用房產(chǎn)作抵押擔(dān)保在日常生活中是普遍的，城市房產(chǎn)作為擔(dān)保法律有明確規(guī)定，是無(wú)可厚非的。那么，農(nóng)村房產(chǎn)作為抵押擔(dān)保是否有效在司法實(shí)踐中存在爭(zhēng)議。

有人認(rèn)為，以農(nóng)村房產(chǎn)為物權(quán)擔(dān)保，依法屬無(wú)效抵押。根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》第36條的規(guī)定，以房屋抵押時(shí)，不能將房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)相剝離。《擔(dān)保法》第37條第2項(xiàng)明確規(guī)定，農(nóng)村的宅基地不能抵押。因此，用農(nóng)村房屋作抵押無(wú)效。也有人認(rèn)為，以農(nóng)村房屋為抵押物其抵押行為有效。

筆者贊意第二種意見(jiàn)。農(nóng)村房屋占用的宅基地，所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，其使用權(quán)由集體經(jīng)濟(jì)組織按法律規(guī)定的條件和程序劃給村民使用。農(nóng)民作為宅基地使用權(quán)人，有權(quán)在土地上占有、使用的權(quán)利，可以在該土地上建造房屋以及其他附著物，房屋所有權(quán)人也是宅基地使用權(quán)人。村民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，也將與房屋不可分割的宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，如果不允許地隨房走，則村民僅能對(duì)房屋享有占有、使用、收益的權(quán)利，而無(wú)從行使最重要的處分權(quán)能，所以根據(jù)《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，城市的房屋可以抵押且在交易時(shí)城鎮(zhèn)房屋實(shí)行地隨房走，農(nóng)村房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓也應(yīng)同城鎮(zhèn)房屋一樣實(shí)行地隨房走，這樣也有利于農(nóng)村房屋進(jìn)行市場(chǎng)交易。同理，用農(nóng)村房屋抵押，設(shè)置他項(xiàng)權(quán)利以及抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，實(shí)際上也僅是房屋宅基地使用權(quán)人的變更，并沒(méi)有改變土地所有權(quán)的性質(zhì)。

根據(jù)我國(guó)《土地管理法》第62條第4款規(guī)定，農(nóng)村村民出賣(mài)、出租房屋后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。可見(jiàn)，法律不禁止農(nóng)村居民出租、出賣(mài)自己的房屋。既然如此，他們當(dāng)然可以抵押房屋。《擔(dān)保法》第36條第3款規(guī)定，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。因此，《擔(dān)保法》并不根本排斥集體土地使用權(quán)不得設(shè)定抵押。《擔(dān)保法》第37條第2項(xiàng)雖然規(guī)定宅基地是不得抵押的財(cái)產(chǎn)之一，但當(dāng)宅基地上附著建筑物，如房屋等財(cái)產(chǎn)后，法律并未明令禁止不予抵押。根據(jù)法不禁止不違法的原則，用農(nóng)村房屋進(jìn)行抵押應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許，且依法辦理了抵押登記手續(xù)后，應(yīng)該是合法有效的。