物業(yè)服務(wù)合同是委托方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、建設(shè)部第33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》及其實(shí)施細(xì)則等國(guó)家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的合同。

 

一、物業(yè)管理工作存在問(wèn)題

 

1、有些小區(qū)具備相關(guān)條件，但未成立業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會(huì)），從而欠缺通過(guò)業(yè)主大會(huì)對(duì)小區(qū)公共事務(wù)的統(tǒng)一決議以及業(yè)主委員會(huì)的日常管理，物業(yè)管理臨時(shí)規(guī)約或不存在，或早已不符客觀情況。業(yè)主對(duì)小區(qū)公共事務(wù)的控制處于自然的松散狀態(tài)，合法權(quán)益難以行使與維護(hù)。

 

2、業(yè)主大會(huì)的成立未經(jīng)合法程序，甚至存在物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)暗箱操作的情況，業(yè)主委員會(huì)的選舉亦同。有些小區(qū)的業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)的存在及業(yè)主委員會(huì)的成員、職責(zé)、辦公場(chǎng)所不知情。業(yè)主委員會(huì)的選舉不合法，依然獲得行政備案。

 

3、業(yè)主大會(huì)會(huì)議的議事規(guī)則不完善，會(huì)議的召集、召開、表決程序不合法。對(duì)法律規(guī)定的會(huì)議形式，較少開展互動(dòng)性較強(qiáng)的集體討論，更多采用對(duì)業(yè)主書面征求意見。而關(guān)于征求意見的方式，個(gè)別小區(qū)僅將待表決事項(xiàng)在公告欄予以公示，如業(yè)主未提出書面異議則默示其表決同意該事項(xiàng)，并以此作出最終決議，該行為嚴(yán)重違悖業(yè)主自治原則與業(yè)主大會(huì)成立本旨，侵害了全體業(yè)主的知情權(quán)與表決權(quán)，易引發(fā)業(yè)主以程序違法向法院提起民事或行政訴訟。

 

4、有些小區(qū)無(wú)業(yè)主大會(huì)，長(zhǎng)期以前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)服務(wù)的依據(jù)。隨著時(shí)間的推移，業(yè)主入住小區(qū)后對(duì)物業(yè)服務(wù)主體、范圍與主要內(nèi)容缺乏認(rèn)知，前期物業(yè)服務(wù)合同可能已喪失締約時(shí)的客觀環(huán)境與合意基礎(chǔ)，權(quán)利與義務(wù)約定顯失公平。

 

5、作為物業(yè)服務(wù)合同一方，業(yè)主委員會(huì)在訂立物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，缺少業(yè)主大會(huì)的決議與有效授權(quán)。在業(yè)主大會(huì)事后不予追認(rèn)的情況下，可能導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效的情形。

 

6、物業(yè)服務(wù)合同不連續(xù)。物業(yè)服務(wù)合同有效期約定過(guò)短，而有些小區(qū)不能在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前的法定期限內(nèi)召開業(yè)主大會(huì)，就物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘或解聘作出決議，并簽訂物業(yè)服務(wù)合同。合同期滿后物業(yè)服務(wù)的依據(jù)缺失，合同雙方的權(quán)利與義務(wù)進(jìn)入不確定狀態(tài)。

 

7、物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于生效期間的約定違法。依法成立的合同自成立時(shí)生效，系法律關(guān)于合同生效日期的強(qiáng)制性規(guī)定。有些物業(yè)服務(wù)合同約定的生效期間起始日在合同的簽訂日之前，顯然違反上述規(guī)定，合同應(yīng)自簽訂之日起生效。

 

8、物業(yè)服務(wù)企業(yè)硬件不齊全。有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖有行業(yè)資質(zhì)，但營(yíng)業(yè)資金不夠充裕，內(nèi)部管理制度不健全，缺乏一定數(shù)量、具備職業(yè)資格的工作人員，物業(yè)管理效能低下，管理水平難以提升。

 

9、物業(yè)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，水平不高。有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)合同所約定的義務(wù)不能全面、及時(shí)履行，對(duì)業(yè)主多次催告的需要即時(shí)履行的事務(wù)不予理睬；而對(duì)物業(yè)管理中遇到的非合同義務(wù)又無(wú)法自行解決的如：業(yè)主專有部分建筑質(zhì)量、違章搭建、破壞綠化、車輛停放、失物偷竊等突出問(wèn)題，缺乏統(tǒng)一的公開答復(fù)，且既未及時(shí)向業(yè)主委員會(huì)反映情況，又未能申請(qǐng)相關(guān)執(zhí)法部門進(jìn)行有效處理。

 

二、六點(diǎn)建議

 

一方面，有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)不著眼于積極履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)，提升物業(yè)服務(wù)水平，甚至怠于催收物業(yè)費(fèi)用，其依賴當(dāng)前立法對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的傾斜保護(hù)，試圖通過(guò)司法裁判清收物業(yè)債權(quán)。另一方面，業(yè)主主動(dòng)維權(quán)意識(shí)淡薄，在被催收物業(yè)費(fèi)之前，其權(quán)利基本處于休眠狀態(tài)，證據(jù)意識(shí)不強(qiáng)。在訴訟中，其舉證能力弱勢(shì)導(dǎo)致敗訴風(fēng)險(xiǎn)增加。因此，訴訟可能進(jìn)一步引發(fā)業(yè)主的信任危機(jī)及物業(yè)服務(wù)關(guān)系惡化。

 

物業(yè)服務(wù)質(zhì)量直接影響了區(qū)域的人居環(huán)境與物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展。物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量取決于物業(yè)服務(wù)企業(yè)硬件水平、服務(wù)意識(shí)與管理能力、物業(yè)管理行政主管部門的有效監(jiān)督以及相關(guān)行政執(zhí)法部門與基層組織的協(xié)作配合。為此，建議相關(guān)主管部門：

 

1、加強(qiáng)行政指導(dǎo)。根據(jù)物業(yè)管理規(guī)范性文件，統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)全區(qū)的物業(yè)監(jiān)督管理工作。對(duì)泰州醫(yī)藥高新區(qū)內(nèi)符合條件的住宅小區(qū)，指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)并依法選舉業(yè)主委員會(huì)，制定有效的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則與小區(qū)管理規(guī)約，為各小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同的訂立提供咨詢和建議。

 

2、加強(qiáng)審查與監(jiān)督。對(duì)業(yè)主大會(huì)的議事方法與程序，以及業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理工作加強(qiáng)審查與監(jiān)督。對(duì)違反法律、法規(guī)的決定，責(zé)令限期改正或撤銷決定，并通告全體業(yè)主。

 

3、積極開展物業(yè)管理培訓(xùn)。加強(qiáng)對(duì)街道辦事處與鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府物業(yè)管理工作人員、各小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成員、各小區(qū)物業(yè)管理負(fù)責(zé)人的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提升全區(qū)的物業(yè)管理水平。

 

4、提升物業(yè)管理工作的透明度。為全面保障全體業(yè)主對(duì)小區(qū)公共事務(wù)的知情權(quán)與參與權(quán)，充分發(fā)揮業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)工作的監(jiān)督，應(yīng)積極引導(dǎo)小區(qū)各全面公開物業(yè)管理活動(dòng)，包括業(yè)主委員會(huì)成員名單、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、為公共事務(wù)所支出的費(fèi)用等事項(xiàng)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)除應(yīng)公開合同約定的事項(xiàng)之外，還應(yīng)注重對(duì)小區(qū)存在的自身無(wú)法解決的主要問(wèn)題進(jìn)行合理的解釋與答復(fù)，并予以公示。

 

5、建立物業(yè)服務(wù)評(píng)價(jià)機(jī)制。根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本狀況、履行物業(yè)服務(wù)合同、投訴處理和日常檢查等情況，評(píng)定物業(yè)服務(wù)等級(jí)。建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用檔案，向社會(huì)公開。對(duì)物業(yè)服務(wù)取得顯著成績(jī)或榮譽(yù)的企業(yè)，給予表彰與獎(jiǎng)勵(lì)。

 

6、引導(dǎo)建立聯(lián)席協(xié)調(diào)機(jī)制。聯(lián)合街道辦事處建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解、協(xié)調(diào)物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)等社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)，完善公共服務(wù)體系；建立由社區(qū)居（村）委會(huì)、派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他行政執(zhí)法職能部門參加的聯(lián)席會(huì)議制度，調(diào)處物業(yè)管理重大事宜。