本網南通訊：自家進戶門前的樓梯平臺使用權是否屬于自已？還是與他人共有？在江蘇省通州市某小區，因對門鄰居將門前的樓梯平臺圈占，住戶將鄰居告上法庭。經一審、二審、再審，2006年12月15日，南通市中級人民法院最終判決被告將圈占樓梯平臺的大門拆除，恢復樓梯平臺原狀。

鄰居進戶門前移一公尺

原告李有才與被告曹建國同住通州市金沙鎮某小區3樓，李有才住301室，曹建國住302室，共用一個樓梯平臺，平時兩家關系尚可。該住宅在設計時，進戶門比樓梯墻體后移了1米，由此，在每戶住宅門前，多了約不到兩個平方的樓梯平臺。

2005年6月，原告李有才發現，被告曹建國在進行房屋裝璜時，在住宅外側約1米處的樓梯平臺上新建了三扇大門，將部分樓梯平臺圈占了起來，新建的大門與樓梯墻體平直。由此，被告曹建國新建的大門內多了不到兩個平方的使用面積。原告李有才發現后，即找到被告，認為被告圈占樓梯平臺，侵犯了其他共有人的合法權益，要求被告曹建國恢復原狀。被告曹建國則認為，新建的大門并未對原告構成妨礙，圈占的是被告的套內面積，故不同意拆除。為此，原、被告發生糾紛。原告李有才于2005年6月28日一紙訴狀將被告曹建國告上通州市人民法院。

一審：拆

原告李有才訴稱，被告圈占樓梯間部分休息平臺，侵犯了原告的合法權益，要求被告排除妨礙，恢復房屋共用部位的原狀。

被告曹建國辯稱，被告新建的大門并未對原告構成妨礙，被告使用的是被告的套內面積，請求駁回原告的訴訟請求。被告并提供了房產證和自己的實測面積，房產證登記的建筑面積與小于自已測量的套內面積，以證明自己圈占的樓梯平臺為自己的套內面積。

通州市人民法院一審認為，原、被告對各自住宅套內部分享有專屬所有權，而對共用的墻壁、樓梯、樓梯平臺享有共有權。本案原、被告相鄰之間的樓梯平臺屬共有財產，任何一方都不能占為己有。現被告所建的大門將部分共有的樓梯平臺圈為己有，侵犯了原告對共有財產享有的權利。被告所建的大門無論對原告通行是否構成妨礙，均應予以拆除并恢復樓梯平臺原狀。被告認為其所占有的面積屬自己的套內建筑面積，并以房產證登記的建筑面積與自已測量的套內面積加以證明。但從設計圖紙上看，被告所建的大門位于共用的樓梯平臺上，至于被告住宅實際面積與房產證記載的面積誤差與本案沒有關聯性。遂判決被告曹建國于本判決發生法律效力后三日內拆除位于原、被告住宅之間樓梯平臺上所建的三扇門，恢復樓梯平臺的原狀。

二審：不拆

一審宣判后，曹建國不服，向南通市中級人民法院提出上訴稱，我所建的大門與樓梯口平齊，對李有才不構成妨礙；我的房產證面積包括所圈面積在內，并非公共面積。請求撤銷原判，依法改判。

南通中院經審理查明，原審中曹建國提交的房屋平面圖，李有才并無異議。李有才的房屋建筑面積為132平方米，實際使用的建筑面積為142平方米。又查明，雙方當事人是在進行房改后取得所住房屋所有權的。

南通中院二審認為，建筑物區分所有權包括三個權利，即對區分所有的建筑物專有部分享有的專有權、對共用部分的互有權、對于區分所有權建筑物整體享有的成員權。但是建筑物能區分所有權的前提是房屋所有人在購房時分攤了建筑物的共用面積，否則該房屋所有人不能依據建筑物區分所有權中互有權來行使對公共部位的相關權利。本案中無證據證明房改時李有才就住房的共有面積作了分攤，且根據雙方無異議的房屋平面圖可知李有才現居住的套內建筑面積大于房屋所有權證中所載明的建筑面積，足以說明李有才所有的房屋并未分攤共用面積，包括訟爭的樓梯平臺，所以李有才無權以建筑物區分所有權來行使對樓梯平臺的相關權利。但是，由于李有才與曹建國是相鄰的鄰居，故雙方因行使所有權或使用權時而構成相鄰關系，各方在行使所有權或使用權時不得對相鄰方構成妨礙，同時相鄰方也要在合理的范圍內負擔一定的容忍義務。本案中，曹建國圈占樓梯平臺確實更有利于生活，且這種圈占行為并未在實質上對李有才構成妨礙。至于曹建國的圈占行為是否侵犯了其他人的權利，則應由權利人自行主張。所以本案的案由應定性為相鄰權糾紛，據此判決撤銷原判，駁回李有才的訴訟請求。

再審：拆

二審判決后，李有才向南通市中級人民法院申請再審。其認為，二審認定其所有的房屋面積并未分攤公用面積，所以不能以建筑物區分所有權行使對樓梯平臺的相關權利錯誤。判斷是否對共用部分具有共用權的真正標準是該房屋的共用部分的建造成本是否計算在購房款之內，而不是根據房屋面積計算方式。涉案樓梯平臺屬共用部分，曹建國將部分平臺圈為己用剝奪了李有才對該部份的使用權，且違反了國家頒布的有關法律法規，構成侵權。請求予以改判。

曹建國答辯稱，李有才的房屋所有權證載明該房屋建筑面積為132平方米，而其實際使用的建筑面積則達142平方米，明顯沒有在房改過程中分攤公用面積，因此其無權以建筑物區分所有權來行使對樓梯平臺的相關權利。而且，曹建國對進戶門位置進行了合理調整，將進戶門移之與樓梯間的墻平齊，并不影響李有才通行、通風、采光，對相鄰權沒有構成妨礙。

　 南通市中級人民法院再審認為，本案的爭議焦點有兩個：一、李有才對爭議共用樓梯是否享有一定形式的支配性權利；二、曹建國圈占案涉樓梯的行為是否構成侵權。

首先，關于李有才對爭議共用樓梯是否享有一定形式的支配性權利，我國《民法通則》在第五章“民事權利”部分的第一節規定了“財產所有權和與財產所有權有關的財產權”等內容。其中，《民法通則》第八十三條規定：“不動產的相鄰各方，應當按照有利生產，方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”本案雙方當事人之間基于不動產相鄰的事實，故依法構成相鄰關系。因此，處理本案之法律關系時應當適用該法條之規定。此外，本案訴訟的發生又是基于雙方當事人對同一幢建筑物共用樓梯是否享有專用權等原因而引起，這與傳統相鄰權糾紛明顯有所不同。

因此，本院再審認為，處理本案時還應根據民法中的建筑物區分所有權理論。根據該理論，建筑物區分所有權涉及或包含三項權利：1、對區分所有建筑物專有部分享有的專有權；2、對同一建筑物共有部分的互有權；3、對于區分所有建筑物的整體享有成員權。前兩項權利在行使建筑物區分所有權時是一個緊密聯系不可分割的整體。換句話說，對區分所有建筑物專有部分享有的專有權不能脫離對同一建筑物共有部分互有權而單獨行使，反之互有權基于專用權這一前提條件存在而產生，同時隨著專有權的變動而發生變動。具體到本案，李有才是房屋的合法所有權人，因此，基于其對區分所有建筑物專有部分即李有才所有的房屋享有專有權，那么根據上述論證，李有才必然享有與其所有房屋相毗連的建筑物樓梯共用部分的互有權。此外，互有權的取得無需通過特定的登記公示方式，區分建筑物所有權人只要通過房屋登記形式便取得專有權。同時，該所有權人亦取得附隨其所有房屋的共有份額。據此，不能因為李有才產權證的登記面積低于原審認定的房屋實際的使用面積這一事實，進而簡單認定其沒有合理分攤公用面積，并以此來排斥其對共用樓梯享有的互有權。

況且，由于互有權本身無法通過量化的方式加以具體化，因此，我們在客觀上也不能以房屋所有權人分攤了多少共用面積來衡量或者否認互有權的存在。從這一角度講，即使李有才房產證的登記面積小于房屋的實際使用面積，那么這也是原產權人交付房屋時標的物是否適當履行問題，但和本案并非同一法律關系，故處理本案時對這一問題不予理涉。

其次，關于曹建國圈占訟爭樓梯的行為是否構成侵權，區分所有建筑物的共用部分是指區分建筑物除專有部分以外的其他部分以及不屬專有的附屬建筑物。區分所有建筑物專有權人對建筑物共用部分享有的權利應當依合理的方法由當事人共同使用為限，從而實現物盡其用的目的。本案中，曹建國將戶門位置前移占用樓梯平臺公用面積而且將其作為自己專有部分加以使用，則明顯已超出合理使用限度的范圍，從而侵犯了作為相鄰一方李有才對該共有面積所享有的權利，故曹建國的上述行為依法構成侵權。

再次，區分建筑物所有權相鄰關系產生于所有權人對專有部分使用的情形中，本案并非因對專有部分在使用過程中的產生的權利合理擴張或限制問題而引起，而是由曹建國圈占共用面積引發的侵權糾紛，因此，本案并不符合區分所有建筑物相鄰關系的法律特征，所以本案的案由應定性為建筑物區分所有權糾紛。原二審對此定性為相鄰權糾紛不當，應予糾正。遂改判撤銷二審判決，維持通州市人民法院的一審判決