楊某與陸某系朋友關系。2016年8月，因資金周轉需要將其位于如東掘港的某處商品房出賣給陸某，并簽訂了《房屋買賣合同》。雙方口頭約定因兩年內稅費較高，等兩年后再辦理過戶。此后陸某經過簡易重新裝修，于2017年6月開始入住，并將電費、用水信息變更到其名下，并一直占用、使用上述房屋。

2019年3月，法院立案受理了劉某訴楊某民間借貸糾紛一案，并在該案中對登記在楊某名下的上述商品房進行了查封。在該案執行過程中為保證劉某債權得以實現，法院遂準備對房屋進行拍賣，并在門上張貼公告，要求騰空房屋，逾期強制執行。此時，陸某才知道所購房屋已被法院查封，并向法院提出執行異議。后因法院駁回其異議，遂提起案外人執行異議之訴。

如東法院經審理認為，陸某自簽訂房屋買賣合同后已實際占有、使用并居住在案涉房屋中，且實際占有訴爭房屋的時間早于法院查封，雙方不存在惡意串通的情形，應當認定合同的真實性及合法性。陸某及楊某均陳述，兩人是為了避稅才約定兩年后辦理過戶登記，案涉房屋的買賣時間為2016年8月13日，若按照約定，雙方應在2018年8月13日后及時辦理過戶登記。陸某作為具有完全民事行為能力的法律主體，對于購買商品房取得物權需要依法繳納相應稅費以及辦理過戶登記，未經登記不發生物權變動效力應有充分認知，其亦未能提供充分證據證明2018年8月13日至2019年3月8日（房屋被查封日期）期間要求楊某協助辦理過戶登記、楊某未予以配合。根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”本案中，案涉房屋系因買受人自身原因未及時辦理過戶登記，不符合上述第（四）項規定的“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”這一法定條件，相應的法律風險應由其自行承擔。綜上，法院判決駁回了陸某要求確認房屋所有權及排除強制執行的訴訟請求。

法官說法：實踐中， 案外人以無力承擔過戶費用、合理避稅兩年后辦理過戶登記為由請求排除執行的情形非常常見。購買商品房取得物權需要依法繳納相應稅費以及辦理過戶登記，未經登記不發生物權變動效力，作為具有完全民事行為能力的法律主體對此應有充分認知。若法院認可無力承擔過戶費用、合理避稅等導致未能辦理過戶登記屬于可以排除執行的情形，實際上鼓勵了案外人的偷稅漏稅行為，架空了我國的不動產登記和稅收管理制度，會對社會公眾起到消極指引作用。