與所有其他社會問題和法律問題一樣，當被加以農村這個詞來修飾的時候，復雜性就不言而喻了。農村不僅指我們所討論的問題所發生的特殊地理環境，還牽涉到更為廣泛的農村經濟、道德、群眾心理等總的文化背景。具體問題具體分析，解決農村問題需要在現有國家法制的基礎上于司法實踐中創設適合農村社情民意并受到農民尊重和接受的法律規制模式。本文重點研究農村法制中的一個領域，也是司法實踐中經常遇到的存有一定爭議的審判實踐問題，即農村自建住宅出現質量問題后的法律救濟及其剖析，目的是通過闡釋該問題及其答案所包含和傳遞的法律精神與原理，以統一裁判尺度，實現糾紛解決和正義回歸的法律效果與社會效果的統一。

 

司法實踐中法官經常遇到這樣的案件，農村沒有任何施工資質的包工頭承建農民住宅，施工完畢后，因為沒有相關的農村房屋質量驗收標準，雙方又沒有關于房屋質量的可供操作和評查的具體執行標準戒約，往往導致建房人與承建人在施工款項給付和房屋質量出現問題后的索賠問題上出現扯皮，一方面承建人要求支付施工款，因為涉及農民工切身利益，司法不能坐視不管，然而，由于施工條件和技術水平限制，房屋又確實存在著施工質量瑕疵或缺陷，依法保護建房人的合法權益亦符合法治的基本精神。這種矛盾的出現，是我們展開以下研究的動力。可見，本文所討論的農村自建住宅法律問題具體包括村民自建房屋出現質量問題后如何對建房人（房主）進行法律救濟，另一方面，法律又如何保護承建人（包工頭及施工農民工）的合法利益不受損害，實際上是在兩者之間尋找利益平衡點，并最大限度地維護社會公平正義。

 

一、問題之所在

 

（一）農村建房過程中基礎法律關系的法律性質認定

 

審判實踐中，有兩個事實值得我們注意，無論是房屋施工完畢后的承建人索要施工款項還是建房人要求對出現質量問題的房屋進行賠償，此類案件立案案由經常被確定為建設工程施工合同糾紛。在處理此類案件的判決書中亦有將雙方或口頭或書面的建房協議認定為無效的判決說理，理由是承建人沒有施工資質。上述兩個事實的存在有內在的一致性，或者說具有一定的因果關聯，它們建基于同一種法律認識，是該法律認識在司法實踐中的貫徹執行，即因循建設工程合同法律關系的法律規制來尋求實踐中對該糾紛的法律解決。這種認識根源于最高院關于審理建設工程施工合同糾紛案件司法解釋第一條的規定，其精神可概括為沒有施工資質而簽訂施工合同進行施工的，該合同無效。姑且不論該法律解釋適用范圍有多大，單就農村建房中建房人與承建人達成的施工協議是否可以或應當適用該司法解釋仍值得商榷，關于這一問題的答案我們將在下面的論述中給出。

 

（二）房屋質量問題鑒定的合法性和正當性問題

 

農村自建住宅的質量問題至少包含以下幾個方面：第一，該房屋是否存在質量問題；第二，如果存在質量問題，這個質量問題是什么樣的質量問題；第三，這個質量問題是什么原因造成的，是建筑原料不合格造成的，還是施工原因造成的，抑或各種因素綜合導致的；第四，既然這個質量問題已經客觀存在了，那么如何對該問題房屋進行修復，或者說因為這個質量問題建房人究竟損失了多少錢。不難發現，對于如此鏈條式的問題設置和連續解決其實是在推進一個過程，即認定建房人要求承建人進行賠償的法律要件是否齊全的推理過程。比如，某一棟民房出現了質量問題，這個問題是墻體開裂，而墻體開裂是由于施工不善造成的，修復這個墻體需要10000元，那么因承建人的拙劣施工導致了建房人的墻體開裂，承建人當然要進行賠償，由此法官完成了一個賠償案件的事實認定和構成要件的邏輯闡釋。上述演繹似乎順理成章，然而，當你了解到農村自建房屋的人力成本大概只有4萬元左右，而進行諸如以上鑒定則需要鑒定費用1萬余元的時候，任何人都不得不計算訴訟成本，此處還涉及多次鑒定造成的訴訟期限的拖延，社會各方面資源的大量投入，農民工利益的及時保護以及房主訴權的濫用等問題，當然還有權威質量鑒定標準缺失導致的對鑒定結論本身的科學性和恰當性的質疑，換句話說，這里存在著一種可能，就是法官、當事人和全社會投入了巨大人力、時間、金錢成本后，獲得的卻是一個不確定的無法得到當事人和司法認可的關于房屋質量的隨意判斷，同時還存在另一種可能，大量房主都以墻體上存在一處可以忽略的裂痕要求建房人進行賠償，或者走向另一種極端，即在嚴格限制鑒定程序啟動和預防房主訴權濫用的精神指導下，承建人在施工中肆意妄為，無視房屋建設質量，最終犧牲的是建房人的合法權益和建筑市場的健康可持續發展。

 

（三）建房人與承建人的責任分配問題

 

這是處理此類案件的核心問題，也是進行司法裁判和價值選擇的決定性環節。在一個具體的案件中，房屋被公正地確定為存在質量問題，而且該質量問題成因并非單一明確地指向房主或承建人一方，法官就要對建房人的損失進行責任承擔的劃分。關于此目前有兩種意見，一種認為農村建房應考慮農村的現實情況，包括施工隊伍的專業素質和施工價款水平等，主張應由建房人承擔主要責任，因為在建設過程中，建房人并沒有提供承建人施工圖紙，導致承建人缺乏建設方向和可供遵循的建設規范，出現問題在所難免。另外，建房人支付給實際承建人的施工價款遠低于尋找一個具有施工資質的單位進行施工應當支付的價款，因此，在節省了建房成本的同時，建房人也應承擔由此造成的質量問題的合理風險。第二種意見認為，應由承建人承擔主要責任，因為承建人的主要義務即是建設并交付符合使用目的的具備良好質量的房屋，其負有承建房屋的質量瑕疵擔保責任，而建房人的主要義務僅是在收到符合質量要求的房屋后支付相應價款，關于價款的支付是雙方自愿協商的，不存在建房人額外節省了建房成本的事實。需要補充的是，司法實踐中，一般由承建人承擔房屋質量問題的主要責任，并視案件具體事實情況由建房人承擔額份不等的次要責任。當然現實的操作并不能當然的自證其正當性和合法性，對于該問題的解決還需要進一步的探討。

 

二、問題之所出

 

近年來，涉及農村建房的勞務費追討以及房屋出現質量問題后的索賠案件逐年增多，甚至成為基層法院受理民事案件的數量可觀的重要種類案件，此類案件的處理結果往往涉及相關方的核心利益，當事人情緒尖銳對立，案件處理難度大，社會影響深遠，處理不好容易導致上訪和極端事件的發生。通過分析我們查找到以下原因：

 

（一）經濟原因

 

得益于我國整體經濟的持續快速發展，農村經濟逐步走向繁榮，農民收入大幅增長，對于物質生活的要求也水漲船高，最明顯的則反映在農村的住房需求上，二十一世紀以來的十年見證了我國農村居住環境發生的翻天腹地的變化，伴隨農村規劃的推廣實行和農村基礎設施建設的大規模推進，農村瓦房改樓房建設如火如荼，像雨后春筍般遍地開花，如今的農村到處可見急風驟雨式的樓房建設現場。從歷史上看，我國農村的建設歷程大體分為三個階段，第一階段是改革開放之前的以茅草頂土泥墻為特征的散居時代，第二階段為改革開放后以農村規劃為重要牽引并以磚瓦水泥為主要建筑原料的排列聚居時代，第三階段則是20世紀90年代后期并延續至今的瓦房改樓房的規模化更新換代時期。大規模的樓房建設帶來了大范圍、深入化的具有濃厚商業性氣息的農村建房市場的興起和繁榮，然而，由于一開始就缺乏充分、科學的市場規制，加之日后長期的管理引導缺位，農村“房地產”市場像個沒有教養的孩子，在長大后的今天總讓人感到毛病百出。

 

（二）社會原因

 

農村自建房屋的一般模式是由建房人自購建房所需鋼筋、水泥等材料，承建人僅提供勞務，交付工作成果。農村房地產市場的繁榮不僅創造了巨大的勞動力需求，而且對于施工人員的技術要求越來越高。然而現實狀況是怎樣的呢？事實上，農村建房市場面臨著人員數量和質量的嚴重供應不足。因為經濟發展的深入和社會分工的精細化帶來了大量農村剩余勞動力尤其是年輕群體向其他技術性行業分流，能夠從事建筑業施工的多為知識文化層次低、多年從事建筑業的回鄉外出務工人員，農村施工隊伍面臨人員枯竭、知識文化層次低、年齡結構老化等嚴重問題，沒有經過任何技術訓練的農村婦女群體也正向建筑行業涌來，加之落后的施工工具和低下的機械化水平，農村房屋建設存在的質量問題在所難免。當然還有其他不可忽視的影響因素，諸如原材料問題，房主任意指揮下的設計和結構問題，樓房選址的問題等。事實上，國務院建設部門已有關于農村建房的相關規章規定，要求基層各級建設部門對本地區建設施工人員進行技術培訓，對建筑市場的市場準入進行管理指導，對農村自建房屋的建筑規范標準和規劃設計給予指導，這些措施的有效貫徹執行將大大改善農村施工人員素質低下、市場準入混亂等現狀，有力預防和減少因缺乏施工規范和房屋質量標準所引發的社會問題及法律問題的發生，然而這些貫徹落實從目前的情況看尚不充分甚至缺位。

 

（三）群眾心理因素

 

當我們對建房人敏感于房屋墻體出現一道并不妨礙居住的裂痕而斤斤計較甚至訴諸法律要求賠償感到不解或為承建人打抱不平的時候，當我們因承建人以討要農民工工資之名在建房人岌岌可危的樓房內咄咄逼人而同情建房人的遭遇的時候，我們深深感受到在平衡兩者利益的博弈中裁判是多么艱難。因為，之于任何一方，他們的訴求對他們來說是那么重要，旁觀者無法通過同情獲得感同身受的認識。這里不妨引入外交學上的一個名詞，叫做核心利益，指的是涉及一方不可侵犯的最重要和最敏感關切。對于承建人來說，建設房屋是其主要甚至唯一的生活來源，建房施工隊伍由農民工組成，保護和善待農民工是全社會的共識和責任，如果因為質量問題導致工程款無法按時足額到位必然直接損害農民工利益。而對于建房人，我們同樣應當予以關注，其身份何嘗不是一名普通的農民工，如果了解一戶農民將辛苦近十年攢下的現金轉換成一棟承載著其美好生活希望的樓房的辛苦歷程，我們或許就可以理解為什么建房人如此敏感于房屋的質量問題。正因為房屋的質量問題牽涉到雙方的核心利益，司法才予以更多關切。

 

（四）體制因素

 

眾所周知，雖然我國的城鄉一體化努力不斷彌合歷史留下的城鄉發展鴻溝，但城鄉二元體制的存在仍然是我國最大的基本國情。這種城鄉二元體制既包括經濟的，也包括組織的，還有司法規制和司法實踐的城鄉二元結構。諸如在合同法不分城鄉的統一規制下，最高院關于建設工程合同的司法解釋實際上在現實中多適用于城鎮中規范的基礎設施建設工程和房地產工程項目，在農村建房過程中鮮有用武之地，法律規制和法律解釋的匱乏成為不爭的事實，行政部門曾試圖在農村建房市場規制中有所作為，但現實效果并不理想，關于這一現象的說明和理解似乎不需要再花費大量筆墨或作太多的說明，僅僅從司法從業者的經驗和社會公眾的切身感受就可得到最為深刻的認識。但正是這種司法依據的相對不足給我們探討農村房屋質量問題后的法律規制以更為廣闊的舞臺和自由空間。

 

三、問題之所解

 

（一）關于承攬合同關系的法律定性

 

農村建房中建房人與承建人的基礎法律關系定性只能從現有法制框架中尋找依據，對號入座。關于建筑的法律規定目前主要有合同法、建筑法和最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋等法律文件和法律適用解釋文件。針對實踐中出現的上文提及的兩個事實，筆者認為應當作一次理論的澄清和實踐操作的肅清，即根據農村建房的特殊性統一以承攬合同糾紛案由立案，并確認承攬合同的效力，即使承攬人即建房人沒有施工資質，在這里，建房人成為承建房屋的定作人，而承建人成為建設房屋的承攬人，雙方權利義務關系適用合同法關于承攬合同的有關規定，而不適用建設工程合同的規定和最高人民法院關于審理建設工程合同案件的有關司法解釋。原因如下：

 

1．承攬合同與建設工程合同具有根源上的一致性和前后順序上的發生性，追溯民法的歷史至古羅馬，二者都根源于租賃合同，經勞務租賃始于租賃中分離出來，到德國民法典方分離出獨立的承攬合同規定，隨著工業化進程的推進和現代建筑業的發展，大型基礎設施建設對建筑業本身提出更高要求，設計、勘察、施工等專業分工應運而生，工程建設也在程序上被分割成立項、可行性研究以及招投標確定施工承包方、工程驗收等階段，承攬合同的一般規制已無法滿足大型建設工程的法律需求，因此建設工程合同成為一類獨立的合同關系被規定在合同法中，由此可見建設工程合同的標的只能是屬于國家基本建設的工程而不能是其他的事物。為完成一般工程建設任務訂立合同，不屬于建設工程合同而應屬于承攬合同。農村建房因其建設難度上的簡易化和操作規程上的簡單化保持了不同于高度發達的建設工程項目的原始面目，符合承攬合同關系關于按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人給付報酬的概念規定，應由合同法關于承攬合同的規定進行調整。

 

2．最高院關于建設工程合同的司法解釋規定施工人沒有施工資質的，合同無效。既然農村建房適用的是承攬合同規定，那么該合同關系就不能因為承攬一方沒有施工資質被確定為無效。按照法律規定，依法成立的合同自成立時起生效，合同法第五十二條對合同效力作出了例外規定，最高院的司法解釋也正是以該條規定為依據進行的具體法律適用問題的說明。因此，既然農村建房過程中建房人和承建人系通過邀約和承諾自愿協商達成協議其效力就應當得到法律的確認，因為合同法的要義即是合同自治，同時，在該承攬合同關系中，亦不存在法律規定的無效情形，如果有則應當由相關法律、行政法規加以明確規定，或由最高法院就法律具體適用過程中出現的問題進行解釋，現實情況是在此類承攬合同法律關系中沒有關于該承攬合同無效的法律法規規定抑或解釋性規定，故應當認定合同有效。由此我們獲得了判決此類案件時法律理論上的協調，因為如果確定合同無效，關于無效后發生的相關賠償則只能適用締約過失責任，導致雙方給付的相互返還和損失賠償，然而此時雙方已履行完各自義務，工程已經完工，工程款已經支付，讓施工人返還工程價款顯然于現實難以執行，而已經投入的原料、人工業已無法進行返還，唯有認定其承攬合同性質，在承攬法律關系的框架內解決因質量所發生的賠償問題方能讓整個案件在處理上有法可依，有理可據，在法律理論上得以周全、協調。

 

3．經過上文的論述，我們發現在建筑活動中如何劃分法律適用上的建設工程合同關系和承攬合同關系并沒有明確的標準。什么樣的建設工程構成法律適用上的建設工程施工合同關系，哪些又適用承攬合同關系？在此，或許建筑法給我們提供了一些啟示，該法法律條文與最高院關于建設工程施工合同的解釋在概念應用和法律精神上具有高度的一致性和協調性，在規定該法的適用范圍時，其第二條規定，在中華人民共和國境內從事建筑活動，實施對建筑活動的監督管理，應當遵守本法。本法所稱建筑活動，是指各類房屋建筑及其附屬設施的建造和與其配套的線路、管道、設備的安裝活動。同時該法第八十三條第三款規定搶險救災及其他臨時性房屋建筑和農民自建低層住宅的建筑活動，不適用本法。可見建筑法已將建筑活動分成了不同的層次，鑒于不同復雜程度和規模的建筑活動遵循規律的特殊性，建筑法沒有囊括所有的建筑活動。建設部《關于加強村鎮建設工程質量安全管理的若干意見》將建筑法規定的農民自建低層住宅解釋為村莊建設規劃范圍內的農民自建兩層（含兩層）以下住宅。如此，是不是確定了建筑法是以農村房屋的高矮來確定自己的管轄范圍呢？或者承攬合同和建設工程合同可以住宅樓層的多少來確認自己的管轄范圍？作出這樣的理解顯然不夠科學。筆者認為，此番論述的真正意義是在原則上確定區分建設工程合同和承攬合同標的的概略性參數，諸如房屋的投資規模、施工難易程度、建筑物的建設程序，決定性因素是看該工程是否是法律性文件所確定的基礎建設項目，這些項目須嚴格遵循從立項、可行性研究到施工、驗收等的程序規定，并主要以招投標方式確認項目承擔者，另外還要結合承攬關系的法律特征作出綜合判斷，當然，農村自建住宅一般都可以認定為承攬合同法律關系的標的物。

 

（二）通過鑒定認定案件事實

 

鑒定問題本質上是司法效率和司法公平的價值權衡和排序問題，關于鑒定的懷疑主要集中在司法成本和鑒定結論的科學性上。筆者認為啟動鑒定程序在所難免。

 

首先，鑒定程序是認定案件事實的必要條件。承建人與建房者就質量問題發生爭議，雙方站在各自立場上就房屋是否存在質量問題均做出有利于己方陳述和請求，即使法官處于中立位置，因為缺乏專業的建筑知識和對房屋性能的深入了解，無法感知房屋是否存在質量問題，更無法從理性上作出房屋是否存在質量問題的判斷，因此專業的鑒定成為必須。

 

其次，實踐經驗發現當事人并不排斥進行鑒定，雖然涉及到鑒定成本的承擔，但目前的司法實踐中，關于鑒定的啟動和運行當事人是接受的，多數案件中是當事人主動要求進行鑒定，在此情況下，法官基于為當事人訴訟成本計而阻止其進行鑒定，有違當事人自治原則，也存在著設置訴訟障礙的嫌疑，造成當事人對法官處理案件的非公正性的合理懷疑。當然，從處理案件的社會效果考慮，法官應就當事人不能預見的鑒定費用支出和訴訟風險向當事人釋明，合法合理地指導當事人進行訴訟。

 

再次，訴訟效率不能成為否認鑒定正當性的適宜理由。訴訟效率因其降低訴訟成本的勞苦功高備受法律人推崇，然而訴訟效率的預設前提是不減損訴訟公平，如果某一個訴訟活動在節省了人力、財力和時間后同時節省了法律公平，那么這樣的訴訟效率就失去了正義性而走向邪惡。因房屋質量問題引發的訴訟案件中最大的公平是尋找質量問題的罪魁禍首，確定損失數額并根據合同和過錯確定有關各方的責任分擔，這樣的公平需要訴訟成本的投入，成本是必要的，所以訴訟效率就失去了作為的空間。何況實踐中還存在著為一元錢打官司的經典案例，這告訴我們，公平價值排列在成本之前。

 

有人懷疑，如果放開鑒定的閘門，勢必導致大量建房者以投機動機提起損害賠償訴訟，要求對房屋質量進行鑒定以獲得高額賠償，他們的理論出發點是對照建設工程的相關質量驗收國家標準農村的房屋基本上經不起鑒定，只要一鑒定就必然存在質量問題，結果是承建人在每一起質量訴訟中敗訴賠款。事實上，這種擔心雖具有一定的合理性，但也不必夸大到絕對化，筆者經歷的一起民房質量鑒定，其結論表述為“本工程施工無任何施工資料及施工圖紙等，對施工質量也無任何戒約與具體施工說明，故而目前上述房屋的建造質量無法用國家驗收規范標準來衡量，只能就事論事，結合實際和本地區施工現狀，給予一般常規的評定。”由此可知，鑒定機構的鑒定結論并非以現有房屋對照嚴格的國家驗收規范來評定，這就在一定程度上降低了對于施工人施工質量的技術要求，因此可以推定，除非是明顯的質量問題，僅以細微的質量瑕疵取要求賠償之巧，在法官釋明鑒定費用的承擔規則和訴訟風險后，投機者要求進行質量鑒定的動機不會太強烈，即使堅持要求鑒定，也未必能獲得鑒定機構關于其主張的質量問題存在的認同。

 

當然，不排除懷疑者擔憂的事情在個案上發生，因為僅僅靠分析和推理并不能根除投機者的膨脹欲望，要解決此類問題，還需制度的安排。在此，我們大膽設想針對此類案件的審理，由法院組織相關建筑技術專家、農村建房施工人和農戶代表等組成房屋質量評審委員會，其職責是對涉案房屋是否存在影響居住的質量問題做出初步判斷，該判斷根據成員各自現場勘查、感知和理性分析形成，以少數服從多數為原則確定委員會最終意見，以此作為法官考察啟動鑒定程序必要性的依據。這種事實判斷模式也許在中國的法治傳統和司法現實下難以實現或者需要進一步探索，但加大鑒定申請方的舉證責任未嘗不是一個具有可操作性的有效辦法，讓鑒定申請方就其進行房屋質量鑒定的合理性給予說明和解釋，他可以尋找具有專業建筑知識的人進行說明抑或通過其他方式向法官和對方當事人說明其申請鑒定的必要性，是否允許鑒定則屬于法官自由裁量權的范圍。

 

（三）根據鑒定結論劃分責任承擔份額。

 

我們已經論證了鑒定的必要性和科學性，因此，在解決建房者與承建人責任劃分問題時就應當依據鑒定結論所確定的造成質量問題的雙方原因力大小和過錯程度來確定損失負擔。也許于現有的農村建房市場讓原本組織松散、技術落后和收益較低且基本不具備抗風險能力的承建人承擔賠償責任甚至是主要責任多少有些不盡人意，但是，如此裁判卻并非有損公平之舉：首先，承建人與建房人之間形成的承攬法律關系決定了承建人應當承擔工作成果的質量瑕疵擔保責任。合同法第二百六十二條規定承攬人交付的工作成果不符合質量要求的，定作人可以要求承攬人承擔修理、重做、減少報酬、賠償損失等違約責任。因此，如果司法鑒定給出的結論說明房屋存在質量問題且該質量問題是由施工造成，那么據此要求承建人承擔相應的法律責任是存在法律依據的。其次，相對于建房者而言，承建人在技術上處于優勢，承建人作為建設房屋的專門工作人員，掌握著建設房屋的專業知識和從業經驗，對如何建設房屋，建成什么樣的房屋都有自己的事實和價值判斷，確保建筑質量符合居住要求，并排除影響居住的質量問題出現，也是法律規定的承攬人應當履行的基本義務。應該說在簡單的農村建房施工中，應該主要由承建人對房屋質量進行把握與控制，而且事實上也只有承建人有能力、有條件把握和控制質量問題，故在質量問題出現時讓其承擔主要責任亦順理成章。再次，隨著農村建房市場的深入變革，承建人的組織性在逐步加強，技術水平也在不斷提高，同時利潤空間增大，承建人抗風險意識和抗風險能力顯著提高，能夠承擔起房屋質量的瑕疵擔保責任。況且，雙方達成的建房協議是雙方真實意思表示，關于兩方利益與風險的承擔是市場自發調節形成的，自然具有市場選擇的合理性，以建房人支付的工程價款過低為承建人規避施工不善造成的質量責任顯然是站不住腳的。

 

在確定了承建人質量瑕疵擔保責任的同時，進一步確定建房人與承建人責任的份額，仍需具體考慮以下因素：

 

1．建房人有沒有提供施工圖紙。之所以將施工圖紙作為考量的因素是因為施工圖紙作為規范施工的指導性文件對于保證工程質量具有重要意義。建筑施工的圖紙一般應由建房人向承建人提供，當然在農村建房這個大背景下，要求建房人提供圖紙確實存在某些困難，而且現實中鮮有該類情況發生，但提供圖紙并非成為不可能，從規范建房市場、提高建房質量的要求出發，提供圖紙供承建人參照施工應當成為一種必須至少是社會的認同和鼓勵，如此也有利于保障整個建房過程始終遵循著建房人的構想和要求進行，有利于保護建房人的權益。換句話說，如果建房人沒有提供圖紙，則可以作為減輕承建人質量瑕疵擔保責任的一個酌情考慮因素。至于圖紙怎么提供，這或許有賴于政府在制定統一的村莊規劃時建立豐富、科學的農村住宅戶型設計數據圖庫以供建房人從中選擇。

 

2．建房人是否參與施工指揮和管理。在沒有嚴格的施工程序規制和分工的情況下，建房人、承建人往往在建房的整個過程中共同發揮著指揮管理作用，甚至在建房中途參照建房人指示臨時改變施工計劃或初始設計，或任意增加和減少房屋組成部分，或臨時更換原料和施工人員，等等。相對于國家基礎設施建設項目，農村建房中建房人的決定權大，對于施工過程的支配力強，以致于從某些表象看，農村建房的基礎法律關系甚至符合房主作為雇主承建人作為雇工的雇傭合同法律關系的某些特征，概括地講，農村建房中承建人對于建房人的依賴性較強，基于此，即使是施工導致的質量問題也很難排除建房人指揮不當造成的可能，另外一種情形是，由于沒有明確的施工戒約，建房人需要在整個建房施工過程中對建房施工進行監督，其疏于監督導致房屋出現質量問題，建房人應當承擔一定的過失責任，并相應地減輕承建人的賠償責任。

 

3．尊重當事人合同約定。住宅建設之前或建設過程中，建房人與承建人達成關于建房施工價款及其支付、工程進度以及房屋質量等的協議約定，或者是口頭的或者是書面的，正如我們前面論述的，該約定應認定為對雙方都具有法律約束力的有效合同，因為農村建房原本不存在關于建筑質量的國家標準加以規制，所以合同約定成為法官處理此類案件的最重要依據，法律應當尊重當事人的意思自治，僅在該意思自治使當事人間利益顯失公平或侵犯到社會及他人利益等情形出現時才主動站出來打抱不平。基于此，倘若建房雙方對建筑質量標準約定的較高，則勢必建房人要付出與此相應的更高報酬，待建房完工后以較高的質量標準評判該房屋是否存在質量問題亦未嘗不可，倘若雙方約定的質量標準較低，則法律沒有必要對建房人進行過于細致的保護，反映在案件處理上就是即使存在施工造成的質量問題也要適當減輕承建人的賠償責任。

 

4．考察建房人是否已經入住新建房屋和居住的期限。曾經有這樣一種設定，如果建房人已經遷入新居進行居住使用，則說明建房人認可房屋的質量是符合標準的，日后便不能再以房屋存在質量問題要求損害賠償，因為農村的房屋沒有嚴格的驗收程序規定，只能通過建房人遷住來進行質量符合要求的推定。其實不然，一是因為房屋的質量問題一般不會在剛剛建成時自動暴露，需要時間沖刷方現原形，二是因為我們不能苛求建房人在房屋建成后仍然租住其他房屋以觀察房屋是否存在質量問題，三是要求專業機構對房屋質量進行驗收亦與國情不符。因此以建房人使用新房來推定質量合格并不可取。然而，給予建房人要求賠償的絕對權力亦有不妥，很容易導致建房人請求權的濫用。為解決這一矛盾，我們引入了房屋質量保證期這一概念。因為房屋系不動產，當事人對質量保證期有約定的當然從約定，沒有約定時這一問題就顯得尤為復雜。有觀點主張將不動產的法定質量保證期規定為一年，因為如果存在質量問題一般一年內足以暴露。我們認為，對于房屋質量進行保證期的強行規定或許會在以后的立法中加以完善，單就目前處理案件的務實之舉，可以將建房人搬入居住視為減輕承建人責任的一個情形，并視建房人居住期限的長短對承建人責任做出增量或減量的計算。

 

綜上，農村建房中的法律問題十分復雜，既是問題本身的復雜性造成，也因為法律規制的滯后。因此，處理農村建房中出現的法律問題關鍵在于辨析法理，方法在于綜合平衡相關各方利益得失，既保護農民工利益，又關心建房人關切，既著眼訴訟成本的降低，又維護訴訟的公平正義，既發揮法律的調整保護功能，又探索法律的建設功能，既尊重農村建房市場的現實，又關注其未來發展，尤其是關于農村建房市場的規范和發展推動法律應該有所作為，如果我們以前基于承建人的些許弱勢而傾向于對其加以保護，以維持和培養脆弱的農村建房市場主體，那么今天面對業已壯大的農村建房施工群體，讓承建人對房屋質量問題負責則是繼續推動農村建房市場發展，深化農村建房市場改革，提高從業者素質和建房質量的必須之舉，而且恰逢其時，要知道，只有在完善的建房市場中執業的高素質市場主體才能適用未來新農村建設的發展需求，才能從根本上解決農村建房過程中出現的法律問題。