盱眙法院在審理民事案件中，發(fā)現(xiàn)離婚案件當(dāng)事人在分割財(cái)產(chǎn)時(shí)經(jīng)常會(huì)協(xié)議約定將夫妻共同所有的房屋贈(zèng)與給未成年子女，但是父母離婚后因未辦理所有權(quán)變更登記而引起房屋贈(zèng)與合同糾紛案件近期不斷呈現(xiàn)。針對(duì)這些案件盱眙法院進(jìn)行了深入的調(diào)研分析，找出了此類案件增多的原因，并提出相應(yīng)的對(duì)策。

 

一、未成年人受贈(zèng)房屋后引起糾紛的原因

 

1、贈(zèng)與行為發(fā)生后，未辦理房屋所有權(quán)變更登記，房屋未發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。有些父母離婚后，未及時(shí)到房屋登記管理部門(mén)辦理所有權(quán)變動(dòng)登記;有部分房屋登記管理部門(mén)沒(méi)有開(kāi)展未成年人房屋所有權(quán)登記業(yè)務(wù)，要求等到受贈(zèng)人成年后再來(lái)辦理所有權(quán)變更登記。

 

2、未成年人受贈(zèng)房屋后往往隨父母一方生活，原房屋所有權(quán)證由父母一方代為保管。在子女成年前因父母從事經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)需要資金周轉(zhuǎn)時(shí)父母一方反悔，要求撤銷(xiāo)贈(zèng)與合同或?qū)⒎课莸盅骸⒊鲑u(mài)給他人，導(dǎo)致受贈(zèng)人取得房屋所有權(quán)的權(quán)利落空。

 

3、未成年人父母一方再婚后，另一方不能容忍前夫（妻）與他（她）人結(jié)婚后居住在贈(zèng)與給子女的房屋內(nèi)，因而提起撤銷(xiāo)贈(zèng)與合同、重新分割房產(chǎn)。

 

4、未成年人父母一方死亡，受贈(zèng)人之外的其他繼承人要求繼承房屋。

 

二、完善未成年人受贈(zèng)房屋法律保護(hù)問(wèn)題的建議和對(duì)策

 

1、提高公民的法律保護(hù)意識(shí)及時(shí)進(jìn)行所有權(quán)變更登記。我國(guó)《物權(quán)法》第九條規(guī)定了"不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。"我國(guó)以登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)生效要件，雖然贈(zèng)與合同系贈(zèng)與合同當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，贈(zèng)與合同合法有效，但是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)實(shí)行的是登記對(duì)抗主義，未經(jīng)物權(quán)變更登記的不得對(duì)抗善意第三人。所以父母在離婚時(shí)將房屋贈(zèng)與給未成年子女后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)為未成年子女辦理所有權(quán)變更登記手續(xù)，從根源上防止糾紛的發(fā)生。

 

2、建議房地產(chǎn)登記管理部門(mén)開(kāi)辦未成年人房屋所有權(quán)變更登記業(yè)務(wù)。公民自其出生時(shí)即具有民事權(quán)利能力，未成年人與成年人一樣享有接受贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，他們的合法權(quán)益平等地受法律保護(hù)。少數(shù)地方不辦理未成年人房屋所有權(quán)登記業(yè)務(wù)是一種行政不作為行為，因此給未成年人造成損失的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

 

3、在未開(kāi)辦未成年人房屋所有權(quán)變更登記業(yè)務(wù)的地區(qū)，未成年人的父母可先行辦理贈(zèng)與合同公證并到房產(chǎn)登記管理部門(mén)進(jìn)行預(yù)告登記。《合同法》第186條規(guī)定：經(jīng)過(guò)公證的贈(zèng)與合同不可撤銷(xiāo)。未經(jīng)變更登記不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效力，但是贈(zèng)與合同經(jīng)公證后，贈(zèng)與人不得行使撤銷(xiāo)權(quán)，這在一定程度上能保護(hù)未成年子女的利益。《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。通過(guò)為未成年人辦理預(yù)告登記的方式，限制已贈(zèng)與的房產(chǎn)重新被處分，保護(hù)未成年人受贈(zèng)財(cái)產(chǎn)不至于落空。

 

4、在離婚訴訟案件中，當(dāng)事人可以要求在調(diào)解書(shū)中載明房產(chǎn)贈(zèng)與未成年子女。《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定：因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。依照物權(quán)法規(guī)定，民事調(diào)解書(shū)載明父母將房屋贈(zèng)與子女，即使未到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理變更登記，房屋所有權(quán)從調(diào)解書(shū)生效時(shí)已發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。