2011年，國務(wù)院頒布《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，法院作為司法機(jī)關(guān)在被新《條例》賦予了更為重要的歷史使命后，面對既存在法律問題，又有拆遷深刻的社會根源情況下，如何定位法院在拆遷中的功能，以更好的化解拆遷矛盾成為需要思考的重要課題。潤州區(qū)作為鎮(zhèn)江市拆遷征收的重要區(qū)域，隨著新條的頒布實(shí)施，各類征收矛盾糾紛大量上升，特別是在行政訴訟領(lǐng)域尤為明顯。為了更好地審理相關(guān)案件，有效化解征收拆遷矛盾糾紛，保護(hù)相對人的合法權(quán)益，潤州法院組成課題組，對國有房屋征收與補(bǔ)償訴訟類型與司法實(shí)務(wù)進(jìn)行了調(diào)查研究。本次調(diào)研共走訪政府部門5家、拆遷事務(wù)所和負(fù)責(zé)征收拆遷的投資公司3家、被征收拆遷戶20家，發(fā)放相關(guān)問卷200份，收回170份，訪談辦案法官6人，發(fā)放調(diào)查問卷50份，收回50份，查閱相關(guān)卷宗27份，參考網(wǎng)絡(luò)案例8份。

 

一、現(xiàn)有征收拆遷訟概況及審理中存在的問題

 

2012年潤州法院審理拆遷案件16件，其中拆遷協(xié)議糾紛11件，行政糾紛5件，2013年1至8月份，受理拆遷案件27件，其中拆遷協(xié)議糾紛10件，行政糾紛13件，財(cái)產(chǎn)賠償糾紛4件。該類訴訟呈現(xiàn)以下特點(diǎn)。

 

一是被告主體廣泛。涉及市、區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)三級政府，發(fā)改委、建設(shè)局、拆遷辦、公安局等眾多政府部門，以及征收服務(wù)中心、從事拆遷工作的投資公司等。

 

二是原告數(shù)量大且多為集體訴訟。2013年潤州法院受理的13件行政訴訟中，原告共計(jì)85人，平均每起案件原告6.5人，其中一起案件原告最多為17人。

 

三是訴訟請求多樣。包括建設(shè)局拆遷行政裁決的行政職權(quán)依據(jù)為地方政府文件，非法律、法規(guī)授權(quán)，不具備行政裁決的主體資格，認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤、程序違法。政府、拆遷辦拆遷安置公告、通知書，上下級政府之間、政府與政府部門之間關(guān)于拆遷安置的內(nèi)部來往公文，發(fā)改委關(guān)于城區(qū)改造項(xiàng)目的立項(xiàng)、批準(zhǔn)的審查決定、批復(fù)，政府部門關(guān)于被拆遷人信訪的答復(fù)等，認(rèn)為上述各項(xiàng)公告、批復(fù)、公文等規(guī)范性文件違反法律的規(guī)定，不符合法定程序，要求確認(rèn)違法或撤銷。地方拆遷管理辦法等規(guī)范性文件與物權(quán)法、土地管理法等上位法沖突，不能作為執(zhí)法依據(jù)，應(yīng)當(dāng)適用國有土地房屋征收的適用集體土地房屋拆遷等。被征收人認(rèn)為存在暴力拆遷公安局出警后行政不作為，以及行政機(jī)關(guān)違法行使職權(quán)或者不履行法定義務(wù)導(dǎo)致原告人身、財(cái)產(chǎn)損失，要求行政機(jī)關(guān)履行法定義務(wù)并賠償損失。

 

四是抱團(tuán)訴訟，采取一定的訴訟策略干擾正常訴訟秩序。在同一拆遷項(xiàng)目中，不同的原告不僅有相同的訴訟請求、事實(shí)理由，且在案件審理中，對法院通知個(gè)別談話、領(lǐng)取法律文書等事項(xiàng)，都相約統(tǒng)一行動，還通知其圈內(nèi)相對固定的人員一起旁聽庭審，抱團(tuán)的特點(diǎn)明顯。不同案件的原告互通信息，聘請同一外地律師，參加其他案件的旁聽，交流訴訟、信訪經(jīng)驗(yàn)，互壯訴訟、信訪聲勢，增大了案件協(xié)調(diào)難度和信訪、維穩(wěn)壓力。部分被征收人針對征收過程的環(huán)節(jié)，先后提出訴訟，其中提出行政訴訟最多的數(shù)名被征收人，從征收公告發(fā)布到簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議，每人分別提起 4 次訴訟。

 

五是被征收人多采取其他救濟(jì)方式對案件審理施加壓力。在訴訟中，被征收人多采取越級信訪、群體到法院反映問題，網(wǎng)絡(luò)發(fā)帖等多種方式對案件審理施加壓力。極端個(gè)別的案例，被征收人群體參加庭審旁聽，聚眾哄鬧法庭，甚至出言威脅主審法官。

 

由于上述情況的存在，該類案件在立案、審理過程中存在一定的困難。

 

一是立案過程中產(chǎn)生大量矛盾糾紛。根據(jù)向潤州法院起訴的情況，部分被征收人以向法院起訴作為爭取征收利益或者拖延征收進(jìn)程的手段，一些訴訟不屬于法院受理范圍，如行政機(jī)關(guān)內(nèi)部公文往來，對征收信訪情況的處理，一些訴訟請求是否屬于訴訟范圍存在較大爭議，如針對各種公告的發(fā)布，其中不對被征收人產(chǎn)生具體實(shí)際的影響。一些案件一旦被裁定不予受理，被征收人往往上訴、上訪或者在網(wǎng)絡(luò)上散布一些法院不公正的言論。

 

二是案件審判效率低下。潤州法院受理征收拆遷案件分為兩類，一類是起訴行政機(jī)關(guān)的由該院行政庭作為行政案件審理。一類是補(bǔ)償協(xié)議和賠償損失案件，補(bǔ)償協(xié)議案件分為兩種，一類是《條例》生效前以其他主體為拆遷人為被告，一類是《條例》生效后，以政府征收部門和征收實(shí)施單位為被告。這兩類案件都是適用民事訴訟程序，分別由該院的民一庭、南徐法庭、金山湖法庭分別審理。這兩類案件相關(guān)，起訴要求行政機(jī)關(guān)履行法定職責(zé)、行政機(jī)關(guān)賠償損失、撤銷相關(guān)具體行政行為等關(guān)聯(lián)案件，部分案件為同一原告，有行政庭按照行政訴訟程序進(jìn)行審理。關(guān)聯(lián)案件由不同的審判庭按照不同的程序進(jìn)行審理，不僅增加了當(dāng)事人的訴累，也增加了法院工作量，不利于查清事實(shí)和糾紛的解決。

 

三是案件處理困難。進(jìn)入司法程序的涉及房屋征收與補(bǔ)償案件都是社會矛盾較大、較易激化的案件，在房屋征收與補(bǔ)償法律關(guān)系中，征收部門、其他行政機(jī)關(guān)、征收實(shí)施單位、被征收人三方行政、民事、法律關(guān)系縱橫交叉，被征收人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益保護(hù)及地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在一定合理依賴和相互博弈。另一方面，也有一部分被征收人缺少法制意識，對城市建設(shè)工作產(chǎn)生偏見，過分強(qiáng)調(diào)個(gè)人利益和困難，置政策與法律不顧，不按法律程序進(jìn)行維權(quán)活動，采取過激行為，征收與補(bǔ)償案件的對抗性增大。由于涉及政府整體規(guī)劃和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，法院處理起來比較困難，潤州法院處理的大部分補(bǔ)償協(xié)議案件，主要通過基本上通過協(xié)調(diào)，在拆遷部門與被征收人之間重新達(dá)成一定的協(xié)議，換取原告撤訴，在某種程度上擔(dān)當(dāng)了征收人的角色，不利于通過法律規(guī)則規(guī)范拆遷行為，樹立司法權(quán)威。

 

二、征收拆遷類案件處理思路

 

1、依法準(zhǔn)確界定受案范圍，把好立案關(guān)口。但法院房屋征收與補(bǔ)償行政訴訟案件的立案與受同時(shí)理面臨諸多新情況、新問題。立案受理工作既強(qiáng)化對行政征收的司法監(jiān)督、實(shí)現(xiàn)對被征收人合法權(quán)益的全面保護(hù)，又切實(shí)保障合法征收的行政效能、推進(jìn)公共利益的實(shí)現(xiàn)；既充分保障被征收人及利害關(guān)系人正當(dāng)行使訴權(quán)，防止發(fā)生有案不收、不立不裁等現(xiàn)象，又有效防止因受理不慎、受理不當(dāng)而造成矛盾擴(kuò)大化和糾紛復(fù)雜化；既引導(dǎo)被征收人運(yùn)用合法、理性的途徑依法維權(quán)，又促進(jìn)人民法院有限的司法資源得到高效、合理的利用。因此，必須依法準(zhǔn)確界定受案范圍，把好立案關(guān)口。

 

2、加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，提高審判效率。針對征收拆遷類案件分散在不同的審判庭審理重復(fù)開庭、審查導(dǎo)，致效率低下的問題，可以借鑒知識產(chǎn)權(quán)三審合一的做法，設(shè)立征收拆遷合議庭，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)征收拆遷案件的審理，包括征收拆遷補(bǔ)償協(xié)議案件的審理，以提高案件審判效率和質(zhì)量。針對該類案件在全市不同的法院情況，建立案件立案查詢平臺，查詢對同一原告或者被告是否有關(guān)聯(lián)訴訟，對于關(guān)聯(lián)案件可以通過指定管轄歸并到一個(gè)法院審理，有利于案件的解決。在該類案件集中地法院建立審判例會機(jī)制，加強(qiáng)業(yè)務(wù)指導(dǎo)，統(tǒng)一執(zhí)法尺度，嚴(yán)守法律底線，確保辦成鐵案，達(dá)到裁判一案、影響一片的目的。

 

3、征收拆遷類案件統(tǒng)一納入行政程序，加強(qiáng)被征收人利益保護(hù)。民事訴訟程序雙方當(dāng)事人地位平等，證據(jù)規(guī)則為誰主張誰舉證，被征收人在征收過程中處于從屬地位，一般都是按照征收部門制定的補(bǔ)償方案簽訂協(xié)議，并且很難有證據(jù)證明自己的權(quán)益受到侵犯，補(bǔ)償協(xié)議如果采用民事訴訟程序不利于被征收人利益的保護(hù)。行政機(jī)關(guān)作為補(bǔ)償協(xié)議的一方，處于主導(dǎo)地位，對補(bǔ)償協(xié)議的合法性、合理性與公平性負(fù)有證明責(zé)任。把補(bǔ)償協(xié)議納入行政訴訟程序，加大行政機(jī)關(guān)的舉證責(zé)任，有利于保護(hù)被征收人的合法權(quán)益，規(guī)范征收行為。因此補(bǔ)償協(xié)議案件應(yīng)當(dāng)納入行政訴訟程序，以民事程序作為補(bǔ)充進(jìn)行審理。

 

4、理性對待調(diào)解，妥善平衡各方利益。房屋征收行政案件中，由于行政訴訟的性質(zhì)，決定了法院的裁判的主要結(jié)果是維持或是撤銷。不管法院如何判決，征收拆遷的爭議均未得到解決。對此，法院應(yīng)當(dāng)理性地運(yùn)用調(diào)解手段，爭取在征收部門與被征收人之間達(dá)成協(xié)議，化解糾紛爭議。實(shí)踐中要防止兩種傾向，一是無原則的和稀泥，向被征收人施加壓力，損害被征收人的利益，更要防止懼怕被征收人鬧事、信訪，以大幅度超出補(bǔ)償方案的補(bǔ)償進(jìn)行調(diào)解，損害國家利益，必須在補(bǔ)償方案的基礎(chǔ)上，適當(dāng)照顧被征收人利益制定調(diào)解方案。二是在當(dāng)前強(qiáng)調(diào)法治和依法判決的情況下，單純考慮法律法規(guī)的規(guī)定，棄調(diào)解不用。

 

5、多角度考量，適度把握裁判結(jié)果。法院作為法律適用國家機(jī)關(guān)和地方國家機(jī)構(gòu)組成部門，負(fù)有公正司法和推動地方發(fā)展的雙重義務(wù)，同時(shí)保護(hù)被征收人的合法利益也是法院不可推卸的責(zé)任。由于法律法規(guī)的不健全，或者地方征收拆遷規(guī)則和法律法規(guī)的沖突，在征收拆遷中，某些征收行為沒有法律法規(guī)的依據(jù)或者矛盾是不爭的事實(shí)，征收拆遷與被征收人的利益之間一定的沖突也是不可避免。因此，法院在審理相關(guān)案件中，應(yīng)當(dāng)妥善公正司法與征收拆遷違法違規(guī)的關(guān)系，平衡政府利益與被征收人利益，推動征收拆遷合法有序發(fā)展。在不能調(diào)解，必須裁定或者判決的情況下，應(yīng)當(dāng)考慮不同的實(shí)際情形作出不同的判決。法院是首先司法機(jī)關(guān)，公正適用法律是首要任務(wù)，如果征收拆遷在實(shí)體上違法了法律法規(guī)的規(guī)定，或者缺少重要程序環(huán)節(jié)，嚴(yán)重?fù)p害被征收人利益，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定行政行為違法或給予撤銷。如果僅僅是程序瑕疵，應(yīng)當(dāng)對被訴行政行為給予維持。在政府與被征收人的利益沖突中，如果損害被征收人的根本利益，應(yīng)當(dāng)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定行政行為違法或給予撤銷，如果雙方利益可以協(xié)調(diào)，應(yīng)當(dāng)維持被訴行政行為，通過其他渠道對雙方利益進(jìn)行平衡。

 

6、充分發(fā)揮司法建議的作用。針對案件中反映出征收拆遷中不規(guī)范現(xiàn)象和法律問題，及時(shí)進(jìn)行分析，提出完善建議，向征收部門及時(shí)發(fā)出司法建議，推動征收拆遷工作合法、規(guī)范、有序開展。

 

三、征收拆遷類案件的立案審查

 

1、受案范圍的審查

 

《征收條例》頒布后，征收與補(bǔ)償程序的規(guī)定流程更為簡潔、法律關(guān)系更為清晰、行政主體的法律地位和法定職責(zé)更為明確。條文中還明確規(guī)定了一些屬于行政訴訟受案范圍的行政行為，如征收決定和補(bǔ)償決定。此外，房屋征收過程中的其他一些行政行為也明顯屬于行政訴訟受案范圍，如采取暴力、威脅或者中斷供水、供熱、供電和道路通行等方式迫使被征收人搬遷的行政事實(shí)行為；與征收與補(bǔ)償相關(guān)的政府信息不予公開行為；對房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師所作的行政處罰行為等?？傮w來看，征收過程中大多數(shù)具體行政行為都可以納入到行政訴訟的范圍。

 

但在實(shí)踐中，由于大量被征收人有濫用訴權(quán)的傾向，把本來不屬于受案范圍的征收行為向法院起訴，因此應(yīng)當(dāng)明確排除的范圍。

 

一是排除征收決定的前置行政行為。征收決定作出前，政府作出的一系列規(guī)劃、論證等，主要包括《條例》第九條規(guī)定的各類規(guī)劃和計(jì)劃等，這種前置行為對被征收人的權(quán)利義務(wù)并不產(chǎn)生實(shí)際影響，不具有可訴性，并且具有行政管理的專業(yè)性特點(diǎn)，法院對這些問題的把握并不比行政機(jī)關(guān)更有優(yōu)勢，且這些行為多是經(jīng)過眾多政策考量、公眾參與與并有技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范驗(yàn)證和支撐的，法院不宜對其進(jìn)行全面審查。《條例》第九條第二款規(guī)定的市、縣級國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度規(guī)劃，這種規(guī)劃是要經(jīng)過市、縣級人民代表大會審查和批準(zhǔn)的，從而使其有了權(quán)力機(jī)關(guān)的意志，故法院也不宜對其審查。

 

二是排除公告類行政行為。征收過程中公告行為更多地表現(xiàn)為一種送達(dá)方式，并未對被征收人設(shè)定新的權(quán)利義務(wù)，不會對被征收人產(chǎn)生實(shí)際影響，應(yīng)不屬于行政訴訟的受案范圍。以征收決定公告和補(bǔ)償決定公告為例，是從行為性質(zhì)看，征收決定公告和補(bǔ)償決定公告本身并不是獨(dú)立的行政行為，而是作出征收決定和補(bǔ)償決定行政行為的附加行為。從法律效力看，由于補(bǔ)償決定的對象是被征收人個(gè)體，補(bǔ)償決定送達(dá)給被征收人即已生效，是否公告并不影響補(bǔ)償決定的法律效力。從法律后果看，公告并未設(shè)定被征收人新的權(quán)利義務(wù)，對被征收人權(quán)利、義務(wù)產(chǎn)生影響的是房屋征收決定和補(bǔ)償決定，而非公告。

 

三是排除行政機(jī)關(guān)內(nèi)部事務(wù)以及行政最終決定事務(wù)。如對于擬定征收補(bǔ)償方案、方案論證、社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估、作出征收決定、征收評估、申請復(fù)核評估及鑒定，屬于行政機(jī)關(guān)法定權(quán)限，建立房屋征收補(bǔ)償專項(xiàng)檔案屬于行政機(jī)關(guān)內(nèi)部行為，不屬于法院受案范圍。

 

2、主體審查與被告的確定

 

在房屋征收過程中，由于參與主體眾多，因此對于被告是否適格應(yīng)當(dāng)進(jìn)行必要的審查。針對征收過程不同的環(huán)節(jié)，應(yīng)當(dāng)按照《條例》以該環(huán)節(jié)的承擔(dān)主體作為被告，為了查清事實(shí)，應(yīng)當(dāng)以參與該環(huán)節(jié)的其他相關(guān)主體為共同被告或者第三人。在征收過程中，參與環(huán)節(jié)最多的為房屋征收實(shí)施單位、政府征收部門、市縣政府三個(gè)主體，這個(gè)三個(gè)主體承擔(dān)了征收過程中的大部分工作，幾乎參與了征收的所有環(huán)節(jié)，行使征收的主要權(quán)力的行使者，是房屋征收訴訟中的主要被告。

 

需要指出的是，在房屋征收過程中，雖然政府作為征收主體，但是由于政府職能定位和工作性質(zhì)，政府在其中的工作主要是履行作出征收決定、審查批準(zhǔn)征收補(bǔ)償方案、補(bǔ)償決定等重要環(huán)節(jié)的審查批準(zhǔn)工作，但是相應(yīng)的具體工作一般由房屋征收部門進(jìn)行實(shí)施，因此在以市縣政府為被告的訴訟中，一般應(yīng)當(dāng)追加房屋征收部門作為共同被告。但是如果是單純的市縣政府的行政行為，如上級政府未盡到監(jiān)督職責(zé)的訴訟，不能列征收部門為共同被告，但可以列為第三人。

 

按照征收條例第5條的規(guī)定，具體的征收拆遷工作由房屋征收部門委托房屋征收實(shí)施單位進(jìn)行，接受委托的單位一般為政府機(jī)構(gòu)下屬的事業(yè)單位或者公益性企業(yè)，具體為從事征收征收服務(wù)中心，以及相關(guān)投資公司、拆遷事務(wù)所等，實(shí)施單位是在《條例》的授權(quán)下，根據(jù)征收部門的委托進(jìn)行的具體行政行為，可以作為行政訴訟的被告，因此以征收部門為被告的訴訟應(yīng)當(dāng)列實(shí)施單位為共同被告，但是單純的征收部門的行政行為，如表1中委托房屋征收實(shí)施單位環(huán)節(jié)，不能列實(shí)施單位為共同被告。

 

根據(jù)條例第5條，征收部門對實(shí)施單位的行為后果承擔(dān)法律責(zé)任，以實(shí)施單位為被告的訴訟，必須同時(shí)列征收部門為共同被告。

 

四、補(bǔ)償協(xié)議與補(bǔ)償決定案件的審查

 

在征收拆遷類案件中，數(shù)量最多、最為重要，對被征收人產(chǎn)生重要影響的是征收補(bǔ)償協(xié)議和補(bǔ)償決定，因此法院應(yīng)特別注意對這兩種案件的審查。

 

1.主體審查。根據(jù)《條例》，簽訂補(bǔ)償協(xié)議的主體是房屋征收部門，作出補(bǔ)償決定的主體是作出征收決定的市、縣人民政府。實(shí)踐中存在多種可能，簽訂補(bǔ)償協(xié)議的不是征收部門而是房屋征收實(shí)施單位；作出補(bǔ)償決定的主體不是作出征收決定的市、縣人民政，而是房屋征收部門或房屋征收實(shí)施單位。上述情況，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定補(bǔ)償協(xié)議無效、補(bǔ)償決定違法。

 

2、程序?qū)彶?。無論是補(bǔ)償協(xié)議還是補(bǔ)償決定都是以房屋價(jià)值評估為前提，當(dāng)事人對房屋評估過程存在異議并且理由正當(dāng)，應(yīng)當(dāng)中止案件審理，由當(dāng)事人重新申請?jiān)u估或鑒定。對補(bǔ)償協(xié)議的審查側(cè)重協(xié)議簽訂過程中是否存在欺騙、脅迫以及其他當(dāng)事人意思不自由或者違法法律法規(guī)的情形存在。對補(bǔ)償決定重點(diǎn)審查是否在協(xié)議期限內(nèi)，是否嚴(yán)格按照補(bǔ)償方案，報(bào)請批準(zhǔn)手續(xù)是否完備。

 

3、法律適用審查。補(bǔ)償協(xié)議簽訂的依據(jù)是《條例》依據(jù)各省市實(shí)施辦法，而不是《合同法》，但《合同法》規(guī)定的強(qiáng)制要件仍然適用，協(xié)議的簽訂必須以《條例》規(guī)定的征收程序?yàn)榍疤?，缺乏簽訂協(xié)議前期的程序要見以及違反《合同法》禁止性規(guī)定應(yīng)當(dāng)認(rèn)定協(xié)議無效。補(bǔ)償決定同樣以前期征收程序?yàn)榍疤?，同時(shí)符合《條例》第二十六條的規(guī)定。

 

4、內(nèi)容審查

 

（1）補(bǔ)償方式的審查

 

征收部門和市、縣級人民政府有告知被征收人選擇補(bǔ)償方式的義務(wù)，告知的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)符合征收法律規(guī)范的規(guī)定。補(bǔ)償協(xié)議本身是雙方合意的選擇，不存在補(bǔ)償方式選擇的問題。但是在補(bǔ)償決定中，應(yīng)當(dāng)有告知和被征收人選擇補(bǔ)償方式的書面證明，當(dāng)事人拒不選擇的，市縣政府應(yīng)當(dāng)對被征收人的基本情況進(jìn)行調(diào)查，選擇對被征收人有利的補(bǔ)償方式，應(yīng)當(dāng)有書面的工作記載。

 

（2）貨幣補(bǔ)償?shù)膶彶?span lang="EN-US">

 

《條例》規(guī)定被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。對于選擇貨幣補(bǔ)償?shù)膽?yīng)當(dāng)從以下方面審查：一是是否有證據(jù)證明被征收人選擇貨幣補(bǔ)償或者有證據(jù)證明被征收人在合理的期限內(nèi)拒不選擇補(bǔ)償方式；二是補(bǔ)償金額是否按照等價(jià)原則確定；三是補(bǔ)償金額是否低于征收決定公告發(fā)布時(shí)類似房地產(chǎn)市場價(jià)格；四是因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償費(fèi)用是否合理；五是應(yīng)征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償費(fèi)用是否合理；六是補(bǔ)償款項(xiàng)是否在房屋拆除前的合理期限給付；七是搬遷期限是否超過合理的期限；七是搬遷期限是否超過合理的期限；八是法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他事項(xiàng)。

 

（3）產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償審查

 

對于選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的應(yīng)當(dāng)從以下方面審查：一是產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋與被征收房屋價(jià)值是否相當(dāng)；二是被征收房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋是否采用同一種方法、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)、由同一評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行了評估；三是產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的具體位置是否確定；四是產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋不是現(xiàn)房的，搬遷過渡方式或者過渡期限是否合理；五是產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和被征收房屋的差價(jià)是否依據(jù)合法的評估價(jià)格進(jìn)行結(jié)算；六是因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償費(fèi)用是否合理；七是應(yīng)征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償費(fèi)用是否合理；八是因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇原地房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，是否提供原地或者就近地段的房屋；九是搬遷期限是否合理；十是法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他事項(xiàng)。

 

（4）所有權(quán)人不明確房屋征收補(bǔ)償決定的審查

 

所有權(quán)不明確的房屋既包括了所有權(quán)有糾紛的房屋，也包含了如所有權(quán)人下落不明等所有權(quán)并未發(fā)生糾紛的情況。它是指無產(chǎn)權(quán)關(guān)系證明、產(chǎn)權(quán)人下落不明、暫時(shí)無法考證產(chǎn)權(quán)的合法所有人或因產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟、因繼承發(fā)生糾紛的房屋。對于市、縣級人民政府作出的所有權(quán)人不明確的房屋補(bǔ)償決定，人民法院應(yīng)當(dāng)審查：是否符合經(jīng)批準(zhǔn)的征收補(bǔ)償方案；是否經(jīng)過房地產(chǎn)評估；是否對被征收的房屋作了必要的勘察記錄；是否將所做的調(diào)查資料予以了證據(jù)保全等方面進(jìn)行審查。

 

（5）區(qū)別審查

 

無論是補(bǔ)償協(xié)議還是補(bǔ)償決定，都必須包括《條例》規(guī)定的補(bǔ)償協(xié)議所規(guī)定的內(nèi)容，在審查時(shí)應(yīng)當(dāng)有所區(qū)別。雖然《條例》對補(bǔ)償協(xié)議的簽訂主體、方式、內(nèi)容都做了一定的規(guī)定，但補(bǔ)償協(xié)議仍然帶有一定的合同性質(zhì)，在法定的框架下體現(xiàn)了一定程度的協(xié)議雙方的合意，因此對于補(bǔ)償協(xié)議的審查應(yīng)當(dāng)相對寬松。除非違反《條例》和法律的禁止性規(guī)定，或者存在脅迫、欺騙一方意思表示不真實(shí)的情況，一般要尊重協(xié)議雙方的意思表示，不宜認(rèn)定協(xié)議無效。補(bǔ)償決定是在雙方無法達(dá)成一致的情況下，行政機(jī)關(guān)單方面做出的決定，應(yīng)當(dāng)按照《條例》嚴(yán)格進(jìn)行審查。