近年來,我國的房地產業正以驚人的速度與規模迅猛發展，在此過程中,由于我國的不動產立法還不完善，市場機制尚不健全，特別是一些房地產開發企業嚴重違反誠實信用原則，再加上房地產開發工期長、施工過程中會面臨不確定的、復雜的因素等原因，商品房預售合同糾紛層出不窮，嚴重損害了購房者的合法權益。

一、商品房預售過程中存在的幾個較為突出的問題

由于我國商品房市場仍處于發育階段，相關市場主體的一些經營行為極不規范，加之我國相關法律還不完善，未能給予嚴格有效的法律監督，以致行政管理未能對商品房的預售形成恰當地法律定位、及時的動態跟蹤、完善的懲處機制等等，相關問題也就應運而生。縱觀現今商品房預售市場存在的諸多問題，主要可歸納為以下幾種：

1、房地產開發企業重復預售商品房，或者將已抵押的商品房預售、將已預售的商品房抵押，使得一部分購房者的權益無法得到實現，給購房者造成巨大損失。

2、房地產開發企業將已貸款抵押的商品房預售套取資金，而后席卷預售款項或逃或匿，給購房者留下一幢“爛尾樓”。

3、房地產開發企業在預售商品房后，未能將預售款項用于在建工程，而是挪作他用，導致所建項目未能如期竣工交付使用甚至停工。

4、房地產開發企業交付的商品房面積縮水或者偷工減料使工程質量不合格，甚至出現豆腐渣工程，給房屋安全問題埋下巨大隱患。

5、房地產開發企業在預售房屋時作出虛假廣告，與實際建設情況不符，欺騙購房者，引發訴訟糾紛。

二、涉及商品房預售相關法律法規的缺陷

由于現行法律法規存有缺陷，難以真正體現商品房預售機制對購房者的保障功能,使得房地產開發企業與購房者處于極不平等的地位,購房者的合法權益一次又一次地遭到侵害。其主要缺陷有：

1、商品房預售登記不是商品房預售合同的生效要件，其所登記的是商品房預售合同中約定的債權債務關系，該登記的效力遠低于經登記生效的房地產抵押合同，在這種情形下,處于弱勢地位的承購人的房屋期待權難以得到切實有效的保護。當商品房預售登記對合同的效力并不產生實質影響的時候，它的意義便可想而知。于是，商品房的一房多售、抵押后預售、預售后抵押就不足為奇了。這樣，承購人的合法權益遭受房地產開發企業的不法侵害也就在所難免了。

2、對于如何保證監督商品房預售款項?？顚Ｓ玫膯栴}，由于目前尚無明確法律規定，導致商品房預售款項的使用處于混亂無序且無人監管的狀態。商品房預售款項管理的空白，使得我國相關法律法規對房地產開發企業預售商品房的多重限制和約束只剩下市場準入，而一切事后調整的規定在喪失對預售款項的有效監管下，顯然難以奏效。因為，本應由房地產開發企業承擔的投資風險已經轉嫁到購房者身上 ,這無疑為房地產開發企業解除了后顧之憂。

3、房產主管部門和土地管理部門對違反登記備案制度以及預售款項用于工程建設的房地產開發企業如何進行處罰,法律并未作出明確規定，使得商品房預售及款項使用得不到有效的監管。《城市房地產管理法》第六十七條規定：“違反本法第四十四條第一款的規定預售商品房的，由縣級以上人民政府房產管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以并處罰款?！痹撘幎ň蜕唐贩款A售的市場準入條件進行了限制，卻未能建立違反該法第四十四條第二、三款的懲處機制，難以促使房地產開發企業徹底地履行預售合同登記備案義務及預售款項專項使用義務，給房地產開發企業以可乘之機，更為房地產開發企業惡意將商品房一房多售、抵押后預售、預售后抵押等非法行為大開方便之門。

三、完善我國商品房預售立法的幾點建議

筆者認為，對于商品房預售中所存在的諸多問題，我們應該進一步完善商品房預售的立法，賦予相關行政部門明確地執法依據，以加強行政管理，通過國家行政機關行使行政職權來約束房地產開發企業的行為，避免房地產開發企業惡意或有意將投資風險轉嫁到購房者身上，給商品房預售營造一個完善的法制環境，平衡房地產開發企業與購房者之間的風險分擔，規范房地產開發企業的執業規則，以更好地保護購房者的利益。為此,筆者有如下建議：

首先，商品房預售登記必須作為預售合同的生效要件。根據《城市商品房預售管理辦法》的規定，商品房預售登記是由預售人到縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續，這是預售人的義務。從權利和義務的角度出發，兩者是一個對立統一體，有權利必有義務，有義務必有權利。而購房者作為與該預售合同具有直接利害關系的一方，有權要求預售人必須對預售合同進行登記，而相關法律法規并未賦予購房者這一權利。因此，應明確賦予購房者要求預售人進行預售登記的權利，這樣才能避免預售人不到有關部門登記，而購房者卻始終被蒙在鼓里無法及時有效地保護自己合法權益的不利局面。從市場交易實踐來看，商品房預售登記，可以保護購房者的合法權益，也可以避免和預防一些不必要的糾紛，在很大程度上起著維護不動產交易安全的作用。商品房的預售登記并不是一種物權登記，它使購房者取得了對尚在建的商品房的具有物權性質的期待權。而要將商品房預售登記制度上升到實質意義上法律強制的高度，則必然要求將登記作為預售合同的生效要件。只有這樣，才能促使房地產開發企業與購房者必須到有關部門進行合同登記，通過登記使合同產生公示的效力，對抗第三人的購房行為，減少商品房預售的糾紛，從根本上保護購房者的合法權益的實現。

其次，必須有專門機構對商品房預售款項進行有效監管。《城市房地產管理法》第四十四條第三款規定：“商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設?！钡牵@一條款具體可操作性并不強。因為，沒有一個專門機構對商品房預售款項的使用進行有效的監管。而當商品房預售款項的使用處于無人監管的狀態，房地產開發企業攜款潛逃并非難事，商品房面積縮水、工程質量不合格等現象也可能因款項的不到位而成為順理成章的事。因此必須加強有關部門的監管，切實執行相關法律法規。在公司股票、債券的發行中，我國相關法律規定籌集資金不按規定用途使用的，要承擔相應的法律責任，并由中國證監會監督管理和會計師事務所審計。基于此，在商品房預售中，也應借鑒此種做法，可以考慮由銀行或者信托機構負責對預售款項進行實質性的監管，確保預售款項的專項使用和工程款項的充分供給，待商品房竣工驗收合格后再將余款退還給房地產開發企業，以避免房地產開發企業攜款潛逃、將預售款項挪作他用等問題，最大限度地保障工程款項不人為地流失，保證工程建設的順利進行，切實有效的保護購房者的合法權益。

最后，完善對房地產開發企業未依法進行預售登記和違反預售款項專項使用規定的懲處機制。法律的主要特征就在于其是由國家強制力保障實施的。而有關商品房預售的法律法規，卻沒有規定對不履行預售合同登記備案義務及預售款項專項使用義務的懲處機制。在缺乏相應的懲處機制的前提下，房地產開發企業的違法行為將毫無顧忌，購房者的合法權益受到侵害也就司空見慣了。在前面，我們已經闡述了商品房預售登記必須作為預售合同的生效要件和專門機構對商品房預售款項進行有效監管的合理性和必要性。因此，為了保證這兩項措施得到落實和遵守，我們還應建立健全相應的懲處機制，明確房地產開發企業違法行為的代價，包括行政、民事甚至刑事責任。因為只有在國家強制力的威懾保障下，才能真正起到令行禁止的作用。