2012年1月19日，原告王某某與被告某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂購房預(yù)購協(xié)議一份，約定原告向被告購買商品房一套，價款為48萬元。協(xié)議約定原告應(yīng)于2012年1月25日前向被告繳納首付款20萬元方可銷售房價九折優(yōu)惠。2012年1月24日原告向被告交付了20萬元首付款。后雙方簽訂了正式的商品房買賣合同，合同約定原告應(yīng)于2012年1月31日前向被告通過辦理按揭貸款的方式交齊剩余購房款28萬元。被告應(yīng)于2012年12月31日前將符合約定的房屋交付給原告。但原、被告雙方所持有的主合同簽訂日期處雙方均未填寫簽字時間；合同附件五（合同文本最后一頁）簽字處簽有原告王某某的名字及”2012年2月19日”的字樣。同時，該合同每一頁的頁腳處均印有合同備案號及”合同備案時間2012年1月26日”的字樣。

 

2012年6月22日和2012年7月31日原告分兩次向被告付清了房款。2012年12月31日，被告未能按約定向原告交房。

 

2013年5月23日，被告向原告發(fā)出收房通知書，通知原告領(lǐng)受房屋。2013年6月4日，原告到被告處要求拿房，被告要求原告在延遲交房違約補償協(xié)議書上簽字后一并將房屋及違約補償交付原告。因原告不接受被告方延遲交房補償標(biāo)準(zhǔn)，故被告未將房屋交付原告。2014年1月28日，雙方辦理了房屋交接手續(xù)，原告領(lǐng)受了房屋。2014年1月29日，王某某向法院起訴，要求被告按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)每日萬分之五的約定標(biāo)準(zhǔn)支付延期交房違約金9萬余元。被告認為原告未按照合同約定的時間付清房款，原告違約在先，因此被告不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

 

原、被告對雙方之間存在商品房買賣合同關(guān)系的事實均沒有異議。但原告認為雙方簽訂合同的時間是2012年2月19日。合同中關(guān)于2012年1月31日前交齊房款的約定，屬于無法履行，因此該付款期限的約定無效。原告在合理的期間內(nèi)向被告付清了房款，不屬于延遲付款；且原告多次要求被告交房，被告于2014年1月28日才向原告交房構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)的違約金。被告認為，盡管主合同簽訂時間處未填寫簽字日期，但是合同的頁腳處明確載明合同的備案時間為2012年1月26日，應(yīng)當(dāng)推定雙方簽訂合同的時間是在合同備案時間之前，即2012年1月19日雙方簽訂房屋認購協(xié)議之日至2012年1月26日被告將購房合同向房管部門備案之日，雙方關(guān)于付款期限的約定合法有效。同時，被告延期交房是由于原告遲延付款以及其他客觀原因引起的，因此被告不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)延期交房違約金。

 

明確合同的成立時間對于本案中合同雙方是否構(gòu)成違約及具體違約責(zé)任的認定至關(guān)重要。《合同法》第三十二條規(guī)定：當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時合同成立。本案中，雙方均未在主合同上明確合同簽訂的時間。出于各自利益的考慮，原告主張合同的簽字時間是合同附件上簽寫的時間，即2012年2月19日；而被告主張按照合同載明的備案時間推定合同的成立時間是在2012年1月26日之前，但雙方均未提供有力的證據(jù)證明。關(guān)于合同成立時間發(fā)生爭議的，合同法及其司法解釋并沒有規(guī)定相關(guān)的處理原則。因此，對于本案合同成立時間的認定就可以有以下幾種思路：

 

一、是否可以按照雙方簽訂預(yù)購協(xié)議的時間確定買賣合同成立的時間？

 

 

2012年1月19日，原、被告雙方簽訂《商品房預(yù)購協(xié)議書》，約定了原告購買房屋的具體位置、面積、單價、總價、定金以及首付款交付的時間。按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定：商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十六條規(guī)定：商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容： （一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所； （二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式； （四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任……（十三）雙方約定的其他事項。盡管司法實踐中普遍認為成立商品房買賣合同只需具備核心要件即可，無需以上十三項內(nèi)容全部具備。但是本案中，雙方只約定了原告購買房屋的具體位置、面積、單價、總價、定金以及首付款交付的時間，對于被告的義務(wù)內(nèi)容完全約定，甚至連基本的交房時間也沒有約定。因此，該協(xié)議的簽訂不能認定雙方之間的買賣合同已經(jīng)成立。

 

二、是否可以依據(jù)《合同法》第三十七條的規(guī)定確定合同成立的時間？

 

《合同法》第三十七條規(guī)定：采用合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。該條的立法原意是，書面合同簽字或者蓋章之前，訂立合同的雙方已經(jīng)達成交易的合意，但雙方認為需要訂立書面合同，并且已經(jīng)就雙方之間的書面合同的內(nèi)容做出了明確的約定。雙方對于書面合同的內(nèi)容是知曉的、明確的，只是由于一定的原因，雙方?jīng)]有在書面合同上簽字或者蓋章而已。依據(jù)該條的規(guī)定，原告于雙方正式訂立合同之前的2012年1月24日向被告交付了購房首付款20萬元，是為原告向被告履行義務(wù)，被告也未提出異議，似乎可以視為雙方之間的合同已經(jīng)成立。在本案中，如果按照該條的規(guī)定，原告于2012年1月24日向被告交付首付款20萬元，并于2012年1月24日當(dāng)日或者此后兩日簽訂合同。那么原、被告雙方提交的合同上頁腳處載明的”合同備案時間2012年1月26日”這一期限就變成了被告對于合同備案時間的承諾。如果認定這一承諾的話，那么該合同第三十條約定的”自本合同生效之日起30日內(nèi)由被告向房產(chǎn)管理局申請登記備案”的內(nèi)容就顯得多余。并且通過查詢該商品房所在地房地產(chǎn)管理部門備案系統(tǒng)，2012年1月26日備案的該份合同原被告簽章處均為空白，不僅沒有雙方的簽字蓋章，也沒有雙方簽寫的日期。這顯然也與常理不符。同時，2012年1月24日原告僅向被告支付了首付款20萬元，支付的款項金額不足購房款的50%，難以認定為”已經(jīng)履行主要義務(wù)”。

 

三、是否可以按照交易習(xí)慣確定雙方之間合同的成立時間？

 

按照合同法及相關(guān)司法解釋的立法精神，對于合同的訂立和履行約定不明的，可以按照交易習(xí)慣確定合同雙方的權(quán)利義務(wù)。但是《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》對于”交易習(xí)慣”適用的條件作了較為嚴(yán)格的規(guī)定。該解釋第七條規(guī)定：下列情形，不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的，人民法院可以認定為合同法所稱”交易習(xí)慣”：（一）在交易行為當(dāng)?shù)鼗蛘吣骋活I(lǐng)域、某一行業(yè)通常采用并為交易對方訂立合同時所知道或者應(yīng)當(dāng)知道的做法；（二）當(dāng)事人雙方經(jīng)常使用的習(xí)慣做法。本案中，合同的一方當(dāng)事人為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一方為較少參與房屋買賣的自然人；雙方之間在專業(yè)知識、行業(yè)領(lǐng)域等方面的差別均存在較大差距，因此，本案無法適用交易習(xí)慣來確定本案合同的簽訂時間。

 

四、是否可以”合同備案時間”作為合同成立的時間？

 

商品房買賣作為重要的不動產(chǎn)交易，各國都采取嚴(yán)格的登記或者備案管理制度。在我國，商品房買賣合同的簽訂往往需要的通過房地產(chǎn)管理部門的專用系統(tǒng)完成。在買受人確定購買某一處商品房并交付了一定金額的定金或者首付款后，出賣人需要通過登錄房產(chǎn)管理系統(tǒng)，并在系統(tǒng)頁面填寫格式合同中的相關(guān)內(nèi)容。相關(guān)內(nèi)容填寫完畢后，出賣人將合同通過房產(chǎn)交易系統(tǒng)提交房管部門；房管部門按照相關(guān)政策對合同予以審核后，再將合同通過系統(tǒng)反饋給出賣人，由出賣人自行打印后通知買受人簽字或蓋章。

 

基于這一交易流程的把握，通過調(diào)查，法院還原了案件的事實：2012年1月19日，原告（反訴被告）王某某與被告（反訴原告）某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂購房預(yù)購協(xié)議一份，約定原告向被告購買商品房一套，價款為48萬元。協(xié)議約定原告應(yīng)于2012年1月25日前向被告繳納首付款20萬元。2012年1月24日，原告向被告交付了所購房產(chǎn)的首付款20萬元。同日，被告方將原告的所購房屋的相關(guān)信息錄入房管部門的系統(tǒng)，并形成格式合同后，交由房管部門審核。2012年1月26日，房管部門對該合同進行了審核并將審核后的合同反饋給了被告。因此，雙方提交的合同及附件頁腳處所記載的”合同備案時間2012年1月26日”并非合同第三十條約定的”備案”時間，而是房管部門初步審核完成的時間，這一時間自然也不能作為認定合同成立的時間。

 

通過對我國商品房買賣合同的訂立流程的了解以及其他認定合同訂立時間依據(jù)的排除。本案中原、被告雙方向法院提交的兩份合同文本最后一頁（附件五）中均有原告的簽名以及”2012年2月19日”的日期記載，可以認定被告在合同書上簽字的日期是2012年2月19日，從而認定合同的成立時間即2012年2月19日。據(jù)此，可以認定原、被告雙方關(guān)于2012年1月31日前付清剩余房款28萬元的約定條款系無效條款。