隨著土地價(jià)值的攀升、城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加速、城市拆遷改造范圍的擴(kuò)大，因買受城中村、城郊結(jié)合部、農(nóng)民集中居住點(diǎn)農(nóng)村村民宅基地自建房引發(fā)的矛盾糾紛及適用法律問題日益突出，影響了國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施和社會(huì)穩(wěn)定，應(yīng)予高度重視，切實(shí)予以解決。

 

一、糾紛主要表現(xiàn)形式

 

1、從買受雙方和爭議焦點(diǎn)來看，主要為農(nóng)村宅基地出賣人起訴買受人，以宅基地買賣違反有關(guān)法律規(guī)定為由，要求確認(rèn)宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效并要求收回宅基地使用權(quán)。

 

2、從買賣雙方身份來看，出賣人多為城中村、城郊結(jié)合部、規(guī)劃建設(shè)的農(nóng)民集中居住點(diǎn)農(nóng)村村民，買受人主要是城鎮(zhèn)居民或外村村民，不具備宅基地所在村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格。

 

3、從交易的時(shí)間來看，多發(fā)生在數(shù)年之前，不少在10年以上，出賣人有的已經(jīng)離開村集體經(jīng)濟(jì)組織另有住處，買受人多數(shù)購買宅基地建房在該村生活居住。

 

4、從合同履行來看，買受雙方大多依約履行了義務(wù)，出賣人交付了宅基地，買受人在該地塊上面建房。因無法獲得政府主管部門對(duì)宅基地轉(zhuǎn)讓的行政許可，買受人只能以出賣方的名義辦理集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證。

 

5、從糾紛的起因來看，多緣于土地房產(chǎn)增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，土地價(jià)值和房屋現(xiàn)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原來建房成本。一旦遇上拆遷，出賣人受利益驅(qū)動(dòng)而要求收回宅基地使用權(quán)，據(jù)此獲取拆遷補(bǔ)償，矛盾由此產(chǎn)生。

 

二、糾紛產(chǎn)生原因

 

1、具有一定的背景。農(nóng)村宅基地買賣是在城鄉(xiāng)人口流動(dòng)加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的背景下產(chǎn)生的，買受雙方基于各自的需求而進(jìn)行交易，交易時(shí)雙方并未考慮今后可能產(chǎn)生的交易風(fēng)險(xiǎn)和法律問題。

 

2、存在監(jiān)管的漏洞。雖然國家對(duì)農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓有嚴(yán)格的規(guī)定，但是農(nóng)村土地管理部門、村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)非法轉(zhuǎn)讓宅基地普遍存在監(jiān)管不力的現(xiàn)狀，對(duì)存在的問題也未能引起高度的重視，更有甚者少數(shù)轉(zhuǎn)讓競?cè)〉么褰M干部的見證，助長了違法之風(fēng)。

 

3、巨大利差引發(fā)糾紛。因土地市場(chǎng)嚴(yán)格監(jiān)管、商品房價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)、征地拆遷補(bǔ)償?shù)壤骝?qū)動(dòng)，出賣宅基地村民自認(rèn)利益受損，便提起訴訟，要求確認(rèn)宅基地轉(zhuǎn)讓行為無效，仍擁有宅基地使用權(quán)，從而在遇到拆遷時(shí)可以獲得拆遷補(bǔ)償資格，參與利益分配。買受宅基地自建房戶認(rèn)為自己實(shí)際出資購地建房，理應(yīng)享有所有權(quán)利，使得矛盾難以調(diào)和。

 

4、法律法規(guī)尚待完善。現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)宅基地轉(zhuǎn)讓行為雖有禁止性規(guī)定，但對(duì)此類房屋的拆遷補(bǔ)償并未明確拆遷補(bǔ)償辦法，拆遷主體難以統(tǒng)一，如何適用法律解決難以操作。

 

三、對(duì)策建議

 

1、加強(qiáng)土地法制和國策的宣傳教育。要廣泛宣傳土地國策國情和法規(guī)政策，使廣大群眾充分認(rèn)識(shí)到宅基地使用權(quán)與特定身份關(guān)系相聯(lián)系，非法轉(zhuǎn)讓宅基地是法律明確禁止的，進(jìn)一步提高遵守土地法律、依法用地管地的意識(shí)。

 

2、嚴(yán)格執(zhí)行土地監(jiān)管制度。要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村住宅建設(shè)用地的日常監(jiān)管，規(guī)范宅基地審批程序，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止非法買賣宅基地行為。要重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)、農(nóng)民集中居住點(diǎn)農(nóng)村宅基地的監(jiān)督管理，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和建造的住宅發(fā)放土地使用證、房產(chǎn)證。

 

3、妥善處理宅基地轉(zhuǎn)讓糾紛。要考慮目前城鄉(xiāng)界限仍未完全打破，法律、法規(guī)限制宅基地流轉(zhuǎn)是一種現(xiàn)實(shí)，以“有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范交易行為”為指導(dǎo)，綜合權(quán)衡買賣雙方的利益，妥善解決相關(guān)的利益沖突和矛盾。

 

4、健全完善有關(guān)土地法規(guī)政策。要按照尊重歷史、照顧現(xiàn)實(shí)的原則，進(jìn)一步完善土地管理法、《物權(quán)法》等法律法規(guī)關(guān)于宅基地管理使用的規(guī)定，明確違法轉(zhuǎn)讓宅基地的處理方式，著力規(guī)范農(nóng)村宅基地的管理使用，切實(shí)維護(hù)農(nóng)村集體、村民等各方主體的合法權(quán)益，保障農(nóng)村土地合法經(jīng)營使用，減少矛盾糾紛，促進(jìn)社會(huì)和諧。