邱某與朱某簽訂了一份房屋租賃合同，兩人約定房屋的租賃期為3年，合同的履行期間自2012年6月1日至2015年5月31日止，約定的每年的租賃費用為2.1萬元（包括房屋內(nèi)的附屬設(shè)施）雙方約定出租的房屋只能用于居住，承租人不得對于房屋進行轉(zhuǎn)租，如需要對于房屋進行裝修需要經(jīng)過出租人的同意。房屋租賃合同簽訂當(dāng)日，邱某就將3年的租賃費用交給了朱某，朱某對房屋進行簡單裝修。

 

2013年7月10日，朱某用于出租的房屋被法院委托拍賣公司進行拍賣，并予以公告，2013年7月30日汪某通過拍賣獲得此房屋。汪某要求邱某交納房屋出租費用，否則就不讓邱某繼續(xù)使用。邱某在2013年8月起訴至法院要求解除房屋租賃合同，并要求朱某賠償其先期對于房屋進行簡單裝修的損失。

 

本案在審理過程中，對于該房屋租賃合同能否解除和汪某的如何主張權(quán)利，存在兩種不同意見。

 

第一種意見認(rèn)為，朱某在簽訂合同時存在預(yù)期違約的行為，邱某可以要求解除與朱某所簽訂的合同，并要求朱某承擔(dān)邱某在履行合同過程中所受到的損失。新房主汪某因拍賣獲得房屋的所有權(quán)后，邱某應(yīng)當(dāng)向汪某交納房屋租金，對于邱某與朱某所簽訂的房屋租賃合同可以解除。

 

第二種意見認(rèn)為，用于出租的房屋被拍賣，雖然轉(zhuǎn)移了房屋的所有權(quán)，但并不影響邱某與朱某之間的租賃合同，此房屋租賃合同可以繼續(xù)履行，新的房主汪某可以向朱某主張房屋的租金，而不能向邱某主張房屋的租金，汪某通過拍賣取得房屋所有權(quán)后，朱某預(yù)先收取的房屋租金就沒有合法的依據(jù)，屬于不當(dāng)?shù)美瑧?yīng)當(dāng)將屬于汪某那部分的房屋租金給付汪某。

 

筆者同意第二種意見，理由如下：

 

對于邱某與朱某所簽訂的房屋租賃合同不能予以解除。在本案中，邱某與朱某所簽訂的房屋租賃合同，系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，雖然本案中用于出租的房屋被法院依法公開進行了拍賣，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院關(guān)于民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條規(guī)定第二款規(guī)定，拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其它用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上，對在先的擔(dān)保物權(quán)或其他優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)將其去除后進行拍賣。具體到本案中，朱某用于出租的房屋進行拍賣前，法院并沒有對此房屋進行依法查封。因此，朱某有權(quán)對此房屋進行占有、使用、收益，可以進行出租、抵押等。朱某將此房屋出租給邱某時并不存在欺詐，邱某不能以房屋進行拍賣為由要求解除房屋租賃合同。

 

汪某應(yīng)當(dāng)向朱某主張自己的權(quán)利，理由如下：一是拍賣的房產(chǎn)拍賣之前就存在租賃權(quán)，如何協(xié)調(diào)好新房主汪某的利益和邱某的利益，在實踐中，都是采用承受主義，即朱某與邱某所簽訂的房屋租賃合同對于新房主汪某仍然具有效力。二是租賃權(quán)的實現(xiàn)則重在支配標(biāo)的物的使用價值，租賃權(quán)人想要實現(xiàn)自己的權(quán)利，必須實地占有標(biāo)的物，為了加強對于租賃權(quán)人的權(quán)利的保護，因此最高人民法院《關(guān)于人民法院關(guān)于民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》中對于租賃權(quán)采用了承受的原則，即對于拍賣財產(chǎn)上的租賃權(quán)及用益物權(quán)不因拍賣而消滅。三是對于新房主汪某如何實現(xiàn)自己的權(quán)利，筆者認(rèn)為，汪某應(yīng)當(dāng)向原出租人朱某主張權(quán)利。此房屋拍賣成功后，朱某已經(jīng)不再是房屋的所有權(quán)人，不應(yīng)再享有基于房屋所獲得的收益，新房主汪某不能再向邱某要求收取租金而應(yīng)當(dāng)向朱某主張收取租金的權(quán)利。同時，本案中朱某所支付租金中，不僅多包括對房屋使用的租金，還包括房屋內(nèi)的附屬設(shè)施使用的租金。對于出租房屋內(nèi)附屬設(shè)施部分所獲得的利益，新的房主汪某應(yīng)在獲得房屋租金的同時，給予朱某適當(dāng)補償，這些設(shè)施都是邱某居住所必須的設(shè)施，如果朱某取回這些設(shè)施，在履行合同過程中租賃合同的目的就會受到影響。為此汪某應(yīng)對出租附屬設(shè)施的收益部分，從其獲得的租金中予以扣除。