我國物權法已經實施，但物權變動的登記效力與合同效力的相互關系始終是物權法中的一個重要問題。當事人之間的房屋買賣合同成立是否必然就發生物權的變動呢？

 

原告葉某與被告王某民間借貸糾紛一案，訴訟過程中甲法院依據原告的申請于2012年5月7日依法查封了在房屋管理部門登記在被告王某名下的別墅一套。2012年5月9日，案外人朱某在乙法院起訴了本案被告王某，隨后乙法院作出生效判決，判決案外人朱某與被告王某雙方于2006年5月20日簽訂的委托房屋買賣協議有效。該判決發生法律效力后，案外人朱某依據乙法院的生效判決請求甲法院解除對涉案房屋的查封。

 

對于該案件，有兩種意見：

 

第一種意見認為，盡管該涉案房屋在房屋管理部門登記的所有權人為本案被告王某，但案外人朱某因系外地人不方便辦理房屋貸款手續，才委托王某與開發商簽訂房屋買賣合同。且朱某與王某雙方為明確責任，于2006年5月20日簽訂《協議書》一份，約定朱某以王某的名義買房，實際產權人是朱某，且約定買房的所有支出均由朱某負責。朱某與王某之間應當是委托買賣關系，且乙法院已經通過判決確認了該委托買賣協議有效，那么朱某與王某就應該繼續履行合同，雖然雙方未辦理房屋產權過戶手續，但根據合同約定案外人朱某應當是該房屋的實際所有人，故而甲法院應當解除查封。

 

第二種意見認為，雖然乙法院通過判決確認朱某與王某簽訂的委托買賣協議有效，但合同有效并不能必然引起物權的變動。《中華人民共和國物權法》第九條規定："不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力，未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。"從該法條可看出，不動產物權的變動應以登記為準，當事人雖然訂立了合法有效的買賣房屋合同，但只有依法辦理了房屋所有權轉讓登記后，才發生房屋所有權變動的法律后果；不經登記，法律不認為發生了房屋所有權的變動。本案中因涉案房屋仍登記在王某名下，故該房屋的所有權人仍為王某，甲法院不應解除查封。

 

筆者贊同第二種意見，理由如下：首先，我們來區分合同效力和物權效力之間的差異。物權變動是指物權的設立、變更、轉讓和消滅。不動產物權變動的關鍵點是登記，即判斷不動產的歸屬是看登記。物權變動的原因行為是屬于債權法律關系的范疇，其成立、生效等問題均依債權法的規定處理，而登記只可能影響當事人物權變動的效果或者影響其權利對于第三人的效力。我國《物權法》第十五條規定："當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。"這就說明以發生物權變動為目的的基礎關系主要是合同。而合同是屬于債權法律關系的范疇，其成立以及生效應該根據合同法來判斷。合同只是當事人之間的一種合意，產生的是債權債務關系，并不必然與登記聯系在一起。也就是說，物權變動的合同與物權變動本身是兩個法律問題。登記并不是針對合同行為的，它是針對民事權利的變動而設定的，與物權的變動聯系在一起，是一種物權變動的公示方法。如果當事人之間僅就物權的變動達成合意，而沒有辦理登記手續，合同仍然有效。正如本案朱某與王某訂立了房屋買賣合同之后，合同就已經生效，但沒有辦理登記手續，房屋所有權就不能發生轉移。其次，我國《物權法》第十四條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓、消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記薄時發生效力。此條針對的是不動產物權變動的法律后果，這說明登記作為不動產物權變動的法定公示方法，它反映了不動產物權的排他性和正當性要求，是不動產物權的形式要件。沒有登記的不動產物權，是不完善的物權。同時根據《物權法》第十五條的規定，不動產物權的變動，必須以登記為必要條件，而不能認為合同生效就自然發生不動產物權的變動。登記是不動產物權變動生效的形式要件，并不是債權合同生效的形式要件。不動產物權變動登記的效力如何，不影響雙方當事人達成的不動產物權變動合同的效力。合同的生效能夠產生債權法上的效果，但不一定能發生物權法的效果。要發生不動產物權的變動，還必須進行不動產物權的變動登記。在司法實踐中，合同生效而不動產物權沒有變動的案例很多，此時權利人只享有請求交付的權利，而不能取得對不動產的支配權。最后，根據我國法律規定物權變動的要點有二：一是基于法律行為的物權變動須以債權行為的有效為前提；二是登記是不動產物權變動的生效要件。簡言之，有效的債權（合同）行為是物權變動的前提和原因，而登記是不動產物權變動的表現形式。具體到本案，朱某與王某簽訂的房屋買賣合同雖然經乙法院確認為有效的合同，但合同僅是轉移不動產物權的意思表示，而不動產登記則是轉移物權意思表示的形式，只有二者結合才完成了物權行為。綜上，合同效力與物權效力是兩個應當區分的概念。合同有效并不必然產生物權的變動。