一、物業服務合同中滯納金約定泛濫

 

我國城鎮居民住房制度改革后，商品房小區大量出現，隨之產生了小區物業管理這一新事物。由于物業公司屬于第三方主體，在物業服務相關規定比較滯后時，不斷出現各種物業糾紛，根據不完全統計，特別是欠交物業服務費的糾紛，本地大約占40%左右，大量案件進入司法領域。房地產開發商提供的前期物業服務合同或者業主委員會簽訂的物業服務合同，往往在合同中約定有逾期給付物業服務費需要承擔每天應交納管理費用的0.5%滯納金的條款。經常有類似"欠交20元物業費需交30元"的新聞報道?？梢哉f，滯納金約定處于一種泛濫狀態。物業公司起訴時不僅要求業主支付物業服務費，還要求給付滯納金，加大了案件處理的復雜程度，有必要對此加以研究。

 

二、物業服務合同中滯納金的屬性

 

滯納金是行政強制執行中執行罰的一種類型，是指行政強制執行機關對不履行交納義務的相對人從逾期之日起按應交款的一定數額比例，持續不斷地加收金錢，以迫使其履行義務。典型的如稅收征收管理法第三十二條"納稅人未按照規定期限繳納稅款的，扣繳義務人未按照規定期限解繳稅款的，稅務機關除責令限期繳納外，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。"在行政處罰法第五十一條表述為"到期不繳納罰款的，每日按罰款數額的百分之三加處罰款"。換言之滯納金作為一種行政強制行為，發生在雙方法律地位不平等、國家行使公共權力的過程中，個人和其他團體都無權設立。且滯納金及其數額必須由法律法規明文做出規定，其征收是由國家強制力保障。

 

事實上在一些公用事業領域，也經常會有"滯納金"的發生，如城市燃氣、供水、供電、有線電視等。滯納金在民事領域中的頻頻露面，是因為在計劃經濟體制下公用事業具有行政管理職能，按照公權力行使征收遲延履行義務一方的滯納金。改革開放以后，我國的公用事業不再具有行政管理的職能，行政管理者的角色轉變為合同的一方主體。然而僅少數單位依法修改了相關的規定，廢除了"滯納金"制度，大多數公用事業單位還是保留了"滯納金"制度，而物業公司基本照搬舊合同范本，這是當今滯納金泛濫的重要原因。

 

顯然物業服務合同是平等主體之間簽訂的合同，應當受民事法律調整，所以合同里的滯納金實際上是合同法規定的遲延履行違約金，事實上在各地出臺的物業服務合同范本已經取消滯納金字樣，代之以違約金。國家機關已經對公用事業中的"滯納金"逐步否定，如原建設部關于對自來水水費滯納金有關問題的復函中明確表示"城市供水企業在具體執行中，可按《中華人民共和國合同法》、《城市供水條例》的有關規定，通過與用戶協商，在供水合同中約定逾期付款的違約金標準；沒有約定的，按照最高人民法院的有關司法解釋，可參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期利息的標準計量逾期付款違約金。"

 

三、物業服務合同中滯納金的處理

 

如上文所述，既然物業服務合同的"滯納金"本質是"違約金"，所以如果在物業服務合同中雙方既有違約金條款又有滯納金條款，則應該認定滯納金條款則因不符合法律規定，確認為無效，直接適用違約金條款。

 

對違約金的計算標準，《合同法》第一百一十四條第一款規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法?！逗贤ā返谝话僖皇臈l第二款規定，約定的違約金低于所造成損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

 

至于物業費逾期付款違約金的標準問題，我國《合同法》確定的是由當事人約定的原則，但同時對違約金條款予以干涉，目的就是使違約金以賠償為主，兼具一定的懲罰性，所以標準問題的實質是考察約定違約金高或低。如何判斷高或低，則需要和損失進行比較。此處的損失應理解為財產的消極減少，就是應增加的沒有增加，根據最高人民法院關于逾期付款違約金應當按照何種標準計算問題的司法解釋，通常將其解釋為同期銀行貸款利率計算的推定資金利息損失。綜上，對于物業費逾期付款違約金的標準，合同中有約定的從其約定，如果出現"天價"違約金或者過低的違約金時，法院可以釋明后，由當事人決定是否通過法律手段請求調整。例如：業主某甲拖欠物業服務費1000元，超過約定交費期間1年，物業公司要求每日加收0.5%的滯納金為360*1000*0.005=1800元，而同期（以2012年為例）銀行貸款利率6.31%計算為62元，兩者相差數十倍，當然可以判斷為"過高"，根據合同法解釋二的規定，當事人約定的違約金不超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為不"過分高于造成的損失"，法院可以支持，即物業公司可以在此基礎上上浮30%，法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決，超過部分不予支持。

 

總之，拖欠物業服務費問題產生的原因很多，包括開發商遺留問題、物業服務質量問題、鄰里關系問題及業主自身的問題等，解決物業服務費拖欠問題僅依靠收取違約金的方式無法解決，而應從原因入手尋找正確合理的途徑，消除業主選擇拖欠物業服務費作為一種手段的環境，諸如加強房地產開發企業的誠信建設、加強業主委員會的自身建設，落實業主委員會的職責，物業服務企業努力提高服務質量才是治本之策。