泰州醫(yī)藥高新區(qū)是新成立的國家級(jí)高新區(qū)，高新區(qū)的城區(qū)建設(shè)日新月異，隨之而來的農(nóng)村集體土地房屋搬遷工作大量產(chǎn)生，因房屋搬遷引起的財(cái)產(chǎn)爭議案件越來越多，占高新法院民事案件的95%。審理好這類案件，直接影響著高新區(qū)法院審判工作的開展，影響著高新區(qū)的社會(huì)穩(wěn)定。

 

一、農(nóng)村集體土地房屋搬遷后引發(fā)財(cái)產(chǎn)糾紛的類型及處理意見

 

案例一：當(dāng)事人一方對(duì)原拆遷房屋宅基地不享有權(quán)利，但對(duì)部分地上建筑享有部分物權(quán)，按政策人口又享受部分政策照顧面積的。

 

基本案情：甲與乙原系夫妻，生有一子丙。甲婚前個(gè)人批建主房屋三間及輔助用房一間，在婚前甲建筑了三間主房90平方米，輔助用房未建。婚后甲、乙共同建筑了輔助用房一間20平方米。后因乙下落不明，在拆遷前二年，甲向法院起訴離婚，經(jīng)法院判決離婚。兩年后房屋被征收，甲以個(gè)人名義與拆遷公司簽訂了房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議。房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議約定，雙方選擇補(bǔ)償安置方式為產(chǎn)權(quán)置換，甲取得拆遷房屋110平方米的評(píng)估款100000元，甲戶共三人（甲、乙、丙），按政策人口1-4人戶享有面積為216平方米，甲以個(gè)人名義獲取了安置回遷房216平方米。現(xiàn)乙出現(xiàn)后，向法院起訴，要求確認(rèn)其對(duì)安置回遷房屋的產(chǎn)權(quán)，對(duì)110平方米的房產(chǎn)的評(píng)估款依法進(jìn)行分割。

 

爭議焦點(diǎn)：1、乙對(duì)產(chǎn)權(quán)置換部分面積是否享有產(chǎn)權(quán)。2、乙按政策人口享受的照顧面積是多少。3、對(duì)110平方米的房產(chǎn)的評(píng)估款如何依法分割。

 

處理意見：

 

關(guān)于爭議焦點(diǎn)1，乙對(duì)產(chǎn)權(quán)置換部分面積是否享有產(chǎn)權(quán)。

 

第一種意見認(rèn)為，由于拆遷房屋系甲婚前申請(qǐng)建筑的，并履行了一定的批準(zhǔn)手續(xù)，不管有沒有領(lǐng)取房產(chǎn)證，也不管這些房屋是婚前建筑的，還是婚后建筑的，從物權(quán)法上看，這些地上建筑的物權(quán)性質(zhì)應(yīng)當(dāng)歸甲所有，乙不享有這些財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。但地上建筑部分，乙對(duì)其實(shí)際投入，可以要求甲給予返還。建筑增值部分，甲也應(yīng)當(dāng)予以返還。不能確定投入比例的，可按共同共有處理，各占百分之五十。

 

第二種意見認(rèn)為，盡管甲在婚前申請(qǐng)了建房手續(xù)，其婚前已建筑的房屋，作為個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)，應(yīng)歸其個(gè)人所有。但對(duì)婚前申請(qǐng)批準(zhǔn)，婚后建筑的房屋，地上建筑部分應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為雙方的婚后共同財(cái)產(chǎn)。對(duì)于宅基地部分，由于當(dāng)事人在拆遷時(shí)選擇的是產(chǎn)權(quán)置換方式安置的，這首先是對(duì)地上建筑進(jìn)行的產(chǎn)權(quán)置換，同時(shí)在產(chǎn)權(quán)置換過程中，也是圍繞所有安置人口的居住現(xiàn)狀對(duì)原有宅基地分配方式進(jìn)行了事實(shí)上的調(diào)整，如人口照顧面積，這時(shí)宅基地是否為婚前享有、還是婚后享有已無實(shí)際意義，可不需要考慮。據(jù)此，應(yīng)認(rèn)定婚前申請(qǐng)批準(zhǔn)，婚后建筑的房屋，為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，乙擁有完全的物權(quán)，對(duì)回遷安置房屋中的同等面積享有物權(quán)。即婚前建的平方米的所有歸權(quán)歸甲，婚后建的確10平方米屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，乙應(yīng)獲得10平方米的物權(quán)。

 

筆者同意第二種意見。

 

關(guān)于爭議焦點(diǎn)2，乙按政策人口享受的照顧面積是多少。

 

第一種意見認(rèn)為，由于乙對(duì)拆遷房屋不享有物權(quán)，基于產(chǎn)權(quán)置換方式安置形式，乙對(duì)按政策人口享受的照顧面積不享有物權(quán)，但可以要求甲給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

 

第二種意見認(rèn)為，婚后建筑的房屋，為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，乙擁有完全的物權(quán)。基于產(chǎn)權(quán)置換方式安置形式，乙對(duì)產(chǎn)權(quán)置換部分的房屋享有物權(quán)，乙按政策人口享受的照顧面積，依附于產(chǎn)權(quán)置換部分的物權(quán)，屬于完整意義上的物權(quán)，乙可以確認(rèn)其占有的物權(quán)份額。本案中，甲獲取了安置回遷房216平方米，扣除產(chǎn)權(quán)置換面積110平方米，剩余的106平方米為按人口政策照顧的面積。由于安置人口為三人，乙可以獲得三分之一的份額，即33.33平方米。

 

筆者同意第二種意見。

 

關(guān)于爭議焦點(diǎn)3、對(duì)110平方米的房產(chǎn)的評(píng)估款如何依法分割。

 

第一種意見認(rèn)為，由于乙不享有物權(quán)，對(duì)110平方米的房產(chǎn)的評(píng)估款不應(yīng)當(dāng)參與分配，但甲可以對(duì)其給予適當(dāng)補(bǔ)償。

 

第一種意見認(rèn)為，110平方米的房產(chǎn)中，乙享有10平方米的產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當(dāng)按所占的比例進(jìn)行依法分割，即乙占有9.09%的份額，乙可獲得的房屋評(píng)估款為100000元×9.09%＝9090元。

 

筆者同意第二種意見。

 

案例二：當(dāng)事人一方對(duì)原拆遷房屋不享有物權(quán)，拆遷時(shí)原拆遷房屋合法建筑面積超過或等于政策享受面積的，拆遷戶既選擇安置方式為產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，又約定了政策照顧面積的。

 

基本案情：甲、乙系夫妻，生有二女丙、丁。丙結(jié)婚并生有一女王隨甲、乙生活。丁出嫁后在公婆家生活，但丁的戶籍一直掛在娘家未遷出。甲乙夫妻在兩女未成年時(shí)建筑了三間三層250平方米的樓房（屬于合法建筑），在丁女出嫁后又建了三間80平方米的房屋（屬于合法建筑），丁女未出資。后房屋被征收，甲以個(gè)人名義與拆遷公司簽訂了房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議。房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議約定，雙方選擇補(bǔ)償安置方式為產(chǎn)權(quán)置換，甲取得拆遷房屋330平方米的評(píng)估款600000元，甲戶共五人（甲、乙、丙、丁、王），按政策人口5人以上戶享有面積為250平方米，甲以個(gè)人名義獲取了安置回遷房250平方米。現(xiàn)丁向法院起訴，要求確認(rèn)其對(duì)安置回遷房屋的享有50平方米的產(chǎn)權(quán)，要求甲乙夫妻按市場價(jià)給其250000元的補(bǔ)償。

 

爭議焦點(diǎn)：丁是否應(yīng)當(dāng)按政策照顧享有50平方米的照顧面積。

 

處理意見：

 

第一種意見認(rèn)為，不需要考慮原拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)演變過程，既然在拆遷合同中已約定了按政策人口五人以上享受250平方米的安置房屋。丁作為家庭成員，戶籍并未遷出，其就應(yīng)當(dāng)享受50平方米的照顧面積。

 

第二種意見認(rèn)為，關(guān)于丁因政策照顧應(yīng)當(dāng)享有面積的確認(rèn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)原始房屋合法的拆遷面積的演變過程綜合分析。本案中拆遷房屋屬于丁父母甲乙夫妻的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，甲乙夫妻對(duì)拆遷房屋享有物權(quán)，丁對(duì)原拆遷房屋不享有物權(quán)。同時(shí)由于甲在簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)約定了補(bǔ)償安置方式為產(chǎn)權(quán)置換，其合法產(chǎn)權(quán)面積大于按政策人口照顧的面積，能夠完全置換安置房面積。在這種情況下，拆遷協(xié)議中約定的按政策人口照顧的面積屬于甲戶獲得安置房屋的最小面積，最大安置面積應(yīng)當(dāng)就是原拆遷房屋合法建筑330平方米，按政策人口條件約定的面積分配安置條件并未實(shí)現(xiàn)，甲戶是完全選擇的產(chǎn)權(quán)調(diào)換方案。由于丁對(duì)原拆遷房屋不享有產(chǎn)權(quán)，250平方米的回遷安置房應(yīng)當(dāng)屬于原始拆遷房屋所有權(quán)人所有。因此丁在本案中就不享有按政策人口照顧的面積。

 

筆者同意第二種意見。

 

案例三：當(dāng)事人一方對(duì)原拆遷房屋不享有物權(quán)，但原拆遷房屋所有權(quán)人產(chǎn)權(quán)置調(diào)換面積不足，安置房所有權(quán)人實(shí)際占有了一方當(dāng)事人的政策照顧面積的。

 

基本案情：甲、乙系夫妻，生有一子丙一女丁。丙結(jié)婚并生有一女王隨甲、乙生活，丙妻婚后戶籍未遷入。丁出嫁后在公婆家生活，但丁的戶籍一直掛在娘家未遷出。甲乙夫妻在子女未成年時(shí)建筑了三間90平方米的樓房（屬于合法建筑），在丁女出嫁后，其與又兒子一起建了三間80平方米的房屋（屬于合法建筑），丁女未出資。后房屋被征收，甲以個(gè)人名義與拆遷公司簽訂了房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議。房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議約定，雙方選擇補(bǔ)償安置方式為產(chǎn)權(quán)置換，甲取得拆遷房屋170平方米的評(píng)估款350000元，甲戶共五人（甲、乙、丙、丁、王），按政策人口1-4人戶（不含1人）享有面積為216平方米，5人以上戶享有面積為250平方米，甲以個(gè)人名義獲取了安置回遷房250平方米。現(xiàn)丁向法院起訴，要求確認(rèn)其對(duì)安置回遷房屋的享有50平方米的產(chǎn)權(quán)，要求甲乙夫妻按市場價(jià)給其200000元的補(bǔ)償。

 

爭議焦點(diǎn)：1、丁是否應(yīng)當(dāng)按政策照顧享有50平方米的照顧面積。2、丁享有的政策照顧面積屬于完全的物權(quán)，還是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)益，是否有權(quán)要求對(duì)其所占的份額進(jìn)行確權(quán)。3、丁是否有權(quán)要求按市場價(jià)要求甲乙夫妻對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)償。

 

處理意見：

 

關(guān)于爭議焦點(diǎn)1，丁是否應(yīng)當(dāng)按政策照顧享有50平方米的照顧面積

 

第一種意見認(rèn)為，既然這一戶產(chǎn)權(quán)置換面積不夠，現(xiàn)是按政策照面積獲取的安置房屋，丁作為家庭成員，應(yīng)當(dāng)按五分之一的比例取得50平方米的照顧面積。

 

第二種意見認(rèn)為，當(dāng)事人在拆遷時(shí)選擇了安置方式為產(chǎn)權(quán)調(diào)換，因此一種觀念認(rèn)為：應(yīng)當(dāng)在250平方米的安置面積中扣除合法產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積，超出產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積的多余面積為政策人口享受面積。本案中因政策人口安置的面積應(yīng)當(dāng)是250平方米-170平方米＝80平方米。拆遷時(shí)甲家庭人口為五人，丁作為家庭人口應(yīng)享受五分之一的照顧面積，即為16平方米。另一種觀念認(rèn)為，按政策人口1-4人戶（不含1人）享有面積為216平方米，5人以上戶享有面積為250平方米，由于丁作為家庭一員，使甲戶按政策人口因素獲得34平方米的人口照顧面積，該面積應(yīng)當(dāng)作為丁享受的照顧面積。因此本案中，丁應(yīng)當(dāng)享受34平方米的政策照顧面積。筆者同意第二種觀念。

 

關(guān)于爭議焦點(diǎn)2、丁享有的政策照顧面積屬于完全的物權(quán)，還是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)益，是否有權(quán)要求對(duì)其享有的份額進(jìn)行確權(quán)。

 

第一種意見認(rèn)為，既然政府給予了政策照顧，丁就享有照顧面積的物權(quán)，對(duì)安置回遷房250平方米，丁應(yīng)按五分之一的份額作為按份共有人享有物權(quán)。

 

第二種意見認(rèn)為，房屋拆遷征收只是財(cái)產(chǎn)演變的過程，當(dāng)事人對(duì)安置方式的選擇，決定了拆遷房屋財(cái)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)過程，以及安置回遷房屋的財(cái)產(chǎn)性質(zhì)。在當(dāng)事人選擇金錢拆遷時(shí)，拆遷戶就其拆遷房屋的面積按市場價(jià)折合成現(xiàn)金，拿錢走人，這時(shí)拆遷單位價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于回遷安置房屋的回遷單位價(jià)。如果當(dāng)事人對(duì)拆遷房屋不享有產(chǎn)權(quán)，其根本無權(quán)要求對(duì)拆遷款進(jìn)行分割。如果安置方式當(dāng)事人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，這就意味著安置房的財(cái)產(chǎn)性質(zhì)主體為產(chǎn)權(quán)調(diào)換，按政策人口照顧的面積依附于產(chǎn)權(quán)調(diào)換主體面積，即安置房屋的主體產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸原拆遷房屋所有人，對(duì)不享有原拆遷房屋產(chǎn)權(quán)的人所獲得的政策照顧面積，對(duì)安置房屋不享有產(chǎn)權(quán)，但對(duì)因照顧面積所產(chǎn)生的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益享有權(quán)利，由安置房屋的產(chǎn)權(quán)人對(duì)其給予相應(yīng)的補(bǔ)償。因此丁對(duì)安置房屋不享有所有權(quán)，但對(duì)因策政照顧給予的面積享有一定的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，其不能對(duì)該面積提出確權(quán)主張。類似于婚前一方首付按揭購買的的房屋，婚后另一方共同償還購房款的，另一方對(duì)婚后共同償還房款部分享有的一部分財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

 

筆者同意第二種意見。

 

關(guān)于爭議焦點(diǎn)3、丁是否有權(quán)要求按市場價(jià)要求甲乙夫妻對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)償。對(duì)于補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格的確定，在拆遷安置過程中，拆遷實(shí)施方案中一般都規(guī)定，回遷價(jià)格、自然增長面積的價(jià)格、超面積安置（扣除產(chǎn)權(quán)置調(diào)換面積、自然增長面積或按政策人口面積）的價(jià)格、金錢拆遷價(jià)，產(chǎn)權(quán)置調(diào)換面積或按政策人口享受的面積，一般屬于回遷價(jià)，價(jià)格比較低，自然增長面積的價(jià)格比回遷價(jià)格高，比超面積的價(jià)格低，超面積的價(jià)格又比金錢拆遷價(jià)格低，從中可以發(fā)現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置方式的前提下，超面積的部分屬于回遷安置中的市場價(jià)。在產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置方式的大前起下，按政策人口享受面積的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按超面積的價(jià)格計(jì)算安置房屋所有權(quán)所獲得的額外利益，這部分利益屬于按政策人口享受面積的當(dāng)事人的，這其中還應(yīng)扣減安置房所有權(quán)人已支付的這部分回遷安置款。

 

當(dāng)事人要求按拆遷時(shí)的金錢拆遷價(jià)補(bǔ)償，與產(chǎn)權(quán)所有權(quán)人選擇的產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置方式相沖突，也與產(chǎn)權(quán)調(diào)換中形成的政策利益相沖突，這一要求于理于法都不相符，不應(yīng)當(dāng)考慮。

 

當(dāng)事人要求按處理糾紛時(shí)的市場價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償，這與產(chǎn)權(quán)所有權(quán)人選擇的產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置方式初衷相違背，同時(shí)安置房由于價(jià)格方面的優(yōu)勢，拆遷安置時(shí)一般都規(guī)定五年內(nèi)不得上市交易，安置房屋所有權(quán)人也無法按完全的市場價(jià)實(shí)現(xiàn)價(jià)值，結(jié)合訴訟時(shí)效的相關(guān)規(guī)定，按政策人口享受面積的當(dāng)事人也應(yīng)當(dāng)在知道和應(yīng)當(dāng)知道自已權(quán)益受到侵害時(shí)二年向法院起訴。這種主張顯失公平，與法理、情理不符，不應(yīng)當(dāng)考慮。

 

筆者同意上述意見。

 

案例四：當(dāng)事人一方對(duì)原拆遷房屋享有部分產(chǎn)權(quán)，所占份額較小，現(xiàn)當(dāng)事人無固定居所，要求分割安置房屋供其居住生活。

 

基本案情：甲、乙夫婦生有一子丙，在夫妻關(guān)系存續(xù)期間建筑合法建筑三間二層樓房150平方米。丙與丁結(jié)婚，婚后與甲、乙夫婦又建筑了合法建筑三間平房100平方米。甲以個(gè)人名義與拆遷公司簽訂拆遷安置協(xié)議，雙方選擇補(bǔ)償安置方式為產(chǎn)權(quán)置換，甲戶共4人（甲、乙、丙、丁），按政策人口1-4人戶（不含1人）享有面積為216平方米，甲以個(gè)人名義獲取了安置回遷房300平方米，超面積安置84平方米。拆遷前丙起訴與丁離婚，法院判決離婚，但對(duì)家庭共同財(cái)產(chǎn)未作處理。丁離婚后無固定居所。拆遷后，現(xiàn)丁向法院起訴，要求確認(rèn)其對(duì)安置回遷房屋的享有46平方米的產(chǎn)權(quán)，要求分得一套相應(yīng)的住房供其居住。

 

爭議焦點(diǎn)：1、丁對(duì)超面積安置部分是否享有產(chǎn)權(quán)。2、丁對(duì)安置房屋有無居住權(quán)。

 

處理意見：

 

關(guān)于爭議焦點(diǎn)1，丁對(duì)超面積安置部分是否享有產(chǎn)權(quán)。

 

第一種意見認(rèn)為，由于拆遷時(shí)，是甲簽訂的拆遷安置協(xié)議，甲選擇了超面積安置，所以丁不享有超面積安置部分的物權(quán)。

 

第二種意見認(rèn)為，盡管甲以個(gè)人名義簽訂的拆遷安置協(xié)議，但事實(shí)上是以家庭的名義開展的，并且在拆遷過程中，也擅自處分了丁享有的財(cái)產(chǎn)，現(xiàn)甲選擇了超面積安置，超面積部分，丁應(yīng)當(dāng)享有物權(quán)，應(yīng)當(dāng)有全體所有人按份共有。即丁享有超面積部分84平方米÷4＝21平方米的物權(quán)。

 

筆者同意第二種意見。

 

關(guān)于爭議焦點(diǎn)2，丁對(duì)安置房屋有無居住權(quán)。

 

第一種意見認(rèn)為，丁對(duì)安置房屋享有份額相對(duì)較小，不宜分割房產(chǎn)給丁，應(yīng)當(dāng)按照拆價(jià)歸并的原則，將房產(chǎn)歸并給丙，由丙對(duì)丁給予適應(yīng)補(bǔ)償，丁另覓住處。

 

第二種意見認(rèn)為，對(duì)于商品房的處理，拆價(jià)歸并是一種相對(duì)較好的方法，減少了社會(huì)矛盾，維護(hù)了社會(huì)穩(wěn)定。但對(duì)于因農(nóng)村集體土地房屋拆遷引起的財(cái)產(chǎn)糾紛，應(yīng)按照當(dāng)事人的實(shí)際情況給予處理。在丁婚后與家庭成員共同建筑的合法建筑中，存在村集體經(jīng)濟(jì)組織給其安置的宅基地，具有社會(huì)福利性質(zhì)，不能因?yàn)榉课荼徽魇眨婉g奪當(dāng)事人的居住權(quán)。結(jié)合中國農(nóng)村社會(huì)，婦女處于相對(duì)弱勢的地位，一般沒有相對(duì)穩(wěn)定的工作和固定的收入的實(shí)際，應(yīng)當(dāng)根據(jù)拆遷戶獲得安置房的面積及實(shí)際幾套房的情況，通過政府拆遷部門的協(xié)調(diào)，從中劃出一套面積相當(dāng)?shù)奶追拷o丁居住。對(duì)實(shí)際超出丁占有的面積部分，有丁按回遷價(jià)格或回遷市場價(jià)給予丙一定的補(bǔ)償。

 

筆者同意第二種意見。

 

案例五：當(dāng)事人在婚姻存續(xù)期間與其他家庭成員一起建筑房屋，家庭一成員現(xiàn)占據(jù)所有安置房及拆遷補(bǔ)償款。當(dāng)事人一方現(xiàn)無固定居所，要求分割安置房屋及拆遷補(bǔ)償款。

 

基本案情：甲、乙夫婦生有一子丙，甲為招婿，在夫妻關(guān)系存續(xù)期間與家庭成員一起以岳父丁建筑合法建筑246平方米。甲委托其子丙與拆遷公司簽訂拆遷安置協(xié)議，雙方選擇補(bǔ)償安置方式為產(chǎn)權(quán)置換，甲戶共6人（甲、乙、丙、丁、及丙的兒子和妻子），按政策人口6人的享受人口標(biāo)準(zhǔn)面積后的調(diào)換面積為324平方米。丙以個(gè)人名義獲取了安置回遷房324平方米（三套），超出置換面積安置78平方米。現(xiàn)其子丙占據(jù)安置房屋，甲向法院起訴，要求對(duì)安置回遷房屋及拆遷補(bǔ)償款進(jìn)行分割，確保其居住生活。

 

爭議焦點(diǎn)：1、甲對(duì)安置房屋324享有多少份額的產(chǎn)權(quán)。2、甲對(duì)被拆遷房屋的評(píng)估費(fèi)、裝璜獎(jiǎng)勵(lì)及裝璜評(píng)估費(fèi)、附屬物補(bǔ)償評(píng)估費(fèi)、按期搬遷獎(jiǎng)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)（搬家費(fèi)）、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)如何分割。

 

處理意見：

 

關(guān)于爭議焦點(diǎn)1，甲對(duì)安置房屋324享有多少份額的產(chǎn)權(quán)。對(duì)于這一問題，普遍認(rèn)為首先應(yīng)當(dāng)對(duì)324平方米的安置房屋區(qū)分出產(chǎn)權(quán)置換面積和按政策人口照顧的面積。對(duì)按產(chǎn)權(quán)置換面積部分，應(yīng)當(dāng)按原拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)共有性質(zhì)進(jìn)行區(qū)分。如屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)有夫妻雙方共同享有，必須要分割的，夫妻雙方各占一半。對(duì)按政策人口照顧的面積，按拆遷協(xié)議上計(jì)算的人口，所有人均分。本案中甲要求進(jìn)行分割，可以從安置財(cái)產(chǎn)中，將甲應(yīng)得的份額從整體中按比例分割出來，結(jié)合實(shí)際安置房屋的套數(shù)，選擇一套面積相宜的安置房屋確認(rèn)給甲居住生活，對(duì)超出其應(yīng)得面積部分，由甲對(duì)其他家庭成員進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

 

關(guān)于爭議焦點(diǎn)2、被拆遷房屋的評(píng)估費(fèi)、裝璜獎(jiǎng)勵(lì)及裝璜評(píng)估費(fèi)、附屬物補(bǔ)償評(píng)估費(fèi)、按期搬遷獎(jiǎng)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)（搬家費(fèi)）、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)分割。對(duì)于被拆遷房屋的評(píng)估費(fèi)，這是基于合法的拆遷房屋在拆遷時(shí)依規(guī)定對(duì)所有權(quán)人進(jìn)行的補(bǔ)償，因此在分割時(shí)在查不清各自投份額時(shí)一般可按共有人人數(shù)進(jìn)行均分；對(duì)地裝璜獎(jiǎng)勵(lì)及裝璜評(píng)估費(fèi)、附屬物補(bǔ)償評(píng)估費(fèi)，一般情況可按家庭成年人口情況，由家庭相關(guān)人員進(jìn)行平均分割；按期搬遷獎(jiǎng)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)（搬家費(fèi)）、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，一般情況可按家庭安置人口，由家庭相關(guān)人員進(jìn)行平均分割。

 

案例六：父母與子女已分家，拆遷時(shí)如父母將居住的房屋及戶籍遷到一子女名下進(jìn)行拆遷安置時(shí)，房屋拆遷后，父母以無房居住，要求所有子女提供居住條件的。

 

基本案情：甲、乙系夫妻，生育二子丙、丁，一女張。甲與乙在拆遷前已與子女分家并單獨(dú)生活，拆遷過程中，甲與乙將居住的房屋及戶籍并到長子丙的名下，以丙的名義參與了拆遷安置。拆遷后，甲、乙以無房居住為由，要求丙、丁、張?zhí)峁┚幼l件。

 

爭議焦點(diǎn)：丁，女張是否應(yīng)當(dāng)提供居住條件給甲、乙。

 

處理意見：

 

第一種意見認(rèn)為，從子女贍養(yǎng)老人的角度來看，不管老人有無財(cái)產(chǎn)，做子女的都應(yīng)當(dāng)贍養(yǎng)老人，理應(yīng)為老人提供居住的條件。

 

第二種意見認(rèn)為，贍養(yǎng)老人是子女應(yīng)盡的法律義務(wù)，做子女的都應(yīng)當(dāng)贍養(yǎng)老人。但結(jié)合房屋拆遷安置過程中，老人已將自己的居住的房屋歸并給一子女進(jìn)行拆遷。同時(shí)又將自己的戶籍亦歸并到一子女的名下，這時(shí)該子女名下事實(shí)上已取得了父母應(yīng)享有的產(chǎn)權(quán)置換房屋份額及按政策人口照的面積份額，這是父母今后居住的必要保障。根據(jù)權(quán)利與義務(wù)對(duì)等的原則，可以要求父母隨取得父母拆遷利益的子女居住。對(duì)老人的其他贍養(yǎng)費(fèi)，可有所有子女按相關(guān)法律規(guī)定，按份承擔(dān)。

 

筆者同意第二種意見。

 

二、農(nóng)村集體土地房屋搬遷特定搬遷名詞的含義

 

準(zhǔn)確理解和把握農(nóng)村集體土地房屋搬遷特定搬遷名詞的含義，是法院依法處理房屋搬遷后財(cái)產(chǎn)糾紛案件的基礎(chǔ)。但當(dāng)前在審理相關(guān)案件中，并未有相對(duì)固定的解釋，有的還甚至出現(xiàn)了理解歧義，造成了審判工作的困繞和困惑。

 

1、產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式。應(yīng)當(dāng)理解為原拆遷房屋所有權(quán)人在拆遷時(shí)用原拆遷房屋的合法面積同等置換拆遷的安置房屋的面積。

 

2、貨幣補(bǔ)償方式。指原拆遷房屋所有權(quán)人不需要政府安置住居的房屋，由拆遷相對(duì)方對(duì)原拆遷房屋所有權(quán)人以貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞桨词袌鰞r(jià)格對(duì)原拆遷人作出的貨幣補(bǔ)償，并征收原拆遷所有權(quán)人的房屋。

 

3、按政策人口享受的面積。基于原拆遷所有權(quán)人家庭人員結(jié)構(gòu)，按相關(guān)政策給予原拆遷戶人口的拆遷照顧面積。

 

4、產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積。原拆遷房屋的合法面積置換成安置房屋的合法面積。

 

5、回遷基準(zhǔn)價(jià)格。指原拆遷戶選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償安置方式后，回遷房屋的購買價(jià)格。

 

6、自然增長面積回遷價(jià)格。原拆遷戶對(duì)超出置換面積或人口安置面積外，政策允許改善居住條件，所享受的一定幅度內(nèi)的照顧面積。

 

7、超面積安置回遷市價(jià)格。對(duì)超過政策允許改善居住條件，要求額外增加的安置房屋面積。

 

8、貨幣補(bǔ)償?shù)氖袌鰞r(jià)格。就是原拆遷戶將合法建筑的房屋交政府征收拆遷，政府按當(dāng)雙方約定的市場價(jià)格對(duì)原拆遷的一種征收房屋補(bǔ)償。

 

9、被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)格。對(duì)原拆遷戶選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式后，對(duì)原拆遷戶合法建筑的房屋的評(píng)估價(jià)格。

 

10、裝璜獎(jiǎng)勵(lì)及裝璜評(píng)估費(fèi)。原拆遷戶拆遷房屋內(nèi)有關(guān)裝璜的補(bǔ)償機(jī)制。

 

11、附屬物補(bǔ)償評(píng)估費(fèi)。指原拆遷戶在拆遷時(shí)除拆遷房屋外其他的固定設(shè)施，如路道、圍墻等。

 

12、附屬作補(bǔ)償評(píng)估費(fèi)。指原拆遷戶在拆遷時(shí)其享有的樹木等財(cái)產(chǎn)。

 

13、按期搬遷獎(jiǎng)。指拆遷戶按期搬遷，政府依相關(guān)拆遷政策給予的獎(jiǎng)勵(lì)。

 

14、搬遷補(bǔ)助費(fèi)（搬家費(fèi)）。原拆遷戶被拆遷，搬離相關(guān)生活必須品，政府給予的一定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

 

15、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。原拆遷戶房屋被拆遷后，政府對(duì)拆遷戶按家庭人口所給予的一定期間的居住補(bǔ)助。

 

16、政策上浮、會(huì)辦。是在拆遷過程中，根據(jù)拆遷戶的實(shí)際情況，依政策對(duì)拆遷戶給予的相關(guān)政策照顧。特別是會(huì)辦，有時(shí)是對(duì)特定的人和事給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

 

三、農(nóng)村集體土地房屋搬遷中形成的幾種法律關(guān)系

 

農(nóng)村土地征收必須依照法定的程序進(jìn)行：（1）辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。所征收的土地屬于農(nóng)用地（耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等）的，應(yīng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。（2）向國務(wù)院或省、自治區(qū)、直轄市人民政府申請(qǐng)征地審批。（3）征地公告。（4）征地補(bǔ)償、安置方案公告。（5）辦理補(bǔ)償、安置手續(xù)。

 

（一）產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式與貨幣補(bǔ)償方式之間的關(guān)系

 

貨幣補(bǔ)償方式，貨幣補(bǔ)償作為主要方式。其原因：一是貨幣補(bǔ)償操作簡單，且一次性了斷，不會(huì)產(chǎn)生延長過渡期限、被拆遷人或使用人不能及時(shí)回遷等后續(xù)問題；二是貨幣補(bǔ)償更方便被拆遷人選擇住房，不受地點(diǎn)等方面的限制；三是避免因安置用房質(zhì)量不好而使拆遷雙方產(chǎn)生矛盾；四是更好地體現(xiàn)新《條例》的立法思想，即有條件實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模M可能實(shí)行貨幣補(bǔ)償。

 

　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，是指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為。也就是說以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)，調(diào)換之后擁有調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)。

 

在農(nóng)村房屋拆遷中，如果當(dāng)事人選擇貨幣補(bǔ)償方式，對(duì)拆遷后引起的財(cái)產(chǎn)糾紛相對(duì)簡單。但如果當(dāng)事人選擇了產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，對(duì)拆遷后引起的財(cái)產(chǎn)糾紛相對(duì)復(fù)雜。

 

（二）按政策人口享受的面積與產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積之間的關(guān)系。

 

通行的做法是按合法建筑面積等面積確定安置面積，享受基價(jià)。另基于被拆遷戶人口增加，從照顧民生著眼，也可按安置人口確定安置面積，享受基價(jià)，兩者就高不就低，不得兼選。產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積小于人口政策照面積時(shí)，在確定人口政策照面積時(shí)，應(yīng)當(dāng)扣除產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積，超出的面積，由所有的符合政策照顧的人按份享有。對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積大于或等于人口政策照面積時(shí)，安置人口在拆遷安置房屋中享受的面積可按安置人口在被拆遷的合法建筑中享有的房屋產(chǎn)權(quán)享有份額來計(jì)算。

 

按政策人口享受的面積。根據(jù)中華人民共和國土地管理法第六十二條規(guī)定， 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。因此在拆遷過程中，政府都規(guī)定拆遷戶按政策人口應(yīng)當(dāng)享受的面積。這是對(duì)農(nóng)村居民生產(chǎn)、生活的基本保障。這其中存在二種情況：一是符合政策人口安置政策的人，權(quán)利如何保護(hù)。二是不符合政策人口安置政策的人，被政府按符合符政策的條件予以了照顧安置。

 

關(guān)于符合政策人口安置政策的人，在取得安置回遷房屋后，如需對(duì)安置房屋進(jìn)行析產(chǎn)分割的，其按政策取得的面積，應(yīng)當(dāng)視其取得合法物權(quán)，依法給予分割。

 

關(guān)于不符合政策人口安置政策的人，政府按符合政策的條件予以了照顧安置。在取得安置回遷房屋后，如需對(duì)安置房屋進(jìn)行析產(chǎn)分割的。

 

如果當(dāng)事人對(duì)原拆遷房屋享份額的，主要是作為家庭共同成員與戶主一起共同申請(qǐng)建房的， 應(yīng)視其對(duì)原拆遷房屋享有份額，其按政策取得的面積，應(yīng)當(dāng)視其取得合法物權(quán)，依法給予分割。

 

如果不符合政策人口安置政策的人，被政府按以符合符政策的條件予以了照顧安置的、對(duì)原拆遷房屋不享有份額的，拆遷對(duì)象戶戶主實(shí)際占有該面積的，屬于不當(dāng)?shù)美瑧?yīng)當(dāng)由政府依法處理，由于不符合政策人口安置政策的人，不享受該政策照顧權(quán)利，其要求分割應(yīng)得面積的應(yīng)當(dāng)駁回其訴訟請(qǐng)求。

 

如果不符合政策人口安置政策的人，被政府按以符合符政策的條件予以了照顧安置的、對(duì)原拆遷房屋享有份額情況無法查清的，考慮到拆遷工作的特殊性，宜確認(rèn)不符合政策人口安置政策的人對(duì)原拆遷房屋享有份額，其按政策取得的面積，應(yīng)當(dāng)視其取得合法物權(quán)，依法給予分割。

 

被拆遷的合法建筑，在房屋產(chǎn)權(quán)上有份額，應(yīng)當(dāng)從被拆遷的合法建筑原始申請(qǐng)建房的手續(xù)上進(jìn)行審查，只要原始作為家庭共同成員與戶主一起共同申請(qǐng)建房的，均應(yīng)當(dāng)視為在房屋產(chǎn)權(quán)上享有份額。

 

（三）關(guān)于政府人口安置政策的效力。在房屋拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施細(xì)則中，一般都對(duì)安置人口條件進(jìn)行了明確的規(guī)定。如有下列情況之一的，可作為安置人口。(1)本區(qū)域范圍內(nèi)，能夠享受農(nóng)村宅基地審批條件的人口作為安置人口(農(nóng)業(yè)人口*㎡/人，非農(nóng)人口*㎡/人)。⑵原戶口在拆遷所在地的現(xiàn)役士兵、1-3級(jí)士官（現(xiàn)役士兵、1-3級(jí)士官入伍時(shí)為農(nóng)業(yè)戶口，作為農(nóng)業(yè)人口享受安置）。⑶按有關(guān)規(guī)定戶口外遷的在讀大、中專學(xué)生（作為非農(nóng)人口享有安置面積）。⑷未婚獨(dú)生子女、達(dá)到法定婚齡的未婚男青年，可按2人計(jì)算安置面積。(5) 無子多女戶,達(dá)到法定婚齡的未婚女青年,可有1個(gè)按2人計(jì)算安置面積（未招婿）。(6)無子多女戶,有女兒已婚,可有1個(gè)已婚女兒及其家庭成員作為安置人口(已婚女兒及其家庭成員戶籍須在拆遷地塊內(nèi))。(7)未生育或未領(lǐng)養(yǎng)的合法夫妻，可增加1人計(jì)算安置面積。(8)勞改、勞教人員在勞改、勞教期間離開本地區(qū)，已注銷戶口，但確需安置的。(9) 被拆遷的合法建筑，在房屋產(chǎn)權(quán)上有份額，戶口在本區(qū)的非農(nóng)業(yè)人口，如果未婚，又未享受過房改或一次性住房補(bǔ)貼，可作為安置人口（有產(chǎn)權(quán)的父母至少有一個(gè)是本地農(nóng)業(yè)戶口）；如果已婚（配偶及子女為本區(qū)范圍內(nèi)的非農(nóng)戶口），夫妻雙方均未享受過房改或一次性住房補(bǔ)貼，可與有同一產(chǎn)權(quán)的父母（至少有一個(gè)本地農(nóng)業(yè)戶口）按戶型與父母合并享受安置面積。1人戶享受安置面積*平方米、2-4人享受安置面積按人口計(jì)算，農(nóng)業(yè)*㎡/人，非農(nóng)*㎡/人，最高不超過*㎡。5-6人以上（含5人）享受安置面積*㎡(掛靠父母合并計(jì)算安置面積的人口,其已婚子女不能作為安置人口)。(10)重新組合的家庭，在拆遷地塊家庭只有一個(gè)未婚子女的，可參照獨(dú)生子女享受安置面積。 (11)2004年7月1日戶籍管理制度改革后，戶口轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)，后又遷回原址的，以非農(nóng)人口計(jì)算安置面積。(12)煤礦工人的配偶及子女，屬就地農(nóng)轉(zhuǎn)非，且現(xiàn)為村經(jīng)濟(jì)合作社成員的，可按農(nóng)業(yè)人口享受安置面積，孫子女為非農(nóng)戶口的，不可享受農(nóng)業(yè)戶口安置政策。有下列情況之一的，不作為安置對(duì)象：⑴戶口雖在拆遷范圍內(nèi)，但不符合農(nóng)村宅基地審批條件的人員。⑵已出嫁或已招婿離開本轄區(qū)生活，戶口未遷出的。⑶已分配公房或享受過優(yōu)惠購買公房待遇或享受過一次性住房補(bǔ)貼的。⑷戶口掛靠的。⑸拆遷地塊婚前已在父母家按人口享受過拆遷安置的媳婦或女婿。⑹其他不應(yīng)列入的家庭人口。

 

這些規(guī)定，應(yīng)當(dāng)在拆遷過程中，經(jīng)過綜合思考分析，多次討論形成的，考慮到了法律規(guī)定和農(nóng)村社會(huì)的實(shí)際，是相對(duì)公平的做法，并且得到了多數(shù)群眾的認(rèn)可和支持，只有拆遷安置實(shí)施細(xì)則不存在明顯違反法律規(guī)定的行為，法院在審理拆遷安置后引起的財(cái)產(chǎn)糾紛時(shí)，不必要明確說明其法律效力，但應(yīng)當(dāng)參照，依法做出處理。

 

（四）四種拆遷安置價(jià)格的關(guān)系

 

回遷基準(zhǔn)價(jià)格。指原拆遷戶選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償安置方式后，回遷房屋的購買價(jià)格。

 

自然增長面積回遷價(jià)格。原拆遷戶對(duì)超出置換面積或人口安置面積外，政策允許改善居住條件，所享受的控制面積內(nèi)的照顧面積，按回遷基準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算。

 

超面積安置回遷市場價(jià)格。對(duì)超過政策允許改善居住條件，要求額外增加的安置房屋面積，在一定面積幅度內(nèi)，按成本價(jià)優(yōu)惠價(jià)計(jì)算，其價(jià)格位于回遷基準(zhǔn)價(jià)格與貨幣補(bǔ)償?shù)氖袌鰞r(jià)格之間。

 

貨幣補(bǔ)償?shù)氖袌鰞r(jià)格。就是原拆遷戶將合法建筑的房屋交政府征收拆遷，政府按當(dāng)雙方約定的市場價(jià)格對(duì)原拆遷的一種征收房屋補(bǔ)償，原拆遷戶不要求政策安置房屋居住的。

 

基于上述，回遷基準(zhǔn)價(jià)格﹤自然增長面積回遷價(jià)格﹤超面積安置回遷﹤市價(jià)格貨幣補(bǔ)償?shù)氖袌鰞r(jià)格

 

（五）按政策人口享受的面積與當(dāng)事人的居住權(quán)的關(guān)系

 

按政策人口享受的面積。應(yīng)當(dāng)結(jié)合農(nóng)村宅基地的性質(zhì)、功能綜合分析。農(nóng)村宅基地直接涉及到農(nóng)民的切身利益，事關(guān)農(nóng)村的社會(huì)穩(wěn)定與和諧。農(nóng)村宅基地使用權(quán)，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法享有的在農(nóng)村集體所有的土地上建造住宅的權(quán)利，它是農(nóng)民維持其生產(chǎn)、生活的一項(xiàng)重要權(quán)利。1、農(nóng)村宅基地使用權(quán)主體的特定性。在我國，農(nóng)村宅基地僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員享有使用權(quán)，該集體經(jīng)濟(jì)組織成員申請(qǐng)宅基地只可以向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出。2、農(nóng)村宅基地使用權(quán)取得的無償性。《中華人民共和國土地管理法》第62條規(guī)定："農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)"。農(nóng)民申請(qǐng)宅基地使用權(quán)，需要經(jīng)過鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得，原則上是無償?shù)摹＿@充分體現(xiàn)了農(nóng)村宅基地使用權(quán)的福利性，即保障農(nóng)村村民"居者有其屋"。3、村民一戶只能擁有一處宅基地。《中華人民共和國土地管理法》第62條規(guī)定："農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。"4、農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的范圍特定。國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定："宅基地轉(zhuǎn)讓須符合規(guī)定條件，購買人必須為房屋所在地本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)一般在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓。"由此，我國法律將農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓限定于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部。由此可以看出，我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有主體的特定性、使用的無償性、數(shù)量的有限性和轉(zhuǎn)讓范圍的特定性等特點(diǎn)，具有濃厚的福利性質(zhì)和較強(qiáng)的社會(huì)保障功能，是維系幾億農(nóng)民基本生存權(quán)利的基礎(chǔ)。

 

婚姻雙方在婚姻存續(xù)期間，沒有建筑房屋，離婚時(shí)由于原居住的房屋屬于一方的婚前財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)另一方就必須離開原居住的房屋。但如果在在婚姻存續(xù)期間雙方建筑了房屋，離婚時(shí)另一方可能對(duì)其建筑的房屋享有居住權(quán)。在拆遷過程中，如果農(nóng)村房屋已拆遷，拆遷過程中，拆遷戶以家庭名義，按政策享受了人口政策照顧面積，這實(shí)際上是政府對(duì)農(nóng)村居民本人給予的居住安置和保障，這其中包含原來居住面積不足的、婚后未安置宅基地，但通過拆遷安置事實(shí)上對(duì)宅基地安置予以解決的。此時(shí)如果一方離婚，不同意按面積折價(jià)歸并，要求安置居住的。如何處理，這直接影響農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定。因?yàn)槭聦?shí)上，一方當(dāng)事人在家庭財(cái)產(chǎn)中所占的份額并不大，但這又是他們居住的保障。在中國農(nóng)村夫權(quán)意識(shí)較強(qiáng)、大部分婦女沒有相對(duì)穩(wěn)定的工作，離婚后又不可能居住到娘家，其居住權(quán)如何解決。

 

四、農(nóng)村集體土地房屋搬遷中按政策人口享受的面積性質(zhì)的認(rèn)定及處理

 

拆遷的情況比較復(fù)雜，按政策人口照顧的面積，情況也比較多。我們需要討論解決的主要是按政策人口照顧的面積產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，是屬于物權(quán)還是屬于一種債權(quán)；實(shí)際占有人口照顧的面積的人對(duì)享有人如何補(bǔ)償；人口照顧的面積如何分配。

 

關(guān)于按政策人口照顧的面積的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。我們認(rèn)為在產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置方式前提下，主要區(qū)分當(dāng)事人對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置面積是否享有物權(quán)，來進(jìn)行分析和處理。

 

如果當(dāng)事人對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積享有產(chǎn)權(quán)，按政策人口照顧的面積就依附于產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積而存在，屬于嚴(yán)格意義上的物權(quán)，當(dāng)事人對(duì)安置房屋就享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置面積占有的確認(rèn)，我們認(rèn)為存在四種情況，一是應(yīng)當(dāng)從被拆遷的合法建筑原始申請(qǐng)建房的手續(xù)上進(jìn)行審查，只要原始作為家庭共同成員與戶主一起共同申請(qǐng)建房的，均應(yīng)當(dāng)視為在產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置面積中享有份額。二是沒有作為原始家庭共同成員與戶主一起共同申請(qǐng)建房的，但婚姻存續(xù)期間或家庭共同生活期間對(duì)原始房屋進(jìn)行了改建、翻建、擴(kuò)建，有合法審批手續(xù)的。三是婚姻存續(xù)期間或家庭共同生活期間對(duì)原始房屋進(jìn)行了改建、翻建、擴(kuò)建，審批手續(xù)不全的，但拆遷時(shí)按合法建筑置換產(chǎn)權(quán)面積的。四是原來依法申請(qǐng)建筑，但未建筑的，在以后婚姻存續(xù)期間或家庭共同生活期間建筑的。

 

如果當(dāng)事人對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積不享有產(chǎn)權(quán)，此時(shí)按政策人口照顧的面積所產(chǎn)生的權(quán)利，是不是嚴(yán)格意義上的物權(quán)，值得探討。首先按政策人口照顧的面積更多的是體現(xiàn)了一種權(quán)益和利益，當(dāng)事人可以享有，也可以放棄。其次在以戶為單元的拆遷過程中，當(dāng)事人對(duì)該照顧面積并沒有出資，而是其他家庭成員以個(gè)人所得的安置款進(jìn)行出資購買的。第三對(duì)于只享有照顧面積的當(dāng)事人，其在整個(gè)安置房屋中所占的比例相當(dāng)小，不便于最終的分割。所以此時(shí)按政策人口照顧的面積作為一種債權(quán)來處理更加合理。即由實(shí)際占有人對(duì)按政策人口照顧面積的享有人進(jìn)行適當(dāng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，更加合理和公平。

 

對(duì)按政策人口照顧面積的享有人進(jìn)行適當(dāng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)奶幚怼Ｒ皇茄a(bǔ)償價(jià)格的確認(rèn)。結(jié)合前面對(duì)拆遷過程中四種拆遷價(jià)格的分析，我們認(rèn)為這四種價(jià)格由低到高，回遷基準(zhǔn)價(jià)格﹤自然增長面積回遷價(jià)格﹤超面積安置回遷價(jià)格﹤貨幣補(bǔ)償?shù)氖袌鰞r(jià)格，有其合理的價(jià)格形成機(jī)制。在產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置的大前起下，超面積安置回遷價(jià)格更接近產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置過程中的市場價(jià)。也就是說，實(shí)際占有人如果沒有照顧面積的享有人的照顧面積，對(duì)超面積安置部分，其應(yīng)當(dāng)按超面積安置回遷價(jià)格支付這部分房款，但這種支付又不等同于貨幣補(bǔ)償?shù)氖袌鰞r(jià)格。以超面積安置回遷價(jià)格對(duì)照顧面積的享有人進(jìn)行補(bǔ)償更加合理、合法。二是按政策人口照顧面積的確認(rèn)。我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)依照顧面積的享有人所能享有的照顧面積的實(shí)際情況進(jìn)行區(qū)分。首先考慮剔除面積的享有人本人情況下，該戶實(shí)際所能享受的照顧面積是多少。結(jié)合增加一人后該戶實(shí)際獲得的安置面積是多少，后者減去前者，所得面積即為面積的享有人所獲得的照顧面積。其次如果剔除面積的享有人本人情況下，該戶實(shí)際所能享受的照顧面積沒有發(fā)生變化時(shí)，可以參照該戶實(shí)際所能享受的照顧面積減去產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積，剩余面積即為按政策人口照顧面積，有所有的政策照顧人按份享有。第三如果產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積大于按政策人口照顧面積，盡管拆遷安置協(xié)議中約定了按政策人口照顧面積，應(yīng)當(dāng)視為該條款沒有履行，照顧面積的享有人沒有享有政策照。

 

五、對(duì)農(nóng)村房屋搬遷后引起的財(cái)產(chǎn)糾紛能否以"共有的基礎(chǔ)未喪失或者沒有重大理由需要分割"為由駁回當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求

 

物權(quán)法規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上單位、個(gè)人共有。共有包括按份共有和共同共有。共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)。共有人約定不得分割共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請(qǐng)求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時(shí)請(qǐng)求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請(qǐng)求分割。因分割對(duì)其他共有人造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。共有人可以協(xié)商確定分割方式。達(dá)不成協(xié)議，共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以分割并且不會(huì)因分割減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)物予以分割；難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)折價(jià)或者拍賣、變賣取得的價(jià)款予以分割。共有人分割所得的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)有瑕疵的，其他共有人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)損失。共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。

 

由于安置房屋的共有人具有家庭關(guān)系，應(yīng)當(dāng)視為共同共有。共同共有人只有在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)才可以請(qǐng)求分割。如果當(dāng)事人不能舉證證明共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)，可以駁回當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求。

 

六、農(nóng)村集體土地房屋搬遷后引發(fā)財(cái)產(chǎn)糾紛的處理原則

 

農(nóng)村房屋拆遷本身就比較復(fù)雜，房屋拆遷安置后引發(fā)的家庭財(cái)產(chǎn)糾紛更加復(fù)雜，涉及婚姻案件的財(cái)產(chǎn)分割、家庭的分家析產(chǎn)、如果被拆遷人屬于債務(wù)人的，還涉及個(gè)人財(cái)產(chǎn)的債務(wù)履行、離婚一方當(dāng)事人居住權(quán)的保護(hù)、贍養(yǎng)案件中老年人居住權(quán)的保護(hù)、實(shí)際安置房屋的分割及處分等許多問題。如果處理不當(dāng)，極可能引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定，甚至發(fā)生惡劣社會(huì)事件，必須引起法院足夠重視，并下大力氣予以解決。我們認(rèn)為農(nóng)村集體土地房屋搬遷后引發(fā)家庭財(cái)產(chǎn)糾紛應(yīng)當(dāng)遵循財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)、客觀共分；公平公正、合理合法；兼顧各方、均衡照顧；公序良俗、符合親情四大原則，才能在紛繁復(fù)雜的拆遷財(cái)產(chǎn)中，尋找出合理合法又合情的解決辦法，求得案件相對(duì)公平的解決，進(jìn)一步維護(hù)社的安定和穩(wěn)定。

 

一是財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)、客觀共分原則。

 

二是公平公正、合理合法原則。

 

三是兼顧各方、均衡照顧原則。

 

四是公序良俗、符合親情原則。