2011年3月1日，甲公司與乙公司簽訂了一份《廠房租賃合同》，約定乙公司承租甲公司的一處廠房，租賃期限為十個月，從2011年3月1日起至2011年12月31日止。雙方在合同中約定“如發生下列任何一種情況，甲方可終止本合同：1.甲方提前60天書面通知乙方……”。雙方同時約定：“違約責任：1.乙方無正當理由逾期交納租金的，每逾期一天，乙方按逾期金額的千分之三支付違約金；2.任何一方提前解除本合同的，違約方承擔相當于兩個月租金的違約金……”。在合同履行期內，甲公司于2011年6月8日向乙公司發出通知：“我司擬在2011年8月31日終止與貴司現行之廠房租賃合同。”甲公司在該通知中同時告知乙公司其是按照合同的約定做到了提前60天通知，并免收7月、8月兩個月的租金。因乙公司在2011年8月31日前并未搬離租賃的廠房。甲公司遂于2011年9月8日再次以書面形式向乙公司發出通知，載明：“我司已于2011年6月8日書面通知終止與貴司現行之廠房租賃合同，至今我司未收到貴司的相關回復意見。現我司再次書面通知貴司，我司將于2011年9月30日作為最終終止現行廠房租賃合同之期限，并遵照廠房租賃合同相關條款免收兩個月租金”。后乙公司遲至2012年1月才完全搬離租賃廠房。就租金及相關費用經協商未果后，甲公司向法院起訴要求乙公司支付自2011年7月至乙公司實際搬離廠房的實際使用費、水電費及延期支付利息。乙公司在答辯中則稱甲公司提前解除合同構成違約，根據合同約定甲公司應當免除乙公司兩個月租金作為該違約金，且甲公司提前解除合同給乙公司造成了高于兩個月租金的損失，應當適當調高該違約金數額。

 

法院經審理認為，原被告在合同中約定了合同解除的條件，一方提前60日書面通知對方可以解除合同?，F原告第一次的書面通知系按照合同中約定解除合同的條款行使了解除合同的權利，解除合同行為合法有效。當事人雙方租賃合同在2011年8月31日已經解除。原告提前解除合同的行為不構成違約。盡管在合同中雙方對提前解除合同需承擔的責任使用了“違約責任”一詞，但并非違反合同約定所要承擔的責任，而是提前解除合同所要承擔的責任。合同中約定的提前解除合同“違約金”實質上是提前解除合同的補償金。乙公司所主張的各項損失，包括搬遷費用、廠房重新租賃支出、無塵噴房的重新制作、停業損失等，由于難以對損失數額進行確定，且沒有確切的證據證明，只認可兩個月的租金作為補償數額。關于逾期搬遷期間發生的乙公司對廠房的實際占有使用費，在經雙方協商后確定了相應的數額。

 

本案在審理過程中，就租賃合同中甲公司“提前60天通知即可解除合同”這一約定的法律性質以及甲公司據此提前解除合同的行為是否構成違約產生了一定爭議。

 

關于租賃合同中甲公司“提前60天通知即可解除合同”這一約定的法律性質，第一種觀點認為，該約定可看做是約定解除權條款。第二種觀點認為該條款是合同中所附的解除條件。

 

筆者同意第二種觀點，該條款并非約定解除權，而是約定的合同解除條件。根據合同法第九十三條第二款的規定，約定解除權是在當事人之間約定了一方解除合同的條件，當解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。該解除合同的條件是將來不確定發生的事實。由于在該事實發生后解除權人方才享有解除合同的權利，才有可能行使解除權，因此條件的成就與解除權的行使必然是次序有先后的兩個獨立事件。但是從本案租賃合同的該條款中顯然無法分離出這兩個階段。并且，在約定解除權的情形下，當約定的解除條件成就時，合同可能因解除權人行使解除權而告解除，也可能因不行使解除權而繼續履行。但是在本案中，當甲方提前60天書面通知乙方終止合同時，從通知載明的日期起始60日后合同必然宣告終止。故該項約定并非約定解除權的條款。

 

仔細考量該“提前60天通知即可解除合同”條款，可以發現“甲方提前60天書面通知乙方”包含兩部分的事實，一是甲方書面通知乙方不再履行合同，要求終止合同。二是60天的期間經過。對于最終發生的合同效力在雙方當事人之間終止的法律效果而言，此項約定是把將來可能發生的某個事實即終止合同的書面意思表示被甲方發出和60天的期間經過約定為合同效力終止的條件，而并非將甲方在某種情形下能夠單方面解除合同約定為甲方的一項權利。根據合同法第四十五條的規定“當事人對合同的效力可以約定附條件……附解除條件的合同，自條件成就時失效。”當甲方向乙方發出載明解除合同意思表示的書面通知并且60日已然經過之時正是約定的解除條件成就之時，此時合同的效力終止。

 

關于甲公司提前解除合同的行為是否構成違約，第一種觀點認為甲公司的行為構成違約。因為當事人雙方簽訂的合同合法有效，雙方均應按照合同的約定行使權利和履行義務。本案中廠房租賃合同明確約定租賃期至2011年12月31日止。在此日期前甲公司均應提供符合合同約定的廠房供乙公司使用。但是甲公司向乙公司發出書面通知要求早于該期限終止合同，屬于合同法第九十四條規定的“根本違約“的情形，即在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示不履行主要債務。因此甲公司提前解除合同的行為構成違約。并且根據租賃合同的約定，須承擔免除兩個月租金的違約責任。第二種觀點認為甲公司的行為不構成違約。由于合同明確約定甲公司可以提前60天書面通知解除合同，故甲公司提前解除合同的行為是在行使合同賦予的權利，不應當視為違約。那么甲公司所承擔的免除兩個月租金的責任自然也并非違約責任，而是被賦予解除合同的權利所承擔的對等義務。

 

筆者認為甲方發出提前終止合同權利義務的行為不構成根本違約，但是并不完全贊同第二種觀點的理由。如果把合同中“甲方提前60天書面通知乙方可終止合同”的條款視作賦予甲方的一項約定解除權，這是與合同法關于約定解除權的規定不相符的。但是盡管該條款不是一項約定解除權條款，然而因為甲方提前解除合同的行為為當事人在訂立合同時所肯定，那么甲方的該行為就不能被評價為違約行為。同時該行為也不具有被評價為權利的屬性，因為正如前文所述，它只是解除條件的一個組成部分而已。雙方當事人在設定這個解除條件條款的時候，為甲方設定了一項義務，即當甲方實踐了“甲方提前60天書面通知乙方可終止合同”的條款時，甲方須向乙方負擔免除兩個月租金的義務。故該合同表述所使用的“違約金”一詞實質上并非法定的“違約金”性質，而是合同雙方約定的合同履行過程中可能會發生的金錢債務關系。