隨著大中城市房產價格居高不下，小城鎮房地產市場已成為開發商覬覦的目標，但由于城鎮法規制度的缺失及監管的不力，小城鎮房地產市場已經步入大城市的后塵，陷入危機的邊緣，這種情況突出表現為建設用地規劃許可證等用地手續辦理程序與房產交易過程的的混亂。房產交易糾紛高發現象不但嚴重影響了當地正常的房產交易秩序也與構建和諧社會的時代主題不符，甚至已經涉及刑事犯罪的問題。

 

一、當前存在的主要問題

 

一是開發商沒有資質進行土地開發。突出表現為開發商一般為個體或合伙，沒有開發資質和資金，也不申請辦理土地使用權、規劃許可證等相關手續，擅自破土動工進行房屋建設，為房產交易的進行埋下隱患。

 

二是房屋銷售過程相當混亂。由于沒有取得土地使用權，開發商無法取得房屋預售許可，其銷售的房產無法辦理產權證。由于沒有資金，開發商在建房過程中就進行房屋銷售，有的甚至存在一房二賣和一房多賣的現象。嚴重損害了購房人的合法權益。

 

三是相關民事案件明顯增多。由于一房二賣甚至多賣現象的存在，買房人在知曉情況后紛紛訴至法院，要求開發商履行合同，甚至各買房人之間對簿公堂的現象也時有發生，進京赴寧信訪的人次趨多，民事糾紛轉刑事案件也已發生。已嚴重經影響了當地和諧社會的構建和經濟發展。

 

四是房地產市場惡性發展。個別開發商的違法違規開發現象也在房地產開發市場上傳遞錯誤信號，形成了紛紛效仿的惡性演變，而買房人拿不到土地證等手續也許無法取得房屋所有權，許多房產在糾紛處理過程中處于閑置狀態，房地產市場已經走向惡性發展的道路。

 

二、化解糾紛的對策建議

 

一是加大法制宣傳力度。重點是對開發商的法制宣傳教育，讓其明白違法違規進行房地產開發的嚴重后果，同時也要對社會群眾進行法制宣傳，引導群眾在處理類似問題時如何運用法律手段保護自己的合法權益，避免各種不當運用私力救濟現象的發生。

 

二是加強對房地產相關知識的宣講，對開發商詳細闡明房地產開發流程及操作規程，認真審核開發商的是否具有相關資質。對買房人仔細講解關于房屋交易如何辦理相關手續的流程，使其明白我國物權法中關于如何取得房屋所有權的規定。

 

三是加強對建筑市場的管理。加大人員與硬件設施的投入，并制定詳細的監管制度，以此為建筑市場提供一個良好的發展環境，從而從源頭控制各種違法違規現象的發生。

 

四是加強對房產交易市場的監管。對開發商開發過程實行全程跟蹤，確保在開發的各個環節都能依法進行。在房屋銷售階段實行重點監管，并加強各個部門的聯動，避免出現一房二賣甚至多賣現象的發生。

 

五是建立完善的預防體系與懲罰措施。對于因房地產交易而產生的糾紛要引起高度重視，并提早介入、妥善解決，防止惡性事件和進京赴寧現象的發生。對于各方違法行為要嚴厲制止，盡量在行政執法范圍內予以解決。