隨著我國城市化進程的進一步發(fā)展，原來獨門獨戶自我管理形式已被迅猛發(fā)展的城市物業(yè)集中管理所取代。在這一物業(yè)管理的重要轉型時期，亟需完善的法律制度來加以調整和規(guī)范。最近，徐州市泉山區(qū)法院對近三年審結的近二百件物業(yè)管理糾紛進行了綜合分析研討，發(fā)現(xiàn)一些普遍存在的問題不容忽視。

一、當前物業(yè)管理存在的主要問題

（一）、物業(yè)管理費糾紛。除了合同約定的因提供物業(yè)管理而直接產生的費用，還包括物業(yè)管理企業(yè)所代辦的供暖費用、供熱水費用等。根據目前的實際現(xiàn)狀，小區(qū)物業(yè)管理費實際交納的比例在70%至90%之間，而作為業(yè)主拒交物業(yè)管理費的主要理由多為物業(yè)管理不到位，小區(qū)臟、亂、差；供暖、供熱水溫度低、供應時間短；小區(qū)內存在業(yè)主車輛丟失現(xiàn)象和內配套設施不完備等。

（二）、業(yè)主財產損失賠償糾紛。此類糾紛一般是由小區(qū)內業(yè)主的汽車、摩托車、自行車的丟失引起，這也是小區(qū)物業(yè)管理中的瓶頸問題。由于對小區(qū)保安責任的相關法律規(guī)定不健全，在如何合理分配物業(yè)管理企業(yè)的財產損失賠償責任方面無相關依據，因此極易發(fā)生該類糾紛。

（三）、小區(qū)公用設施傷人賠償糾紛。此類糾紛主要有因物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)內道路、窨井、廣告牌、管道等管理不善，致使業(yè)主受到人身損害而發(fā)生的糾紛。

（四）、無因管理糾紛。此類糾紛主要涉及物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)的開發(fā)商曾簽訂過前期物業(yè)管理合同，但在業(yè)主入住后、甚至業(yè)主委員會成立后，未能直接與業(yè)主或業(yè)主委員會續(xù)訂物業(yè)管理合同，物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主追討物業(yè)管理費而發(fā)生的糾紛。

（五）、小區(qū)公用部位的侵權糾紛。個別業(yè)主進住小區(qū)后擅自亂搭亂建，引起其他大部分業(yè)主的不滿，要求物業(yè)管理企業(yè)查處個別業(yè)主亂搭亂建行為。在此類糾紛中，如物業(yè)管理企業(yè)查處個別業(yè)主的亂搭亂建行為，則存在著無行政執(zhí)法權的制約；如僅對個別亂搭亂建的業(yè)主僅進行勸阻而不強行拆除搭建物，勢必造成大部分業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理糾紛。

（六）、小區(qū)公用部位的出租營利問題。此類糾紛主要發(fā)生在小區(qū)個別業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)擅自將小區(qū)物業(yè)的共用部位自用或出租用于設置廣告位等進行營利問題。由于此類糾紛涉及到建筑物區(qū)分所有權問題，需物權法來進一步調整，因此發(fā)生糾紛時爭議較大。

（七）、小區(qū)內停車收費糾紛。此類糾紛主要由物業(yè)管理企業(yè)以維護小區(qū)管理秩序為由，自行或以業(yè)主物業(yè)委員會規(guī)定為由向擁有私家車的業(yè)主收取的小區(qū)車位費、道路維護費、進門費等糾紛。由于物業(yè)管理企業(yè)所收取的上述費用往往系自行制定而未經過物價部門批準，雖然有的經過業(yè)主委員會同意，但是由于無相應的法律、法規(guī)或規(guī)章為依據，因此爭議較大。

二、物業(yè)管理糾紛的法律盲點

（一）、業(yè)主委員會的締約能力和訴訟地位問題。在小區(qū)物業(yè)管理中，個別業(yè)主的訴訟行為往往涉及到小區(qū)全體共同業(yè)主的共同利益，此時業(yè)主委員會的參與尤其重要。那么業(yè)主委員會的法律地位如何解決？其締結物業(yè)管理合同能力以及其在民事訴訟中的地位直接影響到全體業(yè)主的利益。在目前尚無明確的法律、法規(guī)來確定業(yè)主委員會的締約能力和訴訟地位問題。

（二）、無因管理的處理問題。由于開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)的前期物業(yè)管理合同已經履行屆滿，而業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間又無新的物業(yè)管理合同約束，此時發(fā)生的無因管理糾紛、尤其是物業(yè)管理收費標準應如何確定？此時如因物業(yè)管理費發(fā)生爭議，物業(yè)管理收費標準目前僅能能依據民法通則的相關公平原則處理，任意性太大。

（三）、物業(yè)管理合同的解除問題。由于物業(yè)管理企業(yè)一般應與小區(qū)的業(yè)主分別簽訂物業(yè)管理合同，那么，在部分業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生物業(yè)管理糾紛并要求解除其與物業(yè)管理企業(yè)之間的物業(yè)管理合同時，勢必影響到全體業(yè)主的合法利益，此時這部分業(yè)主的合同解除權如何行使問題亟需規(guī)范。

（四）、物業(yè)管理企業(yè)的保安義務問題。根據我國目前絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)收費較低的現(xiàn)狀，如何保持業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的權力義務平衡是一個棘手問題。物業(yè)管理企業(yè)的收費標準應當與其所提供的物業(yè)服務質量保持一致。如果物業(yè)管理費的收費水平較高或者物業(yè)管理合同中明確規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主的財產保管義務，則在發(fā)生業(yè)主財產損失時較容易確定物業(yè)管理企業(yè)的賠償責任。但是，在執(zhí)行較低水平的物業(yè)收費標準的情況下，一旦發(fā)生了業(yè)主財產被盜、被損壞的情況，則只能根據物業(yè)管理企業(yè)是否履行了其必要的安全防范義務來確定賠償責任，不易規(guī)范。

（五）、居民委員會和物業(yè)管理企業(yè)的責任劃分問題。在很多城市的小區(qū)內，既存在城市居民的自治組織即居民委員會，也同時存在業(yè)主所聘請的物業(yè)管理企業(yè)。此時，如何劃分居民委員會和物業(yè)管理企業(yè)的具體職責，對于保障業(yè)主的合法權益至關重要。根據目前的法律、法規(guī)，尚未能明確確定居民委員會和物業(yè)管理企業(yè)并存時的法律責任。

（六）、物業(yè)管理企業(yè)的權限屆定問題。小區(qū)個別業(yè)主的亂搭亂建系困繞物業(yè)管理企業(yè)的主要問題之一。在目前情況下，物業(yè)管理企業(yè)僅有權依照物業(yè)管理合同的約定來行使管理服務權，一旦遇到個別業(yè)主不聽勸阻而亂搭亂建時，物業(yè)管理企業(yè)往往束手無策，其受到行政執(zhí)法權的制約而往往無能為力。是否授予物業(yè)管理企業(yè)一定的相關權限在現(xiàn)時中可以進行必要的嘗試。

三、對完善物業(yè)管理的幾點建議

（一）、簽訂明確詳盡的物業(yè)管理合同。無論是業(yè)主還是物業(yè)管理企業(yè)，都應當把簽訂內容權利義務、詳盡明確的物業(yè)管理合同作為防范物業(yè)管理糾紛的重要手段。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在簽訂物業(yè)管理合同時，應當切實遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用原則。在合同內容上應當就可能發(fā)生的爭議作出明確的規(guī)定。在確定雙方的權利義務時，應當根據物業(yè)管理費用的收費水平來確定物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務的水平。

（二）、依法成立業(yè)主委員會。作為小區(qū)的業(yè)主應當主動、積極、依法成立業(yè)主委員會，保障業(yè)主委員會的職權，為業(yè)主委員會行使職權、維護業(yè)主利益提供方便。業(yè)主委員會應當由能代表業(yè)主利益的業(yè)主組成，應當根據法律、法規(guī)的規(guī)定行使職權。對于物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務應及時予以審查、監(jiān)督，對于損害業(yè)主利益的物業(yè)管理企業(yè)，應及時予以解除物業(yè)管理合同或訴訟主張民事權益。

（三）、物業(yè)管理企業(yè)依合同提供物業(yè)管理服務。周到的物業(yè)管理服務是每個小區(qū)業(yè)主的共同希望，物業(yè)管理企業(yè)應在合同明確權利義務的情況下，進一步提高物業(yè)管理的水平，保證所提供的物業(yè)管理服務達到或超過物業(yè)管理的收費水平，以促進物業(yè)管理服務及物業(yè)管理收費的良性循環(huán)，實現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的共贏。

（四）、突出物業(yè)管理委員會的作用。根據目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀，個別業(yè)主在與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生物業(yè)管理糾紛時往往處于弱勢一方。但也不可否認，確有個別業(yè)主以個人私利出發(fā)無理拒交物業(yè)管理費用，或無理指責物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理服務。此時，業(yè)主委員會應當積極參與個別業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛，平衡業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的權利義務，以最大限度的維護小區(qū)絕大多數(shù)業(yè)主的合法利益。

（五）、業(yè)主人身、財產損害的合同特別約定。根據目前業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間常見的財產的損失、人身傷害糾紛等事項，應在物業(yè)管理合同中作特別約定。這種特別約定無論對于業(yè)主還是物業(yè)管理企業(yè)都具有積極意義，一旦因上述事項發(fā)生糾紛，雙方均可以根據合同約定來處理，避免爭論不休的尷尬局面。

（六）、業(yè)主委員會聘請法律顧問。根據外國物業(yè)管理中的成熟經驗，由業(yè)主委員會出資聘請對物業(yè)管理方面有專長的律師作為業(yè)主委員會的法律顧問，能夠有效地對物業(yè)管理合同的簽訂及履行進行審查和監(jiān)督，為業(yè)主委員會提供必要的法律幫助，促進物業(yè)管理企業(yè)依照合同約定、法律規(guī)定來盡職盡責地提供物業(yè)管理服務。雖然會因此增加業(yè)主的費用支出，但對于保障業(yè)主的合法權益至關重要。