如此相鄰之爭，不應得到支持

 

[案情]

 

某房產公司開發了一樓盤，該樓盤沿馬路為框架結構商住兩用房。房產公司對門面商業用房根據其銷售面積分割，并統一安裝了防盜卷簾門。房產公司在安裝防盜卷簾門時，考慮其統一性和安全性等因素，根據房屋設計施工時承重結構，以相同的規格進行安裝，從而出現了卷簾門與業主實際所購房屋所對應的墻面不完全一致。

 

甲方于2000年1月購得商住兩用期房期房一套，門面面積小于設計面積；乙于2001年也購該房產公司緊鄰甲的商住兩用房現房一套，門面面積大于設計面積，乙方所購時卷簾門已經安裝好。甲、乙雙方所購的房屋門面面積雖然不同，而卷簾門試樣、規格相同。房產公司按照合同交付了甲、乙房屋，交付房屋時卷簾門作為門面房的一部分一同交付房屋認購人。

 

現乙主張，要求甲排除妨礙，拆除卷簾門，即排除甲卷簾門所幅蓋乙門面部分。

 

[爭議焦點]

 

甲方是否對乙方構成侵權？

 

本爭議甲、乙雙方所爭表面上系相鄰關系糾紛，也稱相鄰財產關系。本案是否屬于相鄰關系糾紛？所謂相鄰關系是指二個以上不動產所有人或占有人（使用人），因對各自所有的或占有的不動產行使所有權或占有權（使用權）時，相鄰各方相互間應當給予便利或接受限制而發生的權利義務關系。從實質來看，相鄰關系是相鄰不動產所有人或占有人行使其權利的一種延伸或限制。

 

常見的相鄰關系有因流水、用水、排水引起的相鄰關系；因危害和危險而引起的相鄰關系；因使用鄰地、通道、道路、橋梁而引起的相鄰關系；因光照、音響、震動而引起的相鄰關系等等。筆者認為，本案形式上存在的相鄰關系，即由門面寬與窄而延伸產生的房屋所有權人權利義務關系。而實質不存在相鄰關系，其理由是：

 

一、甲、乙雙方所購房屋（包括卷簾門）的取得是與房產公司的商品房買賣行為而取得。甲方與房產公司于2000年1月與房產公司簽訂了期房買賣合同，在房產公司建設完成后交付，取得了其房屋所有權；乙方在2001年6月，通過簽訂合同，取得了其所購房屋。

 

二、雙方從房產公司所購的房屋結構是明知的。雙方取得房屋的依據是各自與房產公司的商品房的買賣行為，甲方通過期房的購買形式取得了該房產及門面的卷簾門所有權，乙方通過購買現房的形式取得了該房產及卷簾門的所有權。特別是乙方購買時，卷簾門已經存在，察看了房屋結構和門面房的現狀后，向房產公司所購。對房屋結構及門面房的現狀是明知的。

 

三、房屋權利及其權利延伸由房屋買賣合同而固定。乙方所購房屋的門面客觀上被甲方所購房屋門面的卷簾門幅蓋其所購門面一部分墻面的情況下，接受了該房屋；甲方也如此。甲方、方乙與房產公司訂立了合同，完成了交易，均按照合同取得了房產，取得了該房屋及其延伸的權利。同時，也固定了購買者由此而產生的權利及其延伸權利。

 

四、甲、乙雙方基于與房產公司的合同而產生相鄰。甲、乙雙方各自按照與房產公司的合同，從此由于房屋的相連而相鄰。相鄰不必然產生相鄰關系。甲方與乙方在取得了各自的房產后，取得了各自由此而產生的一切權利及其延利，如果雙方沒有超越各自應該取得的權利及其以利的延伸或限制他人權利及其權利延伸的行為，就不產生相鄰關系。

 

五、甲方原始合法取得的房產，由此產生的權利及權利延伸也是合法的權利，合法的權利應受法律保護。眾所周知，權利的產生分為合法與非法之分，當一個自然人或法人合法取得的財產，合法利用該財產而產生的權利自然是合法，而合法取得的或合法應當取得的權利及延伸權利，任何人不可剝奪，法律應當予以保護。相反，當一個自然人或法人非法取得的權利，利用該權利而產生的其他權利也是非法的。非法的權利不被我國法律所保護。

 

綜上所述，甲方現有的房屋表面上其卷簾門幅蓋了乙方的門面墻面，對乙方構成了相鄰關系，但實質上，乙方原始取得時其房屋結構和卷簾門的寬幅是如此的，原始取得時該房屋的權利及其權利延伸受到了客觀限制，而非甲方給其的限制。因此，甲方不存在侵權，也不存在相鄰關系?，F在乙方想取得原本不應得的權利及其權利的延伸，法律不會支持其主張。如果法律支持其主張責令甲方拆除卷簾門或對卷簾的寬幅進行修改，將對甲方及其他住戶產生相鄰關系。就如二個建房者，后建房屋者覺得先建房屋者影響其通風采光，要求先建房者拆除房屋一樣的荒謬，有悖有法學常理：先手合法取得者不構成對后手取得者的侵權。因此，如此相鄰之爭，不應得到法律支持。