隨著商品經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，城市功能定位進(jìn)一步明確，營(yíng)業(yè)性房屋引發(fā)的租賃合同糾紛呈多發(fā)態(tài)勢(shì)，在一定程度上影響了商業(yè)活動(dòng)的有序開展。筆者對(duì)2004年以來(lái)某基層法院受理的349件營(yíng)業(yè)性房屋租賃合同糾紛案件進(jìn)行調(diào)查研究，分析特點(diǎn)、原因，并提出解決對(duì)策。

一、營(yíng)業(yè)性房屋租賃合同糾紛案件特點(diǎn)

1、數(shù)量不斷增多。2004年以來(lái)，該院受理的營(yíng)業(yè)性房屋租賃合同糾紛案件呈逐年上升趨勢(shì)，2004年受理101件，2005年受理117件，2006年受理131件，平均遞增率為14%。

2、主體范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。出租人及承租人不僅包括大型企業(yè)組織、民營(yíng)企業(yè)法人、個(gè)體工商戶、自然人，還包括國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及一些外資企業(yè)、外地企業(yè)在鹽的分支機(jī)構(gòu)等，形成不同性質(zhì)的法人及自然人之間的動(dòng)態(tài)組合。

3、案件發(fā)生的地域較為集中。一般頻發(fā)于市中心等繁華地段，也較常見于新開發(fā)的具有一定規(guī)模的商業(yè)地段，且對(duì)案件的處理往往具有代表性，極易引起群體性糾紛。

二、營(yíng)業(yè)性房屋租賃合同糾紛案件增多的原因

1、延付或拒付租金成為營(yíng)業(yè)性房屋租賃合同糾紛的主要原因。承租人由于受經(jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)環(huán)境等多種因素影響，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)不善而被迫歇業(yè)、停業(yè)，或因房屋存在權(quán)利瑕疵，影響承租人使用經(jīng)營(yíng)，承租人拒絕按照合同約定交納租金，成為引發(fā)此類糾紛的主要原因。今年以來(lái)，因延付或拒付租金引發(fā)的此類案件占租賃合同糾紛的46.2%。

2、擅自轉(zhuǎn)租引發(fā)的賠償糾紛增加。隨著城市化進(jìn)程展開，一些地段成為“黃金地鋪”，受利益驅(qū)動(dòng)，承租人往往未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租甚至多次轉(zhuǎn)租，從而引起糾紛。因未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租，并多次轉(zhuǎn)租，造成租賃物的損壞，由于責(zé)任人難以確定，而造成承租人無(wú)法追償?shù)姆珊蠊?/SPAN>

3、不正當(dāng)使用房屋引發(fā)糾紛時(shí)有發(fā)生。未經(jīng)出租人同意，承租人擅自對(duì)房屋進(jìn)行裝潢，影響到房屋的使用壽命，從而侵犯出租人的合法權(quán)益，引發(fā)租賃合同糾紛。

4、因未形成商家承諾的商品規(guī)模效應(yīng)或因同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)行為引發(fā)新型租賃合同糾紛。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，商品銷售越來(lái)越依賴于規(guī)?；?、集約化、群體化的經(jīng)營(yíng)模式，故商家在招商時(shí)會(huì)向社會(huì)公開承諾該經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的系列商鋪均為專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)，但在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中，由于商家招商不成功或其他因素影響，使規(guī)模效應(yīng)無(wú)法形成，對(duì)已入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的業(yè)主必然帶來(lái)影響，從而引發(fā)糾紛。同時(shí)也出現(xiàn)由商家承諾保證在其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所內(nèi)由承租人獨(dú)家經(jīng)營(yíng)，但未能兌現(xiàn)，從而引起同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，引發(fā)租賃合同糾紛。

三、對(duì)策建議

1、完善相關(guān)房地產(chǎn)管理法律法規(guī)和司法解釋。當(dāng)前，城市房地產(chǎn)管理方面的法律法規(guī)相對(duì)滯后，相關(guān)部門應(yīng)抓緊出臺(tái)房地產(chǎn)管理方面的司法解釋，對(duì)租賃合同效力的界定、合同解除權(quán)問(wèn)題、轉(zhuǎn)租合同的效力認(rèn)定、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)及預(yù)租合同的確認(rèn)等一系列問(wèn)題加以規(guī)定。

2、法院應(yīng)慎重認(rèn)定租賃合同效力。法院在審理房屋租賃合同糾紛案件時(shí)，既要考慮合同的嚴(yán)肅性，又要平衡好合同雙方簽訂者的利益，慎重確定解除權(quán)的主體資格，加大調(diào)解力度，保證市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的良好有序運(yùn)行。

3、加強(qiáng)普法宣傳。加強(qiáng)對(duì)《合同法》、《物權(quán)法》等相關(guān)法規(guī)的普法宣傳，在市區(qū)中心路段和新開發(fā)的商業(yè)街區(qū)發(fā)放法制宣傳冊(cè)，提醒市民謹(jǐn)慎投資，提高租賃合同雙方的自我保護(hù)能力，督促雙方盡可能將合同相關(guān)事項(xiàng)簽訂清楚，以分清雙方責(zé)任，保證交易安全。