案情簡介：某鎮(zhèn)政府與村委會簽訂土地使用合同，經(jīng)村民同意后，租賃農(nóng)民的承包地建造廠房。后鎮(zhèn)政府因與他人之間的債務(wù)糾紛被法院強制執(zhí)行時，自愿以租賃土地上的房屋抵償他人債務(wù)，法院以裁定書確認(rèn)這種債務(wù)清償方式，并要求房產(chǎn)、土地部門協(xié)助辦理房產(chǎn)過戶登記手續(xù)。

 筆者認(rèn)為，法院的裁定不應(yīng)確認(rèn)這種抵債方式。

 《中華人民共和國土地管理法》第四十四條規(guī)定，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。從以上規(guī)定可以看出，農(nóng)民集體所有的土地未經(jīng)相應(yīng)的人民政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為建設(shè)用地并辦理相關(guān)手續(xù)，不得作為建設(shè)用地。鎮(zhèn)政府未經(jīng)批準(zhǔn)擅自占用農(nóng)民集體所有土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，其與村委會之間的土地租賃協(xié)議違反了法律強制性規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，應(yīng)屬無效。鎮(zhèn)政府以租代征，違法用地，在該幅土地上的建設(shè)行為不能產(chǎn)生合法建造所享有的物權(quán)權(quán)益。《中華人民共和國物權(quán)法》第七條規(guī)定：“物權(quán)的取得和使用，應(yīng)當(dāng)遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益”。第三十條規(guī)定：“因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力”。《中華人民共和國民法通則》第五條規(guī)定規(guī)定：“公民、法人的合法的民事權(quán)益受法律保護，任何組織和個人不得侵犯”。因此鎮(zhèn)政府建設(shè)的建筑物不具有物權(quán)效力，不應(yīng)受法律的保護，也無權(quán)進(jìn)行處分。人民法院的裁定使違法、無效的合同結(jié)果得到司法有效確認(rèn)，使違法建筑物的轉(zhuǎn)讓合法化，違反了法律保護公民、法人合法權(quán)益的原則。

 《中華人民共和國土地管理法》第七十六條規(guī)定：“未經(jīng)批準(zhǔn)或采用欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地。對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀；對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款；對非法占用土地單位的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任”。依此規(guī)定，違法建設(shè)的后果有兩種，一是被限期拆除；另一種是被沒收。如果違法建設(shè)行為受到國土管理部門行政處罰，法院裁定以房產(chǎn)抵債，將與生效的行政處罰相沖突，使生效的行政處罰決定無法執(zhí)行，裁定的違法性顯而易見。如果建筑物未被主管部門依法確認(rèn)為違法建筑，該房地產(chǎn)能否流轉(zhuǎn)？回答依然是否定的。除了前述的理由之外，因為土地系集體所有，在未辦理征用手續(xù)、也未經(jīng)政府部門批準(zhǔn)取得建設(shè)用地使用權(quán)情況下，鎮(zhèn)政府不享有該幅土地使用權(quán)，更無權(quán)處分該幅土地使用權(quán)。無論按照法律規(guī)定，還是鎮(zhèn)政府與村委會的約定，該幅土地所有權(quán)及使用權(quán)始終歸村集體所有，法院將土地使用權(quán)裁定給債權(quán)人使用和所有，既違反了法律規(guī)定，也侵犯了村委會及承包該地塊的村民的合法權(quán)益。

 筆者認(rèn)為，在處理涉及農(nóng)村集體所有土地上建筑物轉(zhuǎn)讓時，法院應(yīng)該嚴(yán)格按照法發(fā)[2004]5號《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第二條及二十四條要求，向國土資源、房地產(chǎn)管理部門查詢該土地、房屋的權(quán)屬并與國土資源管理部門協(xié)商一致后再進(jìn)行實體處理，以避免用違法建筑物抵債的情形發(fā)生。