本網鹽城訊：鹽城市亭湖區人民法院地處城市中心區，近年來，隨著國家宏觀經濟的調控和社會主義市場經濟體制的健全與發展。城市的功能定位更加明確，商品經濟更加繁榮。在繁華的建軍路、解放路、人民路及鹽馬路，商賈云集。伴之而來的房屋租賃合同糾紛亦大幅上升。2004年，我院受理房屋租賃糾紛101件，2005年受理117件，而2006年受理則達到131件，平均每年的遞增率不低于11%，針對上述情況，我院努力堅持司法為民的宗旨不動搖，以“公正與效率”的永恒主題為核心，認真審理房屋租賃糾紛案件，取得了較好的成績。最近，我院對房屋租賃糾紛案件的審理情況進行了認真的調研，現將有關情況報告如下：

一、房屋租賃糾紛案件的新特點

（一）訴訟主體呈現多元化趨勢

隨著商品經濟的發展，外來經濟組織及外來從業人員大量進入市區從事工業及商品服務業等經濟活動，而在繁華地段租賃房屋則成了他們的首選。房屋租賃的主體呈現多元化發展的趨勢。出租人及承租人不僅包括國家機關、事業單位、大型企業組織、民營企業法人、個體工商戶、自然人等，還包括一些外資企業及外地企業在鹽的分支機構。這些不同性質的法人及自然人之間的動態結合，構成了房屋租賃糾紛主體的多樣化，從而也給此類糾紛的審理增添了一定的難度。以2006年10?12月為例，我院在這期間共受理房屋租賃糾紛案件近30件，其中有近一半涉及到黨政機關及企事業單位，其中還有一些社團組織。如鹽城市進出口商品檢驗檢疫局訴鹽城九華投資管理有限公司房屋租賃糾紛案。還有一些社團組織如鹽城市清真寺管理委員會訴鮮某房屋租賃糾紛案，該案由于被告系少數民族人，且雙方情緒對立，矛盾復雜，極易引發民族矛盾，經過深入細致的調解，終于鈍化了該起糾紛。

（二）延付或拒付租金糾紛仍然占據房屋租賃糾紛的主導地位。

雖然《合同法》規定，承租人應當說按照約定的期限支付租金，但在審判實踐中，承租人由于受到經營理念，經營模式、經營環境等多種因素的制約，導致經營不善而被迫歇業或停業，無法按時如數交納租金，從而引發出租人訴請解除合同交付租金或直接訴請繼續履行合同、交付租金，此類案件仍然是當前房屋租賃糾紛案件的主要矛盾。但由于此類糾紛往往標的較大，給法院的調解言和工作帶來了一定的難度。2007年1月?9月份，我院受理租賃合同糾紛174件，其中延付或拒付租金糾紛為80件，占46.2%，其它類型的房屋租賃糾紛合計占53.8%。

（三）擅自轉租引發的賠償糾紛增加

《合同法》規定，未經出租人同意，承租人不得將租賃物轉租給第三人。承租人未經出租人同意，擅自將租賃物轉租給第三人的，出租人有權終止合同。但在審判實踐中，經常會出現未經出租人同意擅自轉租，乃至多次轉租的情形發生。有的承租人簽訂房屋租賃合同的目的，并非用于自身經營，而是因利益驅動之需，從中謀取租金差額，而有的承租人以外的第三人由于租房用于非法經營，導致承租人與出租人之間引發矛盾，從而引起糾紛。雖然依照合同約定，承租人未經出租人同意擅自轉租的，對第三人所造成的租賃物的損失應承擔責任，但擅自多次轉租后，極易造成對租賃物的損壞，但責任人卻難以確定，從而造成承租人無法追償的法律后果。

（四）未能維持房屋原狀，不正當使用房屋的糾紛時有發生。

房屋是不動產，是特定的標的物，房屋結構的變更直接影響到房屋的使用壽命，有的承租人不懂得建筑力學的原理，且未經出租人同意，因經營之需擅自對房屋進行裝潢，在裝潢過程中，重新打開通道或重新多開門戶或改變門戶方向。但上述行為極有可能造成房屋整體結構被破壞，從而侵犯出租人的合法權益。如位于鹽城中茵海華廣場某樓一樓的房屋在由出租人鹽城中茵置業有限公司出租給羅某等人經營“外婆燒”酒店過程中，由于羅某等人將中間間隔的通道全部貫通以增加營業空間，并且強行改變了燃氣管道的引進道口，從而對房屋的整體結構及原狀均給予了變更，為此中茵置業有限公司要求解除合同并支付租金、賠償損失。該案在法官的多次調解下，最終雙方調解結案，原告中茵置業有限公司適當補償被告裝璜損失，被告按規定支付原告租金并賠償原告由于改變房屋結構所造成的經濟損失。

（五）違約方訴請解除房屋租賃合同的糾紛亦有發生。

我國的《合同法》規定了合同的解除權人原則上系守約方，但在審判實踐中，違約方是否可以申請解除合同，主要取決于合同的履行客觀上有無可能。例如，我院審理的鹽城中茵置業有限公司訴蔣某租賃合同糾紛一案，被告蔣某承租原告的商鋪用于經營餐飲業，并對該商鋪進行了裝潢，但合同約定鹽城中茵置業有限公司作為出租人應為蔣某安裝好自動扶梯以便蔣某經營。在合同履行過程中，鹽城中茵置業公司由于其它原因，不能為承租人蔣某安裝好電梯，從而構成根本違約。依照合同約定，如果鹽城中茵置業有限公司不能安裝好電梯，則蔣某有權免交租金，從而形成中茵置業公司無法安裝電梯，也無法收取租金，蔣某因缺乏電梯而無法經營的兩難局面，不能實現合同雙營的原始目的。筆者認為，違約方如出現合同確實無法履行的局面是可以申請解除合同的，但必須要對守約方的相關損失予以妥善處理。

（六）因同業競爭行為或競爭不當而引發的房屋租賃糾紛系新類型的糾紛。

隨著商品經濟的發展，規?；洜I、集約化經營、群體化經營成為城市商品經濟發展的一大亮點。在我市的鹽城招商場、勸業場、中茵海華商貿城、亨達商業街等地均出現了上述的經營模式。商家或業主均向社會承諾該經營場所某一范圍內相鄰的一系列商鋪均為專項經營場所，不得經營其他類型的商品。而在實踐中，由于商鋪的位置差異、個體從業者的經營水平等多種原因，有的商鋪經營殘淡，從業者不得不重新經營其他項目或轉租給其他人從事其他類型的商品經營，如某商貿城一系列的商鋪均經營兒童用品，而在商鋪中間有一個商鋪卻被從業者用作燃料倉庫，整天車輛進出，噪聲擾人、煤塵污染，從而損害了該地段的經營環境、經營形象，業主要求改變現狀或解除合同的現象亦時有發生。還有一種情況就是開發商根本不能兌現承諾，招商不成功，從而使得該經營場所無法形成規模化、集約化、群體化經營模式，此時已入場經營的從業人員的經營也必將受到較大的影響，這些人員勢必要求業主兌現承諾，或者要求降低房租。同樣問題仍然出現在鹽城中茵置業有限公司的身上，該公司向社會承諾某樓三層統一經營服裝，并命名為服裝城，但最終入場經營服裝的人員不足三分之一，此時從業者紛紛要求降低房租或解除合同。我院受理上述類型的案件后，十分慎重，既要考慮到合同的嚴肅性，同時也要考慮到從業人員的利益，如果堅持要求解除合同一般應當予以準許。

二、審理房屋租賃糾紛案件存在的問題及對策

（一）對專業知識學習不夠，工作不夠細致。

房屋租賃糾紛經常涉及到建筑學原理中的一些專業知識，而法官不是這方面的專家，但在審理中，這些專業知識是必須要熟悉精通的，而我們如不掌握這方面的知識，就有可能在辦案中出現差錯。例如，我院在處理上海奔萊實業發展有限公司與王偉租賃合同糾紛一案中，由于出租方上海奔萊公司與承租方王偉所簽訂的租賃合同中對位于鹽城市解放北路90號一樓通透的大廳以何標準間隔為“一間”約定不明，僅約定從樓梯向北二間半（面積亦未約定），而承租人王偉則認為間隔每間的依據為框架柱（兩根框架柱間有一“次梁”），并以此為依據間隔了第一、三框架柱間180平方米的房屋，而原告則認為間隔每間的依據是兩根框架柱中間的“次梁”（專業術語）。承辦法官經過認真學習并走訪專業部門，同時結合該地段的租金水平，最終確認間隔面房的依據為“次梁”，并及時作出了判決。從而妥善解決了這起涉及到建筑業專業知識的案件。實踐中，涉及到歷史遺留下來的公管房、托管房的案件我們這方面的專業知識亦相對欠缺，必須要加以學習提高。

（二）城市房地產管理的法律法規不健全，物業管理不到位。

在審判實踐中，對歷史遺留下來的房屋權屬問題不明的租賃糾紛案件亦時有發生，如果出租人雖為使用人，但實際無使用權，卻與承租人簽訂了房屋租賃合同，這類合同在履行過程中，實際權屬人有可能提出異議，而城市房地產管理的法律法規相對滯后，對此類房屋的處理無明確的法規對照，故權屬確認問題相對較難，加之物業管理工作不到位，致使此類租賃糾紛在審理中極有可能出現“空白”現象，給審理工作帶來了一定的難度。

（三）相關的司法解釋遲遲不到位，給審判實踐帶來一定難度。

實踐中對租賃合同的效力的界定，合同履行過程中合同的解除權問題，轉租合同的效力認定，優先購買權及預租合同的確認等一系列問題，最高人民法院至今尚未出臺相關的司法解釋。而各地人民法院在審判實踐中對一些專業問題如裝潢損失的處理問題往往做法不一致。這勢必會直接影響到案件的審理結果。

三、對房屋租賃糾紛案件處理的幾點建議

（一） 關于租賃合同的效力問題

非所有人或非使用人出租他人房屋，與承租人訂立的租賃合同的效力問題，在審判實踐中房屋的所有權人會就效力問題提出異議，但在涉訴之前房屋權屬所有人追認合同效力的，應當認定合同系有效合同。與此相似，出租人未征得其他共有人同意，與承租人訂立的出租不可分割共有房屋的租賃合同，應當認定無效，但在起訴前經其他共有人追認的，應當認定合同有效。

（二） 關于租賃合同履行中對裝潢損失問題的處理

審判實踐中，對裝潢損失的處理時常陷入“肓點”，我院處理此類糾紛中基本能以責任原則為依據，也即分清房屋出租人與承租人的責任后再作出不同的處理，如果是因承租人的過錯導致租賃合同解除的，承租人要求出租人補償裝潢損失的，人民法院不予支持，但裝潢的價值較大，而且對出租人有可利用的價值的，出租人應在可利用的價值范圍內，對承租人的損失予以適當補償，但雙方均有過錯的，應分清雙方的責任對裝潢損失予以分擔。在這需要注意的是出租人有過錯的，對裝潢損失適用賠償原則，承租人有過錯的，應區分價值大小，適用適當補償原則，這種處理符合法律規定的公平合理和實事求是的原則。

（三） 對轉租合同效力問題的認定要慎重

實踐中有些租賃合同對承租人是否有轉租權未作明確約定，如有約定，則從約定，如無約定的，應區分不同情況予以處理。如出租人明知承租人轉租，但未提出異議的，視為同意承租人轉租，但承租人未經出租人同意，出租人也不知道承租人轉租的，不能一概認定無效，而應當征詢出租人是否追認轉租行為的效力，然后再予確認。

（四） 慎重對待“買賣不破租賃”原則

租賃房屋在租賃期間發生所有權變更的，房屋原所有權人的權利義務轉嫁給新的房屋受讓人，新的房屋所有權人是否要不分條件地一概履行原所有權與承租人簽訂的房屋租賃合同。這需要分清不同情況作出處理，如原所有權人作為出租人與承租人之間系利害關系人（比如系親戚關系），其訂立的合同的租金很少，與同類型的房租價相比明顯偏低。此時出租人轉讓房屋所有權后，如原租賃合同繼續履行，勢必影響到新的房屋所有權人的收益。此時新的房屋所有權人有權協議變更或撤銷原租賃合同。

（五） 妥善處理新類型房屋租賃糾紛案件。

如前所述的因同業競爭行為或競爭不當而引發的房屋租賃糾紛系新類型的租賃糾紛，對照合同法的規定，目前尚無法律的明確規定可以行使解除權，但如不行使解除權又將影響到當事人的益，此時在不違背法律規定的情形下，要妥善協調好雙方當事人的利益關系，慎重確定解除權的主體資格，在平衡好雙方當事人的利益的前提下作出有利于雙方當事人的協調結果或判決結果。