近年來東海法院受理的城鎮(zhèn)經營性房屋租賃合同糾紛案件逐年呈上升趨勢，審理難度加大。2006以來該院共審結此類案件227件，案件每年以10%左右的幅度上升。該院及時調研，分析其特點、成因，并提出對策建議。

一、案件主要特點

（一）當事人多元化。有自然人、個體工商戶、國家機關、事業(yè)單位、社會團體及一些外地企業(yè)、老板等，形成不同類型當事人的動態(tài)組合。其中以自然人、個體工商戶為主。

（二）當事人利益訴求多樣性。多數糾紛不僅僅是單純拖欠租金，往往伴隨優(yōu)先購買權、侵權、擅自轉租等問題。

（三）群體性糾紛占有一定比例。比如黃川鎮(zhèn)供銷社就第二商場租賃問題與九個承租人發(fā)生群體性糾紛。

（四）審理難度增加。在實際租賃活動中，有的房屋租賃沒有書面合同；有的多次轉租，關系復雜；有的受利驅動將危房出租或將出租房屋擅自加高，引發(fā)安全事故等；有的承租人在經營狀況不佳時偷偷溜走，糾紛發(fā)生后人都找不到。

二、成因分析

（一）城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進程速度快。新樓盤不斷開發(fā)，買房和炒房的人增多，城鎮(zhèn)房屋大量閑置，將房屋作為經營性用房出租收取租金是盤活閑置房的理性選擇。另外，招商引資帶來的用地用房問題也凸顯出來，一些鄉(xiāng)政府由此卷入房屋等資產租賃糾紛。

（二）個體經濟活躍，第三產業(yè)快速崛起。水晶市場紅火，飯店賓館、商店商場、休閑娛樂場所遍地開花，經營性用房需求增多，相關租賃糾紛隨之增多。

（三）商業(yè)風險導致合同目的不能實現。承租人由于受經營理念、經營環(huán)境、商業(yè)圈層、政府規(guī)劃等諸多因素影響導致歇業(yè)、停業(yè)，承租人拒絕按照約定履行合同。

（四）當事人法律意識和誠信意識不高。不少當事人在合同履行中不及時辦理相關手續(xù)，有的在很短時間內“一房二租”，有的見對方經營有方，擅自要求增加停車費、租金等。

（五）合同不規(guī)范為日后糾紛埋下隱患。不少當事人在合同中對租金約定機械、模糊，租賃標的物范圍不清，租期過長等，這為日后糾紛埋下了隱患。

三、對策建議

（一）積極妥善處理糾紛。要考慮宏觀經濟形勢的變化、雙方交易基礎、交易習慣、案件的社會效果等因素，認真審查合同效力，謹慎認定無效合同，慎用情事變更等制度。同時注重調解，加大調解力度，適時邀請居（村）委會、房管部門、人民陪審員、商業(yè)協(xié)會負責人等參與調解，保證市場經濟的健康持續(xù)發(fā)展。

（二）準確適用房地產管理法律法規(guī)和司法解釋，尤其是省高院制定的《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題解釋的意見》。同時加強案例指導工作，就租賃合同糾紛中的相關問題公布指導性案例，為審判實踐提供參考性意見。

(三)加大宣傳力度，促進合法誠信租賃。法院可以聯合房管部門等單位對《合同法》、《物權法》等法律法規(guī)的普法宣傳，增加群眾訂立和履行合同的知識技巧，規(guī)范合同行為，提高法律意識和誠信意識。

（四）規(guī)范管理，加強相關行政部門的監(jiān)管引導。相關行政部門要加強檢查，將租賃市場納入有序的管理網絡中，引導當事人正確使用合同規(guī)范文本，避免不必要的糾紛。