購房人逾期付款，開發(fā)商逾期交房，雙方該如何承擔(dān)各自責(zé)任？近日，常熟法院審結(jié)一起購房人起訴要求開發(fā)商支付逾期交房違約金、開發(fā)商抗辯購房人逾期付款可延期交房的案件。

2013年9月，張某向佳盛公司購買了一套價格為455萬元的商品房。雙方在商品房買賣合同中約定，張某應(yīng)于2013年9月底前支付137萬元，余款318萬元向銀行辦理按揭貸款，如無法辦理貸款則應(yīng)在佳盛公司發(fā)出通知書后30日內(nèi)自籌資金支付剩余房款，否則每逾期一天按照應(yīng)付房款的萬分之二支付違約金；佳盛公司則應(yīng)在2015年6月30日前交房，逾期交房的，每逾期一天按照合同總價的萬分之二支付違約金。同時，雙方在合同中約定，如張某逾期付款，則佳盛公司交房可相應(yīng)推遲；若張某已付款少于應(yīng)交房款及各項稅費的，佳盛公司可不交房。

因張某在支付完137萬元后未能順利辦理貸款，2015年2月，雙方簽訂補充協(xié)議，對余款318萬元的支付時間進行了重新約定。簽訂補充協(xié)議后，張某陸續(xù)支付了100萬元。期間，佳盛公司書面通知張某無法按時交房。2016年12月，雙方再次簽訂補充協(xié)議，約定了未付款項218萬元的履行時間。2017年4月，佳盛公司取得交付使用備案通知書，并配合張某辦理了不動產(chǎn)權(quán)證。至今，張某仍結(jié)欠佳盛公司購房款70萬元未支付。

張某認為，佳盛公司自2015年7月1日起即構(gòu)成逾期交房，故訴至法院要求佳盛公司支付折抵房款后的逾期交房違約金，并要求法院確認無需支付剩余房款70萬元。

佳盛公司則認為是張某未按時支付房款，屢次延期后仍未付清，違約在先，根據(jù)合同約定可以推遲交房時間。

法院審理后認為，當(dāng)事人互負債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。雙方約定，張某逾期付款則佳盛公司交房可相應(yīng)推遲；已付款少于應(yīng)交房款及各項稅費的，佳盛公司可不交房，該條款體現(xiàn)了合同法關(guān)于先履行抗辯權(quán)的規(guī)定。本案中，張某負有先履行義務(wù)，其遲延履行，佳盛公司依法享有先履行抗辯權(quán)。至交房期間屆滿，由于張某未按約履行付款義務(wù)，至法院判決前，張某仍結(jié)欠到期房款70萬元未清償，佳盛公司享有拒絕交付房屋的抗辯權(quán)，亦不應(yīng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。故法院依法駁回了張某的訴訟請求。(文中當(dāng)事人均為化名)

【法官說法】

依法成立的合同，對當(dāng)事人均具有法律約束力，合同雙方應(yīng)當(dāng)嚴格、全面、有序按照約定履行各自義務(wù)。在雙務(wù)合同中，應(yīng)當(dāng)先履行的一方當(dāng)事人未履行或者不適當(dāng)履行，到履行期限的對方當(dāng)事人享有不履行、部分履行的權(quán)利。當(dāng)然，先履行抗辯權(quán)并非是永久的抗辯權(quán)，只是暫時阻止對方當(dāng)事人請求權(quán)的行使，如對方當(dāng)事人完全履行了合同義務(wù)，那么先履行抗辯權(quán)消滅，后履行的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行自己的義務(wù)，否則也將承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。