳某的默認(rèn)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第51條規(guī)定，處分的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)過權(quán)利人追認(rèn)或者無權(quán)處分的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。因此，在胡甲轉(zhuǎn)讓夫妻共同所有的房屋后的到了陳某的追認(rèn)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。應(yīng)當(dāng)駁回原告的訴訟請求。第二種意見認(rèn)為，房屋是家庭共有財(cái)產(chǎn)，胡乙是善意第三人，其可以根據(jù)善意取得制度取得房屋所有權(quán)。因?yàn)?，該房屋購買人僅是胡甲，胡乙是善意的購買者，其購買時(shí)支付了合理的對價(jià)，每月都還了房貸，在簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，房屋就交付給胡乙使用至今。故胡乙已經(jīng)取得了房屋所有權(quán)。應(yīng)當(dāng)駁回原告的訴訟請求。第三種意見認(rèn)為，胡甲婚后一直與陳某的父母一起生活，該房屋應(yīng)當(dāng)是家庭共同財(cái)產(chǎn)，胡甲無權(quán)處分后沒有得到房屋共同所有人的追認(rèn)，房屋轉(zhuǎn)讓合同無效。胡乙作為胡甲的親哥哥，不是善意第三人，不能依據(jù)善意取得制度取得該房屋所以權(quán)。應(yīng)當(dāng)支持原告的訴訟請求。

 

筆者同意第三種觀點(diǎn)，理由如下：

 

首先，第一種觀點(diǎn)不能成立。在庭審中，被告胡甲明確認(rèn)可，其在結(jié)婚后一直與陳某及其父母生活在一起，共同生活，經(jīng)濟(jì)上沒有分開，即使胡甲婚后，以其個(gè)人名義購買了房屋，也應(yīng)當(dāng)視為家庭共同財(cái)產(chǎn)，房屋為共同共有性質(zhì)。根據(jù)我國《物權(quán)法》第97條的規(guī)定，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對共有的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)車作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。雖然，第三人胡乙陳述在房屋裝修時(shí)陳某到幫過忙，但是沒有確切的證據(jù)予以證明。退一步說，即使能證明陳某確到幫過忙，默認(rèn)追認(rèn)了。但是，陳某和胡甲兩人只是占到了二分一共有人的份額，沒有達(dá)到三分之二以上的份額。因此，房屋是家庭共同財(cái)產(chǎn)，胡甲處分共同共有房屋的行為是無權(quán)處分行為，系無權(quán)處分。

 

第二種觀點(diǎn)亦不能成立，即胡乙作為善意第三人的觀點(diǎn)不能成立。根據(jù)我國《物權(quán)法》第106條規(guī)定，善意第三人必須是：受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依據(jù)法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。從本案分析，胡乙雖然在購買房屋時(shí)支付了合理的對價(jià)，但是胡乙是胡甲的哥哥，應(yīng)當(dāng)清楚胡甲的經(jīng)濟(jì)狀況和胡甲的家庭狀況，也應(yīng)當(dāng)知道房屋是家庭共同購買的，而非胡甲個(gè)人所有，所以胡乙不是善意受讓人。而且，房屋雖交付使用卻沒有辦理過戶登記手續(xù)。不符合善意取得的條件。綜上，胡乙不能根據(jù)善意取得制度，取得房屋所有權(quán)。

 

第三種觀點(diǎn)能成立。根據(jù)我國《合同法》第51條規(guī)定，無權(quán)處分的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。反之，如果沒有取得權(quán)利人追認(rèn)的，無權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的合同，應(yīng)當(dāng)無效。在本案中，胡甲轉(zhuǎn)讓房屋給胡乙時(shí)，沒有得到三分之二以上的共同共有人同意，也沒有證據(jù)證明其處分后得到了其他共有人的同意，故其與胡乙簽訂的合同是無效的。而胡乙不能構(gòu)成善意取得，未取得房屋所有權(quán)。所以，房屋仍應(yīng)是家庭共同所有，應(yīng)當(dāng)支持原告的訴訟請求，確認(rèn)房屋是家庭共同共有。