由于房?jī)r(jià)的居高不下以及流動(dòng)人口的日益增加，租賃早已成為了人們的最佳選擇。而隨著租賃市場(chǎng)的迅速發(fā)展，轉(zhuǎn)租現(xiàn)象的發(fā)生也日益普遍。所謂轉(zhuǎn)租，是指承租人不退出租賃合同關(guān)系，而將租賃物出租給次承租人使用、收益。我國(guó)《合同法》第224條對(duì)此做了明確的規(guī)定。依據(jù)是否符合法律的規(guī)定，轉(zhuǎn)租有合法轉(zhuǎn)租和非法轉(zhuǎn)租之分。然而我國(guó)法律規(guī)定在肯定了合法轉(zhuǎn)租的效力的同時(shí)，卻未能相應(yīng)地賦予次承租人所應(yīng)享有的，與承租人一致的權(quán)利，這其中便包括優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。立法上的缺失，導(dǎo)致對(duì)于次承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)這一問(wèn)題一直存有極大的爭(zhēng)議。也使得處于轉(zhuǎn)租關(guān)系薄弱環(huán)節(jié)的次承租人的合法權(quán)益往往得不到保障。

 

一、次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)

 

房屋次承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)本質(zhì)上還是承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，因而研究次承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)本質(zhì)上還是研究承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。最高院貫徹《民法通則》意見(jiàn)第118條規(guī)定：“出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。”我國(guó)《合同法》第230條明確規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”

 

關(guān)于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)問(wèn)題，一直存在著很大的爭(zhēng)議，主要觀(guān)點(diǎn)有：“期待權(quán)說(shuō)”、“形成權(quán)和附條件形成權(quán)說(shuō)”、“債權(quán)說(shuō)”或“物權(quán)說(shuō)”等，在此不一一贅述。筆者認(rèn)為，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種附條件的形成權(quán)，是法律賦予承租人的一項(xiàng)特殊保護(hù)措施，即承租人得以其單方面表示而形成以出賣(mài)人與第三人之間同等條件為內(nèi)容的合同，無(wú)須義務(wù)人的承諾。并且，由于形成權(quán)行使后，相對(duì)人處于極不利的地位，為了保護(hù)相對(duì)人的利益，要對(duì)形成權(quán)的行使設(shè)置一定的條件。這種條件可以是相對(duì)人同意的,也可以是法律經(jīng)過(guò)利益衡量直接規(guī)定的。出租人出賣(mài)房屋時(shí)，當(dāng)出租人與第三人確定了承租房屋出賣(mài)條件后，承租人只要依靠自己的單方意思表示，就可以形成以出租人與第三人同等條件為內(nèi)容的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，即將雙方原有的租賃關(guān)系變更為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在作用方面顯然與形成權(quán)相符。

 

二、次承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

 

次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的基礎(chǔ)法律關(guān)系是轉(zhuǎn)租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同，涉及到的當(dāng)事人是出租人、承租人、次承租人和第三人，與承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律關(guān)系存在著很大的不同，這也是關(guān)于次承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)存在爭(zhēng)議的原因。對(duì)此，持反對(duì)態(tài)度的學(xué)者認(rèn)為：“在租賃關(guān)系存續(xù)期間，出租人與次承租人沒(méi)有直接的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，在出租人出賣(mài)房屋時(shí)，即使承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，次承租人亦無(wú)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”而這也是學(xué)界的主流觀(guān)點(diǎn)。但相應(yīng)的，也有學(xué)者從保護(hù)次承租人利益以及自由、效率角度支持次承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

 

筆者認(rèn)為次承租人應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。現(xiàn)有的支持次承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的觀(guān)點(diǎn)，主要是基于保護(hù)次承租人利益與自由、效率原則的考慮。筆者贊同賦予次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的觀(guān)點(diǎn)，在此通過(guò)以下幾個(gè)方面進(jìn)行具體的闡述：

 

首先，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的設(shè)計(jì)本身便是希望通過(guò)限制出租人的所有權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)處于弱勢(shì)地位的特定主體的立法保護(hù)。而相較于承租人而言，次承租人處于更為弱勢(shì)的地位。承租人愿意將房屋轉(zhuǎn)租表明其暫時(shí)不需要使用該房屋，因而次承租人對(duì)房屋的依賴(lài)性顯然更大。此外，之所以選擇轉(zhuǎn)租而不采取轉(zhuǎn)讓租賃的方式，是因?yàn)槌凶馊艘话憧梢酝ㄟ^(guò)轉(zhuǎn)租來(lái)從中獲利，也就是說(shuō)轉(zhuǎn)租金一般較原租金要高。而且若出租人出賣(mài)房屋，次承租人作為房屋的實(shí)際使用人所受到的沖擊顯然更大。因此賦予次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，顯然符合該制度設(shè)計(jì)的初衷。

 

其次，次承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)也不會(huì)違背出租人的意愿，不會(huì)損害出租人的利益。正如上文所述，合法的轉(zhuǎn)租必須是經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租，在出租人與次承租人間雖不存在直接的法律關(guān)系，但是轉(zhuǎn)租合同可以看作是出租人出租房屋意愿的延伸，由次承租人來(lái)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并不會(huì)違背出租人的意愿，也不會(huì)對(duì)出租人的利益造成損害。

 

最后，賦予次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)有利于減少交易程序，降低交易成本，符合法律效率原則。次承租人作為房屋的實(shí)際占有、使用人，行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)顯然可以極大的降低交易成本。而且實(shí)際生活中，次承租人在占有、使用房屋的過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)依據(jù)個(gè)人喜好對(duì)房屋進(jìn)行裝修裝飾，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)如果得到承認(rèn)，既可以避免其投入的成本遭受無(wú)謂的損失，也能避免社會(huì)資源的浪費(fèi)，充分發(fā)揮房屋的經(jīng)濟(jì)效用。也可以減少房屋賣(mài)給第三人時(shí)，因處理裝修裝飾物所產(chǎn)生的糾紛。

 

三、確立次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度

 

若確定次承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，則會(huì)引發(fā)諸如行使條件、通知義務(wù)的履行、優(yōu)先權(quán)順位等一系列的問(wèn)題，因而必須確立次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的具體制度以保障實(shí)施。

 

（一）  立法規(guī)定次承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

 

民事優(yōu)先權(quán)的設(shè)定應(yīng)當(dāng)基于法律明文規(guī)定。因?yàn)閮?yōu)先權(quán)是基于特殊的社會(huì)政策和理由而設(shè)定的，具有公益性。考察各國(guó)優(yōu)先權(quán)立法例，可以知道優(yōu)先權(quán)不僅應(yīng)當(dāng)法定，而且是一種法定性極強(qiáng)的權(quán)利。正如上文所述，次承租人作為弱勢(shì)群體應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，然而優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使不能夠僅僅依據(jù)法律條文之間的類(lèi)推，而應(yīng)當(dāng)依靠明確的法律規(guī)定。因而應(yīng)當(dāng)通過(guò)立法來(lái)彌補(bǔ)法律的空白，明確賦予次承租人以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

 

（二）  行使要件、必要限制及通知義務(wù)的相關(guān)規(guī)定

 

關(guān)于次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使要件的設(shè)定可以參照承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使要件，即以出租人出賣(mài)租賃物為前提要件，次承租人依照法律規(guī)定在合理期限內(nèi)，在同等條件下才能行使。此外，與承租人相同，次承租人也應(yīng)當(dāng)受非出賣(mài)場(chǎng)合下的限制，即在互易、贈(zèng)與、繼承、公法行為等場(chǎng)合下不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。另外，當(dāng)房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)及房屋出賣(mài)給近親屬時(shí)，次承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)也應(yīng)受限。

 

至于通知義務(wù)的履行，正如上文所述，為避免多次轉(zhuǎn)租的情況下，出租人難以通知從而導(dǎo)致處分權(quán)行使的受限。應(yīng)當(dāng)規(guī)定承租人的通知義務(wù)，即在出租人履行通知義務(wù)之后，由承租人繼續(xù)通知次承租人。當(dāng)然，為促使承租人及時(shí)履行通知義務(wù)，應(yīng)賦予次承租人相應(yīng)的賠償請(qǐng)求權(quán)，并且承租人履行通知義務(wù)的期限應(yīng)當(dāng)較短。

 

（三）  承租人與次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的順位問(wèn)題

 

肯定次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)所導(dǎo)致的承租人與次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)沖突的問(wèn)題，是最需要解決的。兩個(gè)優(yōu)先權(quán)的順位問(wèn)題也一直備受爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為對(duì)于這一問(wèn)題不能一概而論，應(yīng)當(dāng)分情況進(jìn)行具體的討論。

 

1、我國(guó)的合法轉(zhuǎn)租事實(shí)上分為出租人事前同意與事后追認(rèn)兩種情況，我國(guó)《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第16條對(duì)此作了明確的規(guī)定。若是通過(guò)出租人默認(rèn)的方式確定的轉(zhuǎn)租，則承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的順位在先。因?yàn)閮?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的產(chǎn)生一定程度上是基于當(dāng)事人之間的信賴(lài)，現(xiàn)實(shí)生活中可能出現(xiàn)這樣的情況，即出租人不同意承租人將房屋轉(zhuǎn)租，卻又疏于異議，導(dǎo)致轉(zhuǎn)租有效，而該轉(zhuǎn)租合同事實(shí)上是違背出租人真實(shí)意愿的。此時(shí)，若出租人出賣(mài)房屋，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的順位應(yīng)該在先，因?yàn)槌鲎馊水?dāng)初基于對(duì)承租人的信賴(lài)，訂立了房屋租賃合同，與次承租人之間并不存在租賃的合意。承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)顯然更利于保護(hù)出租人的合法權(quán)益。

 

2、若是征得出租人事先同意的合法轉(zhuǎn)租，則一般情況下，次承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)順位在先。正如上文所述，次承租人是房屋的實(shí)際占有和使用人，由次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋可以最大限度地利用房屋，極大地降低交易成本。而且若次承租人已對(duì)房屋進(jìn)行了裝修裝飾，可更好地利用裝修裝飾物，避免房屋在出賣(mài)給第三人之后，因處理裝修裝飾物所造成的糾紛。而且承租人轉(zhuǎn)租房屋，說(shuō)明該房屋對(duì)承租人而言非生活必需，次承租人對(duì)房屋的需求更高，在確定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的順位時(shí)更應(yīng)該以保護(hù)次承租人的生存利益為重。

 

特殊情況下，即若承租人將房屋部分轉(zhuǎn)租、部分留作自用，這也是現(xiàn)實(shí)生活中常見(jiàn)的情形。本文認(rèn)為，若次承租人租賃的部分與房屋的其他部分是可分的，則對(duì)于該部分，次承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)順位在先。若是不可分的，則承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)順位在先，這樣可以減少利益沖突，簡(jiǎn)化法律關(guān)系。因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)生活中，經(jīng)常出現(xiàn)承租人將所租房屋的部分轉(zhuǎn)租給數(shù)個(gè)次承租人的現(xiàn)象，若規(guī)定次承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)順位在先，則各次承租人之間的沖突難以協(xié)調(diào)，相互間的順位不可能區(qū)分先后，反而會(huì)阻礙出租人對(duì)于房屋處分權(quán)的行使，有可能會(huì)損害到出租人的利益。