本網(wǎng)南通訊：目前我國(guó)法律對(duì)農(nóng)村宅基地的流通有很多限制條件，城鎮(zhèn)居民更是不允許到農(nóng)村購(gòu)買房屋，即使當(dāng)時(shí)雙方達(dá)成協(xié)議簽訂合同，也因違反法律強(qiáng)行性規(guī)定而被視為無(wú)效。3月23日，原告孫某與被告施某訂立的房屋買賣合同被啟東市人民法院依法認(rèn)定為無(wú)效合同。

2001年12月25日，孫某父母通過(guò)公證將自己所有的位于農(nóng)村的三間平房贈(zèng)與孫某，并輸了房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。2003年2月份，孫某通過(guò)熟人介紹將該房屋賣給施某，雙方口頭約定以4萬(wàn)元的價(jià)格成交。后一方給付錢款，一方交付房屋。同年4月份，施某父母住入該房至今。2006年11月，孫某訴至法院，認(rèn)為該房屋的宅基地屬農(nóng)村集體所有，其與施某之間的房屋買賣違反了法律強(qiáng)行性規(guī)定，要求法院認(rèn)定該買賣合同無(wú)效。施某則辯稱，孫某是惡意反悔，其行為違背誠(chéng)信原則，況且自己是受父母委托向?qū)O某購(gòu)買的，實(shí)際也由其父母居住，故該房屋買賣與自己無(wú)關(guān)，要求駁回孫某的訴訟請(qǐng)求。第三人施某父母對(duì)施某的說(shuō)法表示認(rèn)同。

法院審理認(rèn)為，雙方對(duì)買賣房屋一事沒(méi)有爭(zhēng)議，故對(duì)該事實(shí)予以確認(rèn)。對(duì)施某提出的房屋由其父母實(shí)際購(gòu)買應(yīng)向第三人主張權(quán)利的辯解，法院認(rèn)為，按法律規(guī)定，一方在不知道委托人與受托人代理關(guān)系的情況下，可以選擇委托人或者受托人作為相對(duì)人主張其權(quán)利，本案中，施某未能提供充分的證據(jù)證明房屋系第三人購(gòu)買，孫某選擇向施某主張權(quán)利于法有據(jù)，法院認(rèn)定房屋系施某購(gòu)買后由第三人實(shí)際居住，故施某及第三人的辯解不予采納。對(duì)房屋買賣的效力，農(nóng)村房屋買賣涉及到對(duì)宅基地的實(shí)際占用，宅基地的本質(zhì)決定了建造其上的房屋用途及其權(quán)屬變更方式。根據(jù)現(xiàn)有法律相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村房屋的購(gòu)買及變更須辦理相關(guān)的審批手續(xù)。本案中，孫某、施某間買賣房屋的宅基地為農(nóng)村集體土地，施某系城鎮(zhèn)居民，其不符合購(gòu)買屬農(nóng)村宅基地房屋的條件。然孫某、施某均規(guī)避法律，在雙方均未辦理任何審批手續(xù)的情況下私自進(jìn)行房屋買賣，雙方之間的房屋買賣違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定。雖孫某的訴請(qǐng)有違誠(chéng)信原則，但法院從強(qiáng)制性法規(guī)合法性價(jià)值判斷應(yīng)優(yōu)先于對(duì)誠(chéng)實(shí)信用的評(píng)判出發(fā)，對(duì)孫某要求確認(rèn)房屋買賣無(wú)效的請(qǐng)求予以支持。最終，法院據(jù)此判決該房屋買賣合同無(wú)效。

《土地管理法》規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，農(nóng)民擁有宅基地以及功能達(dá)到或者超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的，不得再申請(qǐng)使用宅基地，也不得在農(nóng)村購(gòu)買住宅。但由于房地產(chǎn)繼承等原因形成的多處住宅（包括宅基地），原則上不做處理，村民可以出賣多余的住宅，也可以維持原狀，但不得翻建。房屋損壞后多余的宅基地應(yīng)當(dāng)依法收回。對(duì)城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村宅基地或者農(nóng)村房屋，目前司法實(shí)踐一般會(huì)認(rèn)定無(wú)效。