2011年1月1日，何某與萬某簽訂房屋租賃合同，雙方約定何某將其所有的門面房租賃給萬某使用，期限為2011年1月1日至2013年12月31日。2013年8月10日，何某與謝某簽訂了一份房屋房買賣合同，雙方約定何某以60萬元的價(jià)格將萬某租賃的門面房出售給謝某,但沒有辦理過戶手續(xù)，簽訂買賣房屋之前沒有通知萬某賣房之事，后萬某得知何某出賣了其租賃的房屋，遂向何某發(fā)出書面通知，要求以同等條件即60萬元的價(jià)格購買該房屋，遭到何某的拒絕。2014年1月，萬某以何某侵犯其優(yōu)先購買權(quán)為由，提起訴訟，要求以同等條件購買房屋。

 

本案在審理過程中，對于萬某要求以同等價(jià)格優(yōu)先購買何某的房屋存在三種不同意見。

 

第一種意見認(rèn)為，承租人請求出租人承擔(dān)賠償損失的主張應(yīng)當(dāng)支持，但應(yīng)當(dāng)確認(rèn)出租人與第三人的房屋買賣合同有效。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十條的規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。本案中，何某在出賣房屋前并沒有通知萬某，侵犯了萬某的優(yōu)先購買權(quán)，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十一條的規(guī)定，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。故，本案中萬某要求主張合同無效，以同等條件購買房屋的訴訟請求是不能得到支持的，除非萬某能證明何某與謝某惡意串通，依照民法通則第五十八條第一款第（四）項(xiàng)規(guī)定和合同法第五十二條第（二）項(xiàng)規(guī)定，主張認(rèn)定何某與謝某簽訂的買賣合同無效。但法院要向萬某釋明，可以變更訴訟請求為請求賠償侵害優(yōu)先購買權(quán)的損失。

 

第二種意見認(rèn)為，物權(quán)法雖沒有規(guī)定優(yōu)先購買權(quán)，但根據(jù)合同法第二百二十九條買賣不破除租賃的規(guī)定，優(yōu)先購買權(quán)同一般的普通債權(quán)是有區(qū)別的，具有物權(quán)的一些屬性，從權(quán)利屬性上看，應(yīng)當(dāng)是一種形成權(quán)，形成權(quán)是根據(jù)自己的意思就可以使法律關(guān)系發(fā)生、變更、消滅的權(quán)利，形成權(quán)的意思表示一旦發(fā)出并到達(dá)相對人，就可以以使法律關(guān)系發(fā)生、變更、消滅，本案中，何某以價(jià)款60萬元的價(jià)格將房屋出售給謝某，萬某同樣也有以此價(jià)格購買的權(quán)利，故應(yīng)支持萬某的訴訟請求。

 

第三種意見認(rèn)為，承租人的優(yōu)先購買權(quán)在出租人與第三人的房屋買賣過戶登記前應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С?；而在房產(chǎn)過戶登記后，承租人不可逆轉(zhuǎn)的只能獲得合理補(bǔ)償權(quán)，而不能實(shí)際的得到優(yōu)先購買權(quán)。

 

筆者同意第三種意見。

 

首先，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十條的規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。這是本案承租人萬某享有優(yōu)先購買權(quán)的基本法律依據(jù)，這個(gè)優(yōu)先購買權(quán)不因出租人是否在出賣前的合理期限內(nèi)通知承租人為條件、也不因出租人的房屋是否實(shí)際賣出為條件，這個(gè)優(yōu)先權(quán)是法律預(yù)先設(shè)定的，不因人的意志改變，也不因?yàn)槭挛锏淖兓淖儭?span lang="EN-US">

 

其次，最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十一條的規(guī)定在本案中不能適用。該條規(guī)定的司法解釋本意應(yīng)當(dāng)是解決“出租人未提前告知承租人且已經(jīng)將租賃房屋賣與第三人”的問題，為穩(wěn)定社會交易秩序而從經(jīng)濟(jì)上對承租人優(yōu)先權(quán)受損害的一種補(bǔ)償。但本案的事實(shí)并非如此，何某與謝某雖然簽訂了房屋買賣合同，并約定了以價(jià)款60萬元的價(jià)格進(jìn)行交易,但雙方并沒有辦理過戶手續(xù)，房屋買賣的交易并未實(shí)際完成，承租人萬某在何某與謝某過戶手續(xù)辦理前依然可以提起優(yōu)先購買權(quán)之訴，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

 

再次，承租人的優(yōu)先購買權(quán)不能以形成權(quán)定性?！吨腥A人民共和國合同法》及最高人民法院的相關(guān)司法解釋對承租人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定均是本著維護(hù)市場穩(wěn)定和交易秩序?yàn)榱⒆泓c(diǎn)、充分考慮承租人在租賃房屋期間難免對房屋的修繕、裝修乃至添附等付出的實(shí)際利益的，如果擅自的將承租人的優(yōu)先購買權(quán)理解為形成權(quán)，即承租人可以根據(jù)自己的意思就可以使法律關(guān)系發(fā)生、變更、消滅，不管何某與謝某的房屋買賣是否辦理過戶手續(xù)，隨時(shí)可以提出和實(shí)現(xiàn)自己的優(yōu)先購買權(quán)，這是與立法精神的初衷相違背的。