所謂不動產預告登記是指在當事人所期待的不動產物權變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，即權利取得人只對未來取得物權享有請求權時，法律為保護這一請求權而對其進行的登記。預告登記制度發端于早期普魯士法所規定的異議登記，后來為德國、瑞士、日本等國家及我國臺灣地區民法所繼受，成為民法中的一項重要的物權制度。因社會環境及法律背景各異，各國對預告登記制度的目的、適用等做出了不同的規定。

一、對我國現行《物權法》不動產預告登記制度的解讀

根據我國《物權法》第二十條規定，不動產預告登記制度至少明確了三個方面的事項:一是預告登記制度設立的目的是限制出賣人處分房屋或其他不動產物權，明確規定了預告登記的目的是為了保障權利人將來能實現物權;預告登記后，未經預告登記權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力;二是登記對象(客體)是買賣房屋或者其他不動產物權;這比起《物權法》(草案)將登記對象定為買賣期房或者轉讓其他不動產物權范圍廣了，這使得預告登記制度的適用范圍寬了，實屬進步?！段餀喾ā?SPAN lang=EN-US>(草案)將預告登記的對象限定為取得物權的請求權，將另外變動物權請求權及消滅物權之請求權排除在外。而第二十條避免了這個問題。三是預告登記失效條件是債權消滅或權利人未及時進行本登記。預告登記可以因為預告登記所保全的債權請求權因目的實現無效、混同等情形而失效。預告登記的主要目的在于對債權提供有力的保障措施，但是同時也應該兼顧出賣人的利益和交易效率，為了防止債權人怠于行使權利，所以規定當債權人在本登記條件形成起三個月內未申請登記的，預告登記失效，這是有利的。

二、不動產預告登記制度的完善

1、預告登記的發生條件過于苛刻。

第二十條規定預告登記的發生需當事人之間的約定，這規定過于苛刻。筆者認為，在立法中不能只規定有當事人約定的情況下方可提起預告登記，也應該規定當義務人拒絕協助時，預告登記權利人可以向法院提出申請，由法院依照非訟程序做出裁定，權利人可以持此裁定向登記機關申請預告登記。

2、適用范圍應有所放寬。

筆者認為，新頒布的《物權法》僅將保全的請求權限定為物權的移轉，過于狹窄，應當將順位權、物權的變更或消滅的請求權、附條件和附期限債權的請求權等納入預告登記的范圍，以更有力地發揮預告登記的作用。具體說來，預告登記的適用范圍應包括以下幾個方面:第一，以設定、移轉、變更或消滅不動產物權為目的的請求權;第二，附條件或附期限的不動產物權請求權;第三，一些特殊的不動產物權請求權，如建筑工程承包人的優先受償權、優先購買權以及國有土地使用權與農村土地承包經營權;第四，一些特殊的動產，如飛機、船舶、汽車等，其物權的變更也以登記為公示方法，其變更請求權也應納入預告登記的范圍。

3、預告登記應具有保全順位和破產保護的效力

預告登記除了具有權利保全效力外，還應具有保全順位的效力，即當預告登記推進到本登記時，不動產權利的順位不是以本登記的日期確定，而是依照預告登記的日期來確定。另外，預告登記還應具有破產保護的效力。即在相對人破產，但請求權的履行期限尚未屆至或者履行條件并未成就時，權利人可以將作為請求權標的的不動產不列入破產財產，使請求權發生指定的效果。

4、應當明確預告登記義務人享有抗辯權

預告登記制度的目的，在于對被保全的請求權提供有效的保障，而不是改變請求權本來的法律關系。而任何法律制度都是權利與義務的統一，義務人在負有義務的同時，必然享有對請求權人的抗辯權，即阻止請求權的權利。預告登記義務人的抗辯權理應是預告登記制度的重要內容之一。筆者認為，抗辯權的行使，是義務人根據原來的法律關系享有的權益。至于義務人行使抗辯權能否最終達到消除預告登記的結果，則取決于雙方的意思表示和客觀的法律事實。因此，應在我國物權法中規定:對預告登記所保全的請求權承擔相對應義務的人，不因預告登記而消除對該請求權的抗辯權。

5、預告登記與涂消登記或本登記的銜接有待完善

關于預告登記與涂銷登記或終局登記的銜接。預告登記作為債權與物權的中間地帶，不可能永遠保留其不確定的灰色性質。預告登記的最終結果只能有二:或被涂銷，或被推進為終局登記?！段餀喾ā返?SPAN lang=EN-US>20條第2款規定了預告登記的涂銷:“預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”筆者認為本規定在以下方面有待商榷: 

首先對于“能夠進行不動產登記之日”的含義比較模糊，容易發生爭議。筆者建議此處除應采取列舉式方法進一步明確“能夠進行不動產登記”的具體情形之外外，還應當將“能夠進行不動產登記之日”修改為“預告登記請求權人知道能夠進行不動產登記之日”。

其次是條件滿足時，預告登記失效是自然失效，還是經利害關系人申請后失效，《物權法》規定似采自然失效。筆者認為，應區分不同情形，分別規定自然失效或經申請后失效。對于“債權消滅”情形，由于債權債務關系乃是預告登記的基礎，如果基礎喪失，預告登記自然失效。但是，如果僅是“能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記”的情形，就斷定預告登記自然失效，則可能并不恰當。理由如前所述，“能夠進行不動產登記”之含義殊為模糊，是否已滿三個月各有理解，自然會引起無數的爭端。如果采利害關系人申請后失效的原則，則可消除此弊端。而且，立法作此規定，目的不外乎是督促預告登記權利人盡快進行終局登記，從而提高不動產的流動性。但采利害關系人申請后失效的原則，并不會妨害此目的的實現，相反能夠極大地消除爭端，更加符合預告登記制度設計“保護交易安全”之本意。