論文提綱：

日前全國各地城市房地產(chǎn)開發(fā)日趨成熟，各地法院涉及房產(chǎn)的案件也越來越多，房屋的權(quán)屬問題早已是人們?nèi)找骊P(guān)注的重要話題，與人們的生活息息相關(guān)，新的物權(quán)法也將對房屋的所有權(quán)及房產(chǎn)登記的性質(zhì)和要件有所規(guī)定。但涉及房屋權(quán)屬問題的根源就是房屋的權(quán)屬登記管理，對于這方面的行政法律法規(guī)的規(guī)定已有所滯后，多為八、九十代的法律、法規(guī)，房屋的權(quán)屬登記也更多是部門規(guī)章和實(shí)施意見等,各地方具體規(guī)定及實(shí)施意見均有不同。在城市房屋權(quán)屬登記行政管理和行政審判中出現(xiàn)許多新的問題已不易操作和具體適用法律，致使產(chǎn)生許多新的社會矛盾。本文針對城市房屋登記存在的行政法律問題，結(jié)合具體案例進(jìn)行分析問題并提出一些解決方案。

 

日前全國各地城市房地產(chǎn)開發(fā)日趨成熟，各地法院涉及房產(chǎn)的案件也越來越多，房屋的權(quán)屬問題早已是人們?nèi)找骊P(guān)注的重要話題，與人們的生活息息相關(guān)，新的物權(quán)法也將對房屋的所有權(quán)及房產(chǎn)登記的性質(zhì)和要件有所規(guī)定。但涉及房屋權(quán)屬問題的根源就是房屋的權(quán)屬登記管理，對于這方面的行政法律法規(guī)的規(guī)定已有所滯后，多為八、九十代的法律、法規(guī)，房屋的權(quán)屬登記也更多是部門規(guī)章和實(shí)施意見等,各地方具體規(guī)定及實(shí)施意見均有不同。在城市房屋權(quán)屬登記行政管理和行政審判中出現(xiàn)許多新的問題已不易操作和具體適用法律，致使產(chǎn)生許多新的社會矛盾。

一、城市房屋權(quán)屬登記存在的問題。

1、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的主體不統(tǒng)一。房地產(chǎn)權(quán)屬登記的主體不統(tǒng)一，在一定程度上造成目前房產(chǎn)與地產(chǎn)登記的不統(tǒng)一?！冻鞘蟹课輽?quán)屬登記管理辦法》第八條規(guī)定：“國務(wù)院建設(shè)行政主管部門，負(fù)責(zé)全國的房屋權(quán)屬登記管理工作；省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬登記管理工作；直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬登記管理工作”。該條明確了房產(chǎn)權(quán)屬登記的主管機(jī)關(guān)和具體頒發(fā)房屋權(quán)屬證書的機(jī)關(guān)。同時《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》也規(guī)定了房地產(chǎn)權(quán)屬登記中實(shí)行房屋所有權(quán)和與該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。房地產(chǎn)是一個不可分割的整體，我國《房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》和《城市國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》對此都作了相應(yīng)的規(guī)定。在目前仍然有許多地方的城市房屋和土地分屬兩個部門管理的情況下，法律規(guī)定這一原則重要意義是可以防止房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)人為剝離現(xiàn)象的出現(xiàn)，這樣就可以避免土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人不同屬一人而產(chǎn)生的房地產(chǎn)權(quán)屬糾紛。

房屋權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。房產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，其與地產(chǎn)有著根本的聯(lián)系，房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。所以土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)二者的權(quán)利主體必須是一致的，不能分割，否則，房屋就會成為空中樓閣。登記部門在進(jìn)行這方面審查時，必須堅(jiān)持房屋的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致原則，但目前許多房屋權(quán)屬登記部門的執(zhí)法人員對這一重要實(shí)體原則往往視而不見。其根本原因也就是房產(chǎn)與地產(chǎn)登記的主體不統(tǒng)一，一家人不管兩家人的事，在進(jìn)行房產(chǎn)權(quán)屬登記時很少去過問地產(chǎn)的權(quán)屬問題。

2、房屋權(quán)屬登記程序不規(guī)范。房屋權(quán)屬證書是登記機(jī)關(guān)依法頒發(fā)的、非經(jīng)法定程序具有不可推翻效力的房屋產(chǎn)權(quán)憑證，具有社會公示力和公信力。目前，從行政行為的屬性看，房屋登記行為是一種行政確認(rèn)行為，房屋登記管理機(jī)關(guān)對當(dāng)事人申請登記的資料負(fù)有審查的義務(wù)，而且是形式審查的義務(wù)。主要原因一是之前相關(guān)的法律法規(guī)沒有明確規(guī)定房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)需要對申請材料做實(shí)質(zhì)審查，而且基本都規(guī)定的是對申請登記材料的齊全、完備作審查。建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十七條規(guī)定：“因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥等原因申請轉(zhuǎn)移登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。”可見，房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)只是做形式審查，即只要材料齊全，形式上沒有瑕疵，即可辦理轉(zhuǎn)移登記，并沒有規(guī)定房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)作實(shí)質(zhì)審查。二是房屋登記行為只是對申請人現(xiàn)有房產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)的認(rèn)可和證明，是一種公示行為，而不是對相對人和第三人之間的特定權(quán)利的確權(quán)或裁決，其本身并不直接使申請人獲得權(quán)利。三是房屋登記所確認(rèn)的權(quán)利只是推定權(quán)利，并未真正剝奪權(quán)利人反駁的機(jī)會。當(dāng)然，房屋登記管理機(jī)關(guān)的這種形式審查并非一般意義上的程序?qū)彶椋蟮怯洐C(jī)關(guān)必須對申請人提交的文件材料按照法律法規(guī)的規(guī)定一一對照，審查是否齊全，審查每份證明材料是否符合法定形式，審查其內(nèi)容是否符合法律要素的要求，只有符合這此條件，才能予以登記。但是目前房屋登記管理機(jī)關(guān)在登記程序上有很大程度上不規(guī)范，不履行簡單的告知義務(wù)，能省就省，甚至不該省略的程序也給省了，造成權(quán)屬登記不實(shí)、不清、不盡。登記程序的不規(guī)范在一定程度上造成行政管理和行政審判資源的浪費(fèi)，造成不必要的訴訟，也增加了社會矛盾。

3、房屋權(quán)屬登記的內(nèi)容不具體。根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第九條規(guī)定，房屋權(quán)屬登記分為：總登記；初始登記；轉(zhuǎn)移登記；變更登記；他項(xiàng)權(quán)利登記；注銷登記共六項(xiàng)。各項(xiàng)登記及要求在相關(guān)法律法規(guī)或規(guī)章上都有具體的規(guī)定，總登記是指縣級以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。初始登記是指新建房屋的所有權(quán)人（包括共有人），在房屋竣工后向登記機(jī)關(guān)申請辦理的房屋權(quán)屬登記。進(jìn)行初始登記，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)要求申請人提交身份證明、用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件。集體所有制土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交用地證明等有關(guān)文件。登記機(jī)關(guān)應(yīng)對申請人提交的全部證明文件進(jìn)行認(rèn)真審查核實(shí)，經(jīng)確認(rèn)無誤后，填發(fā)制式《房屋所有權(quán)證》并頒發(fā)給申請人?！斗课菟袡?quán)證》所記載的內(nèi)容即是登記機(jī)關(guān)所認(rèn)定的事實(shí)，申請人所提交的全部證明文件即是《房屋所有權(quán)證》所載內(nèi)容的證據(jù)，二者應(yīng)相互統(tǒng)一，相互印證。轉(zhuǎn)移登記是指因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人據(jù)此向登記機(jī)關(guān)申請辦理的房屋權(quán)屬登記。申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的，申請人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的合同、協(xié)議、契約、證明、公證書等有關(guān)文件。登記機(jī)關(guān)經(jīng)核實(shí)確認(rèn)后所頒發(fā)的房屋權(quán)屬證書才能滿足合法性審查中的事實(shí)要件的要求。變更登記是指權(quán)利人名稱變更和房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發(fā)生變更、房屋面積增加或者減少、房屋翻建以及房屋現(xiàn)狀發(fā)生其他變化的，權(quán)利人據(jù)此向登記機(jī)關(guān)申請辦理的房屋權(quán)屬登記。申請辦理變更登記的，申請人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的證明文件，如相關(guān)的審批手續(xù)、證明等等。他項(xiàng)權(quán)利登記是指權(quán)利人為設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利而向登記機(jī)關(guān)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請辦理房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，申請人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書、設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的合同書、相關(guān)的證明文件、身份證件等。注銷登記是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等，權(quán)利人據(jù)此向登記機(jī)關(guān)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請辦理注銷登記，申請人應(yīng)當(dāng)提交原房屋權(quán)屬證書，他項(xiàng)權(quán)利證書、相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。以上各項(xiàng)規(guī)定，房產(chǎn)權(quán)屬登記部門都應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)，逐一進(jìn)行登記。但是目前大部分的房產(chǎn)權(quán)屬登記部門沒有嚴(yán)格按此要求進(jìn)行登記,不但許多在程序上不規(guī)范登記,就是在許多房產(chǎn)權(quán)屬登記證書也有許多應(yīng)登記的事項(xiàng)而沒有進(jìn)行登記和注明,造成登記不實(shí),從而引發(fā)許多不必要的行政訴訟，同時房屋權(quán)屬登記的內(nèi)容具體明確，既也一方面保護(hù)了房屋權(quán)利人的合法權(quán)益，又另一方面保護(hù)了相對人的合法權(quán)益。

二、如何解決目前城市房屋登記存在的問題？

1、加強(qiáng)城市房屋登記行政管理，把問題解決在源頭。法院應(yīng)當(dāng)正確處理好房屋買賣契約等基礎(chǔ)民事法律關(guān)系和房產(chǎn)登記行政法律關(guān)系，有利于及時解決因房產(chǎn)權(quán)屬登記引發(fā)的紛爭。人民法院審理房產(chǎn)權(quán)屬登記案件，首先要搞清楚房產(chǎn)登記的性質(zhì)。我國《房地產(chǎn)管理法》第五章規(guī)定：“國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。……在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房產(chǎn)所有權(quán)證書”。從以上規(guī)定可以看出，房產(chǎn)登記是縣級以上人民政府房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)事人的申請，對符合法定條件的房屋產(chǎn)權(quán)予以書面記載的一種具體行政行為。由此可見，我們發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)登記這一行政登記行為與其他行政行為的不同之處，在于其本身并不是賦權(quán)行為，不創(chuàng)設(shè)權(quán)利、義務(wù)，登記所產(chǎn)生的僅僅是公示和公信的效力。通過登記，社會公眾可以通過查詢，了解相關(guān)的權(quán)利狀況，以便指導(dǎo)自己的行為。同時賦與房屋所有權(quán)登記以公信力，目的在于維護(hù)善意第三人利益和交易安全。房屋所有權(quán)登記具有的權(quán)利推定效力，能夠在一定程度上起到維護(hù)善意第三入利益和交易安全的效果。然而，僅通過登記公示所有權(quán)歸屬尚不足以使善意第三人利益和交易安全得以維護(hù)，由于登記所有人并非真實(shí)所有人現(xiàn)象的存在，使得善意第三入基于信賴登記而與登記所有人發(fā)生交易時，若以登記所有人對房屋無權(quán)處分為由確認(rèn)交易無效，將直接損害善意第三人的信賴?yán)妫瑥亩＜敖灰装踩?。為避免對善意第三人利益和交易安全的危害，?yīng)賦與房屋所有權(quán)登記以公信力，確認(rèn)第三人與登記名義所有人所為的交易具有與真實(shí)所有人所為交易相同的法律效果。房地產(chǎn)管理法之所以規(guī)定登記制度，其目的也在于規(guī)范房地產(chǎn)管理秩序，保障權(quán)利人的合法權(quán)益。在不動產(chǎn)領(lǐng)域就需要依靠登記制度來保障相對人的的合法權(quán)益，所以應(yīng)加強(qiáng)不動產(chǎn)的登記制度，不斷地加強(qiáng)城市房屋登記行政管理。目前許多房屋權(quán)屬登記行政案件的核心問題是當(dāng)事人之間房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬問題，而這一問題的實(shí)質(zhì)，產(chǎn)生于原告與第三人之間，原告與被告之間并無實(shí)質(zhì)爭議，即使法院判決撤銷被告頒發(fā)給第三人的房屋所有權(quán)證，原告與第三人之間的產(chǎn)權(quán)糾紛仍然未得到真正解決，還要通過民事訴訟決定歸屬。為了避免當(dāng)事人之間發(fā)生糾紛，少走彎路，一方面是加強(qiáng)城市房屋登記行政管理，另一方面是在當(dāng)事人起訴立案時，就應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)當(dāng)事人先期通過民事訴訟先解決房屋所有權(quán)糾紛，確定房屋所有權(quán)歸屬，確有必要時，再進(jìn)行行政訴訟。這樣，既能徹底解決當(dāng)事人之間的產(chǎn)權(quán)爭議，又能減少當(dāng)事人的訴累，起到較好的法律效果和社會效果。

2、制定統(tǒng)一的法律、法規(guī)，規(guī)范城市房屋權(quán)屬登記管理。針對目前房屋權(quán)屬登記方面的法律法規(guī)等各種規(guī)章規(guī)定不統(tǒng)一、不規(guī)范，房產(chǎn)與地產(chǎn)登記的不統(tǒng)一等現(xiàn)狀，還有如對登記機(jī)關(guān)的登記行為應(yīng)是作形式審查還是必須進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查的問題、訴訟時效問題等等，因缺乏明確、具體、統(tǒng)一的規(guī)定，不同法院對相類似的案情可能會作出截然不同的裁判結(jié)果。應(yīng)盡快制定和完善有關(guān)房產(chǎn)登記的法律、法規(guī)和規(guī)章，統(tǒng)一現(xiàn)在實(shí)踐中存在的混亂，是解決當(dāng)前的房產(chǎn)登記行政案件審理工作諸多問題的根本辦法。

目前，我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記制度房地產(chǎn)登記由不同的登記機(jī)關(guān)分別登記。房屋與所占用的土地使用權(quán)是不可分割的，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記本應(yīng)當(dāng)是一次進(jìn)行的，證書也應(yīng)當(dāng)只領(lǐng)取一個，但由于我國對房地產(chǎn)事項(xiàng)由房屋與土地分部門管理，所以房地產(chǎn)權(quán)屬登記一般是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記分別在土地管理機(jī)關(guān)和房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行。據(jù)報(bào)道，從2006年1月起，天津市范圍內(nèi)國有土地凡經(jīng)房屋、土地初始登記的住宅房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓、抵押和變更，將統(tǒng)一核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。實(shí)行國有土地住宅房地統(tǒng)一登記、兩證合一，這是根據(jù)國家和天津市有關(guān)法規(guī)推出的房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證新的管理辦法。屆時，申請人可以到房屋管理部門統(tǒng)一申請房屋和土地登記，填寫一個申請書，交納一次費(fèi)用，領(lǐng)取一個證書。實(shí)現(xiàn)房地同步登記，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)權(quán)屬登記行為，保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，降低行政成本，提高登記效率，方便企業(yè)、群眾，減少支出。同時，增強(qiáng)政府對房地產(chǎn)市場監(jiān)管和風(fēng)險防范能力，增加國有土地收益。同時為保障土地房屋統(tǒng)一登記兩證合一，天津市國土房管局對各區(qū)縣住宅土地情況進(jìn)行了調(diào)查，制定了統(tǒng)一的登記政策和規(guī)范。對政策銜接、登記程序、時限、收費(fèi)等問題做出明確規(guī)定，確保土地和房屋登記的同步進(jìn)行；同時，結(jié)合房屋補(bǔ)登工作，組織開展對之前使用國有土地進(jìn)行住宅建設(shè)用地補(bǔ)登工作。對全市國有土地上的住宅以及宗地內(nèi)與住宅相連的底商，經(jīng)房屋初始登記和土地初始設(shè)定登記后，申請房地產(chǎn)權(quán)屬登記的，按房屋權(quán)屬登記業(yè)務(wù)分別由各區(qū)、縣房管局和市登記發(fā)證交易中心受理。這是地方法規(guī)統(tǒng)一規(guī)范房地產(chǎn)權(quán)屬登記先行者。

針對不動產(chǎn)登記制度，有關(guān)專家指出，不動產(chǎn)登記是建立物權(quán)制度的重要基礎(chǔ)，物權(quán)公示是物權(quán)法的一重要原則，房屋權(quán)屬登記的公信力，是指房屋登記機(jī)關(guān)在登記簿上所作的所有權(quán)權(quán)屬記載，具有使社會公眾信其正確的法律效力。當(dāng)前我國房屋所有權(quán)登記制度尚不完善，現(xiàn)行立法沒有關(guān)于登記公信力的規(guī)定，審判實(shí)踐中對于房屋所有權(quán)登記有無公信力認(rèn)識不一，并由此導(dǎo)致兩種不同的處理結(jié)果。筆者認(rèn)為，明確我國房屋所有權(quán)登記具有公信力，有利于維護(hù)善意第三人利益和交易安全，符合我國房屋所有權(quán)登記的現(xiàn)狀，對于統(tǒng)一司法亦有重要意義。

鑒于此，許多專家提出，應(yīng)當(dāng)通過法律明確對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記，盡量節(jié)省當(dāng)事人的時間，減輕當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)。對此《物權(quán)法》規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。雖然全國人大公布的《物權(quán)法》中，對不動產(chǎn)登記制度作出了基本的規(guī)定，如登記機(jī)構(gòu)職責(zé)、異議登記與預(yù)告登記制度、登記過錯的賠償責(zé)任等，但是《物權(quán)法》畢竟不是一部專門的針對房屋權(quán)屬登記方面的行政法規(guī)，并且《物權(quán)法》中的這些規(guī)定仍有許多不明確的地方，遠(yuǎn)不能解決實(shí)踐中遇到的問題，亟待法律和規(guī)章的進(jìn)一步細(xì)化。如登記機(jī)關(guān)審查申請材料的范圍和程度、登記公告程序的完善、登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)和范圍等等。另外行政程序法的缺失也是造成房產(chǎn)登記行政訴訟案件諸多困惑的因素，期望這部關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬登記的基本行政法律能盡快出臺，為審理此類案件提供明確的法律依據(jù)。

3、 規(guī)范房屋的權(quán)屬登記，在適用法律和登記內(nèi)容上更加具體和明確；房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對登記申請的審查既包括產(chǎn)權(quán)來源資料是否齊全等形式上的審查，也包括權(quán)屬是否清楚的實(shí)質(zhì)性審查。　我國《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十條規(guī)定：房屋權(quán)屬登記依以下程序進(jìn)行：（一）受理登記申請；（二）權(quán)屬審核；（三）公告；（四）核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。本條第（三）項(xiàng)適用于登記機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要進(jìn)行公告的登記。根據(jù)上述法律規(guī)定的房屋權(quán)屬登記程序看，登記程序過于簡單，對登記的內(nèi)容的規(guī)定也不具體和明確，從而引發(fā)目前大量房屋權(quán)屬登記行政案件的出現(xiàn)。不動產(chǎn)所有權(quán)登記簿具有核心的效力，應(yīng)注明不動產(chǎn)物權(quán)的各項(xiàng)權(quán)利，不動產(chǎn)只有登記后才能產(chǎn)生權(quán)利，任何人都有權(quán)信任登記的效力。對此筆者在前文已做了闡述，在此不在多說。但就如何規(guī)范權(quán)屬登記，相關(guān)法律法規(guī)在登記的內(nèi)容和要求上應(yīng)更加具體和明確。如《物權(quán)法》第二十條規(guī)定的預(yù)告登記制度。這是我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度上的一項(xiàng)新的重要制度。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人的同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。通過預(yù)告登記將可能地保護(hù)了買方的合法權(quán)益，這一項(xiàng)制度的實(shí)行也必將在很大程度上避免“一房二賣”的不良現(xiàn)象發(fā)生。再如可以借鑒德國民法上規(guī)定的土地房地產(chǎn)登記公證制度。房地產(chǎn)的權(quán)屬登記的真實(shí)性的審核由法律賦予的公證機(jī)關(guān)來執(zhí)行，這在很大程度上保證了權(quán)屬登記的真實(shí)性，也保證權(quán)屬登記的法律效力。

根據(jù)現(xiàn)行的法律對房屋登記制度的規(guī)定來看，房屋登記制度以形式審查為主，只要求當(dāng)事人或申請人提交符合規(guī)定的書面材料即可。但這種體制下隨之而來的問題是有些房屋登記并沒有經(jīng)過權(quán)利人的同意，申請材料被人冒名簽字，惡意登記，結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)行政訴訟案件的發(fā)生，房地產(chǎn)登記被法院撤銷。大量此類房地產(chǎn)行政訴訟案件的發(fā)生，一方面損害了房屋權(quán)利人的利益，增加他們的維權(quán)成本，一方面也損害了房屋登記部門的形象。而現(xiàn)在我們看到，《物權(quán)法》第十二條規(guī)定：“登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）查驗(yàn)申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；（二）就有幸在登記事項(xiàng)詢問申請人；（三）如實(shí)、及時登記有關(guān)事項(xiàng)；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請人補(bǔ)充材料，必要時可以實(shí)地查看”。該條在規(guī)定登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)時明確要求應(yīng)當(dāng)就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請人。通過立法的形式要求登記機(jī)構(gòu)在權(quán)屬登記時作出實(shí)質(zhì)性審查，詢問申請人這一行為，能夠很大程度上阻止在房屋權(quán)利人不知情的情況下房屋被惡意轉(zhuǎn)移登記，當(dāng)事人在國家機(jī)關(guān)面前親口說謊，要比冒充簽字難做得多。此外，《物權(quán)法》上還規(guī)定的房地產(chǎn)更正登記和異議登記制度，也納入了實(shí)質(zhì)性審查的范疇。我們有理由相信確立房地產(chǎn)登記部門的一定程度上實(shí)質(zhì)性審查職責(zé)，將更有效地規(guī)范房地產(chǎn)登記秩序，提高房地產(chǎn)登記部門的公信力。

4、加強(qiáng)房屋登記的行政法律監(jiān)督；一方面是自我監(jiān)督，行使行政管理注銷權(quán)利，嚴(yán)格執(zhí)行房屋權(quán)屬登記審查制度；另一方面是社會監(jiān)督，同時還有法院監(jiān)督等，依法糾正不當(dāng)?shù)男姓袨椤！段輽?quán)屬登記管理辦法》第二十五條規(guī)定，登記機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)申報(bào)不實(shí)、涂改房屋權(quán)屬證書、房屋權(quán)利滅失而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記、因登記機(jī)關(guān)的工作人員工作失誤造成房屋權(quán)屬登記不實(shí)的有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書。注銷房屋所有權(quán)證是登記機(jī)關(guān)依職權(quán)而提起，屬于登記機(jī)構(gòu)的職權(quán)范圍。注銷房屋權(quán)屬證書是登記機(jī)關(guān)經(jīng)調(diào)查核實(shí)后作出書面處理決定送達(dá)當(dāng)事人，并收回原發(fā)放的房屋權(quán)屬證書或者公告原房屋權(quán)屬證書作廢，這屬于房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)自我審查監(jiān)督范圍。

其次法院在依法審理房產(chǎn)登記行政訴訟案件時，應(yīng)充分發(fā)揮法院的審判職能。（1）正確認(rèn)識房產(chǎn)登記行為的性質(zhì)，把握審理房產(chǎn)登記行政訴訟案件的規(guī)律。房產(chǎn)登記只是對民事行為的認(rèn)可行為，而不是對民事糾紛的處理行為。認(rèn)清房產(chǎn)登記行為的性質(zhì)，才能進(jìn)一步把握好審理房產(chǎn)登記行政訴訟案件的規(guī)律。（2）明確對房產(chǎn)登記行為的司法審查標(biāo)準(zhǔn)。司法是最終的救濟(jì)渠道，法院是公正的最后屏障，所以法院的審查義務(wù)和權(quán)限理應(yīng)高于登記機(jī)關(guān)。司法也是對行政權(quán)最有力的監(jiān)督。（3）正確處理行使審判職能與支持登記機(jī)關(guān)依法行政的矛盾。由于房產(chǎn)登記相關(guān)法律規(guī)定欠缺、抽象、簡單，而大家對法律理解的分歧又較大，不可避免登記機(jī)關(guān)的結(jié)論與法院的認(rèn)定存在不同。一方面，我們要堅(jiān)決糾正登記機(jī)關(guān)的錯誤觀點(diǎn)，另一方面，也要進(jìn)一步加強(qiáng)與他們的溝通，通過提出司法建議、召開座談會、聯(lián)合舉辦講座等方式，達(dá)成法律理解的一致和案件處理的共識，使司法權(quán)與行政權(quán)和諧統(tǒng)一。

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，公民權(quán)利意識和法制觀念不斷提高，對房地產(chǎn)登記這種關(guān)系重大財(cái)產(chǎn)權(quán)屬的行政行為大都積極利用法律尋求權(quán)益保障，房地產(chǎn)登記行政案件呈快速上升的勢頭。但是，當(dāng)前我國有關(guān)房地產(chǎn)登記的一系列制度卻相對滯后，房地產(chǎn)登記行政審判工作難度很大。因此，我們應(yīng)認(rèn)真對待每一件房地產(chǎn)案件的審理工作，既要充分保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，也要公平界定登記機(jī)關(guān)的職責(zé)、義務(wù)，力爭法律效果和社會效果的高度統(tǒng)一。