承租店面失火,造成房屋嚴重受損。租賃合同未到期,承租人自行離開。房東一紙訴狀將承租人告上法庭,要求支付租金及財產損失。近日,隨著江蘇省海安市人民法院裁判文書的送達,這起房屋租賃合同糾紛案落下帷幕,法院判處雙方合同解除,由承租人趙某承擔違約責任及失火造成的財產損失。

2016年8月,被告因經營需要,租用錢某的房屋,雙方于當日簽訂了書面協議一份,約定租賃期限自2016年8月至2021年9月止,租金為每年5000元。

2018年,在趙某租賃期間,房屋發生火災,造成屋內窗戶、床、針織橫機、兒童汽車、門等燒毀。

2019年11月5日,趙某將案涉房屋的鑰匙交還房東錢某。

此后,趙某未與房東錢某解除租賃合同,自行搬離。錢某多次要求趙某予以修復并賠償被燒毀的物品,均未能達成一致意見。

在本案審理過程中,法院委托資產評估事務所對案涉房屋修復費用及被燒毀的物品價格進行評估。經估價,房屋一樓、二樓的修復費及毀損物品的評估價值為6320元。

海安市人民法院經審理后認為,承租人應當妥善保管租賃物,因保管不善造成租賃物毀損、滅失的,應當承擔賠償責任。本案中,被告趙某已將鑰匙交還房東,以自己行為表明不再繼續承租,原告主張解除合同符合法定解除條件。此外,被告趙某作為承租人,對案涉房屋占有、使用、收益,應當負擔妥善保管租賃房屋的義務,但在租賃期間發生火災,顯然未盡到善良管理人的注意義務,其應當承擔全部的賠償責任。遂依照《中華人民共和國民法典》的相關規定,判決雙方租賃合同于2019年11月5日解除,被告趙某承擔違約責任及相應財產損失。

【法官點評】

本案主要關涉合同法定解除情況下,違約方承擔違約責任問題。

《民法典》第563條第一款規定【合同法定解除】有下列情形之一的,當事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;(二)在履行期限屆滿前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;(三)當事人一方遲延履行主要債務,經催告后在合理期限內仍未履行;(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;(五)法律規定的其他情形。第578條又規定【預期違約責任】當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的,對方可以在履行期限屆滿前請求其承擔違約責任。

本案中,被告趙某已將鑰匙交還房東錢某,其以自己的行為表明不再對租賃進行使用、收益以及履行繳納租金的主要債務,已經達到合同法定解除之條件。趙某違反合同約定提前解約,應承擔預期違約責任。法院根據房屋燒毀情況、被告過錯程度、市場需求等因素,酌定被告趙某承擔交還鑰匙后為期5個月的租金以承擔違約責任。同時,被告趙某還應對房屋的損毀承擔全部賠償責任。故法院依法作出的前述判決,并無不當。

本案的發生提醒人們,合同履行應遵循誠實信用原則,租賃他人物品亦應負有妥善保管的義務,違約造成損失應承擔相應賠償責任。