4月中旬以來，國家實(shí)施樓市“新政”，從信貸、土地、稅費(fèi)、房屋銷售等方面打出“組合拳”積極調(diào)控商品房開發(fā)、買賣行為。目前，新政正在進(jìn)一步細(xì)化落實(shí)中，有可能引發(fā)樓市震蕩。東海法院超前預(yù)防，結(jié)合審判實(shí)踐和轄區(qū)商品房開發(fā)、買賣情況，對樓市“新政”可能引發(fā)的案件糾紛認(rèn)真分析，并提出對策建議。

 

一、可能引發(fā)的案件糾紛

 

1、引發(fā)諸多一手房合同糾紛。買房人主動違約的情形增多，甚至出現(xiàn)“退房潮”。新政出臺前，人們對房價普遍持上漲的心理預(yù)期，不少剛性需求者和二套改善需求者紛紛購房。而新政出臺后，人們持幣觀望，有的新推出樓盤甚至出現(xiàn)數(shù)日無人問津的現(xiàn)象。考慮到首付和利率大幅上調(diào)、銀行信貸緊縮、人們看跌心理加重等因素，一些二套改善需求者可能主動違約，并以情勢變更、不可抗力等事由予以抗辯，少數(shù)首套購房者則可能以首付款不夠等事由提出解約。如果新政朝更加嚴(yán)厲的方向變化，則可能催生“退房潮”。

 

2、引發(fā)二手房毀約潮。新政出臺后，二手房交易稅費(fèi)將增加不少。但當(dāng)事人在締約時往往對稅費(fèi)約定不夠明確或難以預(yù)見稅費(fèi)的增加。一些當(dāng)事人可能會選擇毀約的方式避免更大的損失。

 

3、因規(guī)避 “新政”而引發(fā)相關(guān)的財產(chǎn)、人身關(guān)系糾紛。人們可能采取假借親友名義購房、以未婚異性朋友名義購房以及通過假離婚等方式規(guī)避新政對二套房調(diào)控的不利影響。在“成功”規(guī)避新政調(diào)控后，由于約定不明、當(dāng)事人背信等原因可能導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)糾紛、撤銷離婚登記行政糾紛。

 

4、銀行信貸風(fēng)險可能變相增加。新政嚴(yán)把開發(fā)商貸款和購房者貸款關(guān)口，將導(dǎo)致銀行向房地產(chǎn)行業(yè)投資的大幅縮減。然而，房地產(chǎn)行業(yè)一直是銀行投資的重要且比較安全的渠道，新政出臺極可能導(dǎo)致開發(fā)商和銀行聯(lián)手采取高估房產(chǎn)價格變相減少貸款首付、采取更為寬松的開發(fā)貸款審查等方式規(guī)避新政對房產(chǎn)銷售和銀行信貸的重大沖擊。由此也將導(dǎo)致銀行與購房者、開發(fā)商之間發(fā)生一些糾紛。

 

二、預(yù)防和化解相關(guān)案件糾紛的對策建議

 

1、法院要完善司法應(yīng)對措施，能動司法。認(rèn)真貫徹相關(guān)司法解釋、司法意見，及時向轄區(qū)黨委、政府溝通協(xié)調(diào)，認(rèn)真研究應(yīng)對方案和處理措施，注重立案調(diào)解工作，盡量將矛盾糾紛化解在立案環(huán)節(jié)。審判部門在處理案件時，應(yīng)充分考慮政策精神、交易習(xí)慣以及社會效果，集中訴訟、統(tǒng)一做思想工作，避免同案不同判、群體上訪等問題。

 

2、房地產(chǎn)企業(yè)要沉著冷靜，理性應(yīng)對。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真分析定價策略、營銷方式、現(xiàn)金流情況、合同內(nèi)容以及樓市“新政”對轄區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的影響，盡量避免跟風(fēng)跌價，讓買房者形成合理的心理預(yù)期。如果確需較大幅度跌價，應(yīng)做好先期買房者的思想工作并給予適當(dāng)優(yōu)惠。

 

3、政府、銀行等部門在貫徹落實(shí)新政時要著力于規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，盡可能避免房地產(chǎn)業(yè)的急劇動蕩；同時要創(chuàng)造條件積極引導(dǎo)民間資金合理流動，避免過多資金涌入房地產(chǎn)業(yè)。

 

4、普通買房者要增強(qiáng)風(fēng)險意識。對規(guī)避“新政”而可能引發(fā)相關(guān)的財產(chǎn)、人身關(guān)系糾紛要有較高的風(fēng)險意識，不能因貪圖一時之利而忽視對規(guī)避合作者的考察、規(guī)避的內(nèi)部規(guī)定以及規(guī)避被查處的風(fēng)險。在“新政”未明朗前，普通買房者可以暫時觀望，不必急于出手。