2003年9月1日施行的《物業管理條例》（以下簡稱《條例》），至今已經施行近四年，也是至今唯一一部有關物業管理的行政法規。《條例》中涉及業主大會及其業主委員會權利義務的規定占據《條例》內容的一半之多，在法規的施行中凸顯業主委員會的重要作用。但是，在逐年增長的物業管理和供用熱力合同糾紛案件中，幾乎不存在業主委員會的參與，造成業主與物業公司的矛盾激化，成為社會不和諧的因素，也影響法院工作的權威性和公平性。

筆者根據轄區內物業管理案件的情況，對業主委員會的缺失問題進行調研，以提出有針對性的對策，減少社會群體性不和諧因素。

一、涉住宅小區案件的特點

涉住宅小區案件主要是涉及房地產開發公司、物業公司和業主之間的商品房買賣、物業管理合同糾紛案件，體現的主要問題如下：

1、涉及利益群體多、矛盾容易激化，且沒有“緩沖區”。一個住宅小區的業主少則上千，多則上萬，同時涉及成千上萬個家庭。而房子和相應的居住環境是業主生活的重要問題，對于多數人來說也是一輩子的重大問題。商品房買賣、物業管理正是矛盾的表現所在。然而，對于這樣的矛盾在無法解決時只有提起訴訟。因此，訴訟對于大多數業主來說是矛盾的再次激化。

2、業主敗訴率居高不下。通常情況下，開發商或者物業公司可以委托專業法律工作人員或者律師進行訴訟，而業主只能親自參加訴訟，并且基本不熟知法律。業主的敗訴在很多情況下屬于不懂證據規則和不熟知法律的結果，也就是通常所說的“合理不合法”。同時，在現有社會發展水平和社會制度下，業主的舉證責任又相對苛刻，沒有第三方能夠證明事實的本來面目。業主的高敗訴率只能再次激化矛盾，同時對法院審判的公正性產生懷疑。

3、“不存在業主委員會”的現象普遍。到目前為止，本市范圍內的大小住宅小區數十個，僅有個別住宅小區成立業主委員會。其他小區的糾紛只由公司與業主直接對話來解決，《條例》規定的內容等同于一紙空文。同時，很多權利義務應當由業主委員會承擔，業主個人是非承擔主體，因此即便業主的要求是合理的也無法得到支持。

二、業主委員會缺失的原因

1、房地產公司、物業公司的“不情愿”。多數房地產公司和物業公司認為業主委員會就是“鬧事”業主的組織，對于住宅小區各種矛盾的解決沒有益處，更重要的是將會影響公司自身的各種利益。換句話說，業主委員會就是房地產公司、物業公司的強大對手。因此，轄區內所有住宅小區，沒有任何一家房地產公司、物業公司主動協助業主成立委員會，更多的是阻撓，拒絕提供一切協助義務。

2、政府相關職能部門的“不積極”。《條例》規定： 同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。這個規定并不明確。同時，在政府部門中存在業主委員會不利于和諧穩定的認識，再加上相應的工作人員很少，對于業主的申請很難有進一步細致的指導和批復。

3、住宅小區業主的“不學習”。多數業主遇到問題不能解決時，不是積極學習相關法律法規，而是拒絕交納物業費、供暖費和其他房屋相關費用。即使有積極的業主組織大家籌備業主委員會，但更多的情況是部分業主不積極參加，部分參加的業主只是痛斥問題和激化矛盾，甚至要求大家去政府靜坐請愿。在沒有正確指導的情況下，業主委員會也就不可能合法成立。

三、業主委員會的作用

在涉及住宅小區的各種糾紛中，業主委員會可以成為矛盾解決的緩沖區，也是解決問題較為客觀的第三方。在涉訴案件中，充分發揮業主委員會的作用完全符合司法為民、案結事了的要求。

1、在物業管理糾紛中，業主委員會不僅僅促進物業公司的經營行為，也是敦促業主履行交費義務的重要因素。根據《條例》的規定，業主委員會有在解聘物業公司中的重大作用。對于物業公司而言，業主委員會的意見要比個別業主的意見重要的多，可行性也強。關于物業費問題，可以避免個別業主與物業公司矛盾的激化。 

2、在涉及房屋質量糾紛的案件中，業主委員會可以起到緩沖的作用。房屋質量容易導致群體性訴訟，訴訟可能涉及評估、鑒定等因素而復雜化。任何一個地方的疏漏都會影響案件的審理和住宅小區的穩定。因此，業主委員會可以集中業主的意見，以幾革