徐某（女）和涂某是夫妻關系，兩人共有一處房產，座落在江蘇省射陽縣黃沙港鎮海星村五組，該房產證登記的是涂某的名字。2000年12月1日，涂某將該房屋以14600元的價格出售給不屬于該集體經濟組織成員的顧某，并將房產證交給了顧某。2006年11月23日，顧某又將該房屋以17880元的價格出售給同樣不屬于該集體經濟組織成員的盧某，并將涂某的房產證交給了盧某。盧某一家居住至今。2010年年初，有消息稱該村可能要拆遷，徐某便將顧某、盧某推上被告席，認為其丈夫涂某賣房時未征得其同意，是擅自處分行為，且兩被告均不是該集體組織的成員，不符合申請農村宅基地的條件，故要求確認兩被告之間簽訂的協議無效，被告盧某返還房屋。本案在審理過程中，被告盧某將其戶口從黃沙港鎮他處遷入至黃沙港鎮海星村五組。

 

本案爭議的焦點是被告顧某與被告盧某之間簽訂的協議是否有效。對此產生了分歧。

 

第一種觀點認為兩被告之間的協議應當認定無效。農村私有房屋買賣合同應當認定無效。首先，農村房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的。目前農村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經濟組織的權益。其次，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，不允許轉讓。第三，目前，農村房屋買賣無法辦理產權證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有人的保護。第四，如果認定買賣合同有效，不利于保護出賣人的利益。因為《土地管理法》第62條第3款規定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予準許”。本案中爭議的房產是原告徐某與其丈夫涂某的共

 

有財產，被涂某擅自轉賣，侵犯了原告徐某的合法權益。另外雖然被告盧某現在成為該集體組織的合法成員，但是賣房者顧某不是該集體組織的合法成員，該合同還是應當認定為無效合同。被告盧某應當向原告返還房屋。

 

第二種觀點認為兩被告之間的協議合法有效，被告盧某無需返還房屋。農村集體土地上的房屋有其特性，因其依附的土地依法屬于該集體組織的農民集體所有，農村房屋買賣只能限于本集體經濟組織成員之間。村民個人無權將房屋出賣給組織之外的他人。被告顧某不是海星村集體組織的農民，其購買海星村集體組織所有的宅基地上的房屋，違法了土地管理法的相關規定。但現狀是被告顧某已經將房屋轉賣給了被告盧某，在審理期間，被告盧某已將其戶口遷至該集體組織，成為該集體組織內部成員，且尚未分配過宅基地，其購買的房屋也是本集體組織內的，應當認定為有效。另外，被告顧某與盧某簽訂的協議時，是雙方真實意思表示，其內容不違背法律強制性規定和公序良俗，應當認定有效。

 

筆者原則上同意第二種觀點，理由如下：

 

一、農民將農村房屋出售給本集體組成成員以外的人應不屬于無權處分。司法實踐中普遍的觀點認為，宅基地的所有權屬于集體，個人無權把宅基地使用權轉出本集體組織之外；而目前農村私房買賣中買房人買房的同時也處分了宅基地，損害了集體經濟組織的權益，是法律法規明確禁止的。該房屋買賣應當認定無效。實際上，將農村房屋買賣合同視為無權處分合同是不妥當的。首先，我國的不動產權屬由房屋所有權和土地使用權構成，是否有權處分應當看房屋和土地使用權兩項，而不能單單從土地所有權角度考慮；否則城市房屋的買賣將被認定為無權處分。其次，一旦宅基地通過審批取得，宅基地的使用權與所有權即分離，村集體經濟組織只在名義上享有所有權，使用、收益、占有和處分的權利均歸宅基地使用權人享有。

 

再次，從物的利用角度看，原申請人利用宅基地或是由第三人利用，對所有權人而言并沒有事實上的利害關系，因此，使用權的轉移經所有權人同意并無實際意義。總之，只要土地使用權人合理開發利用，所有權人不得干涉用益物權行使權利。

 

二、認定農村房屋買賣合同無效后的原物返還，左右為難。合同法第五十八條規定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。就農村房屋買賣而言，認定合同無效將面臨兩難的處境：如果不判決返還，則對于出賣人來說，其主張合同無效將失去意義。如果判決返還，對于已經交付或已辦理過戶手續的農村房屋，判決的執行困難甚至無法執行；尤其是買受人居住、使用多年并已改善或增設他物的情況，還涉及到相互返還或折價返還的問題，返還判決的妥當性值得懷疑。如本案中，爭議的房屋已經售出將近11年。筆者認為，即便認定合同無效，還應當作“沒有必要返還”處理。理由是：對出賣人而言，真正的訴訟動機和目的在于出賣后房屋增值利益，并不是

 

因為無居住場所或生活無著落；對買受人而言，返還不僅失去增值利益，還會失去占有利益。對國家和社會而言，返還房屋的結果不僅沒有給國家帶來利益，反而給社會誠信造成損害。綜上，單純從合同法自身的角度考量，認定農村房屋買賣合同無效尚缺乏充分理由，判決返還所產生的不良法律效果和社會效果不可小視。

 

三、本案的處理結果。本案爭議的焦點是被告顧某與被告盧某之間簽訂的協議是否有效。

 

爭議房屋是原告徐某與其丈夫涂某的夫妻共同財產，但房產登記的產權人是涂某。2000年12月涂某賣房時已將房屋及房屋所有權證都交付給了被告顧某，2006年11月顧某在轉賣時又都交付給了被告盧某，被告盧某在購房時有理由相信該房屋是顧某從涂某處買來的，且房屋產權是涂某的。另外被告顧某與被告盧某達成的房屋買賣協議，沒有違背相關法律的規定，是雙方真實意思表示，被告盧某是善意的第三人，其合法權益應該受到保護，原告徐某雖認為其丈夫未經其同意擅自處分了夫妻共同財產，對其造成的損失應由擅自處分人賠償。

 

其次，原告徐某認為被告顧某、盧某均不是海星居委會的成員，非農村集體經濟組織的成員購買該組織成員的房屋的合同應當認定無效。但被告盧某在審理期間已將其戶口遷至海星村，成為該集體組織的合法成員，已符合申請農村宅基地的條件，且目前尚未分配過宅基地。雖被告顧某不是該集體經濟組織的成員，但不影響合同的效力。如果在顧某與盧某之間又有了張三李四王二麻子等多人的轉手，該房屋被轉手了n次之后，只要最后的買受人是該集體經濟組織的成員，且該房屋的原產權人，即原始出賣人是同一個集體組織內部成員，則最終的結果是該農村房屋還是在本集體經濟組織成員之間流轉，故被告顧某與被告盧某之間的協議應當認定有效。

 

再次，本案原告主張的是確認之訴，即確認兩被告之間簽訂的合同無效。而合同的效力只涉及合同雙方當事人，不涉及第三人，所以第三人不能請求人民法院確認其與被告（合同雙方當事人）之間存在或不存在某種民事法律關系的訴，即合同的效力確認，本案中原告徐某與合同當事人被告顧某與被告盧某之間不存在合同上的民事法律關系，其提起確認合同無效的主體不適格。

 

最后，原告徐某要求被告盧某返還房屋的訴訟請求，因沒有法律與事實依據，也應不予支持。《中華人民共和國物權法》第十五條、最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第八十九條的規定，最終判決駁回原告徐某的訴訟請求。在法院送達判決書之前，原告徐某向法院申請撤訴，法院認為原告申請撤訴符合法律規定，應予準許。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十一條第一款之規定，裁定準許原告徐某撤回起訴。

 

四、一點建議。農村房屋買賣合同效力的認定，是民事審判實務中最為疑難的問題之一。由于立法不明確，理論研究不足等原因，判決結果歷來不一的。土地問題是涉及廣大農民切身利益和安身立命之本的根本問題，為了能徹底解決在審判實踐中因對法律理解上的分歧導致同案不同判情況發生（事實上，因為沒有明確的法律法規，最高院的態度無法揣摩，導致各省市地區的審判實務判決結果不一，各界分歧很大），最有效的方法就是由全國人大及其常委會以立法的形式對農村宅基地以及農村房屋的產權歸屬以及產權流轉作出明確的規定。合同效力原本就是脫離于物權變動之外，農村房屋買賣合同不因法律禁止或限制宅基地使用權而受影響，這樣的思路應當是清晰而堅定。寄望相關法律法規早日出臺，早日打開農村房屋買賣撲朔迷離的局面。