基層人民法院面向農村，大多數案件的被執行人系農村中的自然人??農民，在無其他財產可供執行時，法院不得不考慮處分其在農村集體土地上建造的房屋。而按照我國的相關規定，農村集體所有的土地使用權只能通過征用、集體經濟組織內部成員之間協議調劑等方法流通，致使法院對農村房產進行執行處分時，受到土地使用權難以過戶轉讓的限制，相關的國土、房管部門又難以協助，處分難度極大或者說根本無法處理，債權人的債權不能得到實現。下面筆者將從農村房產的特性，執行農村房產案件遇到的問題及如何解決等方面入手，對農村集體土地房產案件進行分析，以發現問題，并提出解決問題的思路和對策。

一、農村集體土地房產的特性

農村集體土地房產一般是指農村集體經濟組織成員在農村集體土地上所建造的建筑物，是一種重要而普遍的財產形式。農村房屋除了具有物權的一般屬性外，還有它自身的特殊性。具體表現在以下四個方面：

（一）房屋所有人的特殊性。房屋所有人一般是該農村集體經濟組織的成員，其他人無法取得集體土地使用權，也就無法成為農村房屋的所有人。

（二）房屋的依賴性。農村房屋都依賴于集體土地而存在，失去土地，則成空中樓閣，不復存在。農村房屋與集體土地是緊緊聯系在一起的。

（三）房屋宅基地取得的無償性、限制性。農民建造住宅所需宅基地采取限額審批制度，要求一戶一宅，宅基地不得非法轉讓。同時，宅基地的取得一般為無償取得。

（四）房屋流通的限制性。農村房屋一般只能出讓給同一農村集體經濟組織內的農民，而且應是無房戶，否則便是擅自處分農村宅基地的使用權。

二、當前執行農村集體土地房產的一般做法

（一）、執行前調查核實。

1、在調查房地產檔案的基礎上，分別向國土資源部門、規劃部門、房地產管理部門發出征詢函，根據法院先期查明的有關情況，在函中載明需處分房地產的房產證號、土地使用證號、土地性質、土地用途、所有權人、使用權人等，如該房地產存在一定瑕疵的，則將證照不齊全、超面積、四址、用地、建房中的有關建章情況分別載明，然后要求三部門核實該房地產的權屬狀況、使用方式、用地性質、土地價款交納等事項，并要求特別注明房地產瑕疵情況。要求相關單位在收函后15日內出具證明并復函，逾期不答復的，視為同意法院處理意見[ ]。

2、征詢村級集體經濟組織意見。集體土地與國有土地的性質不同，其處分亦有其特殊性，農村房屋建筑在集體所有的土地上，而且土地證所載面積只包括滴水范圍，四周余地、出入行路都不登記在內。因此有必要與村級集體組織核實有關四至及出入行路的問題，并征得其對處分房地產的同意。

（二）處分的操作程序。

法院在執行中轉移地上建筑物、附著物的所有權的同時，應裁定該建筑物、附著物占用范圍內的土地使用權同時轉讓。轉移時，涉及集體土地使用權的，分以下幾種情形處理：（1）農村個人住宅涉及集體土地使用權的，可直接裁定予以處分，若權利受讓人是所買受房產所在地集體經濟組織成員的，過戶時可不變更土地性質，即仍為集體所有土地；若權利受讓人不是所買受房產所在地集體經濟組織成員，則所買受的房產所占集體土地變更為國有土地，所在集體經濟組織必須協助辦理變更手續，但應告知權利受讓人補辦國有土地使用權出讓手續，補交出讓金等有償使用費，費用由權利受讓人自理。（2）對涉及非農建設用地使用權（鄉、村企業等）的，在處分時如該房地產經過抵押登記的可直接予以處分，如未經抵押，權利受讓人為同一集體經濟組織成員的，可辦理集體土地使用權變更手續，權利受讓人雖不是所買房產所在地集體組織成員，但愿意在該宗土地所在地開辦企業，可作為該鎮（村）的企業，該鎮（村）同意的，權利受讓人也可辦理土地使用權變更手續。

（三）瑕疵房產的執行。

1、農村建房有的僅有建房審批手續，有的具有集體土地建設用地使用權證，但無房屋所有權證，有的具有房屋所有權證但無土地使用權，特別是有土地使用權證但無房屋所有權證的情況比較普遍。對此類情形，只要其建房手續合法，無違章現象，法院可在批準面積范圍內直接裁定予以處分。權利受讓人應向土管、房管部門辦理變更和登記手續。

2、超批準面積建房的，法院在處理前先函告土管、規劃等部門，由土管、規劃部門作出相應處理意見并復函。法院與土管、規劃部門取得一致意見后再行處理。對超出批準面積的部分能確權的先由相關部門確權，再按所確認產權予以處分或由相關部門作相應處罰，相關部門不處罰的，作為地上建筑物，評估其實際建筑價值，與批準部門一并處分，但不負責過戶。

3、無建房審批手續房地產的執行。無建房審批手續的建筑嚴格意義上講是違章建筑，對此類房地產的執行，先向土管部門發出司法建議書，要求土管部門作出處理意見，然后根據處理意見，作出相應的處分。

4、被執行人從他人處所購房屋兩證齊全但未辦理過戶手續的，法院在查清事實且原權利人確認已出賣給被執行人情況下，可直接裁定予以處分，由權利受讓人補辦過戶手續。若被執行人從他人處所購房屋兩證不齊全的，則按原產權人房屋的實際情況分別作相應的處理[ ]。

（四）產權過戶的操作。

1、產權證照無法收回的情況。法院在處分被執行人房地產時，往往會碰到產權證照遺失或被執行人外出避債根本無法收回產權證照的情況。對此，法院在協助執行（過戶）通知書中應予注明，由相關部門按法定程序注銷原產權證照或宣告其無效。

2、過戶手續的辦理問題。有些權利受讓人產權意識淡薄，認為有了法院的裁定書，反正房地產是自己得了，過戶與否無所謂。因此，常常出現幾年前的裁定要求過戶找法院的事情。針對這種情況，法院在裁定書中明確載明，權利受讓人應在收到房屋所有權轉讓裁定之日起30日內到土管、房管部門申請辦理變更土地、房屋登記。

三、執行農村房地產案件過程中存在的問題

（一）分離土地使用權與房屋所有權。在執行過程中，處分農村集體土地使用權房產時，只轉讓房屋所有權，不轉讓土地使用權。這一做法留有嚴重的后遺癥，即受讓人產權不完全，遇到房產再次轉讓或拆遷等情況時矛盾太多。

（二）處分農村集體土地使用權房產不符合法律規定。主要是關于土地所有權變更的問題。如在執行處分中經村集體經濟組織同意，拍賣被執行人所有的房產時，如該村集體經濟組織成員之外的人受讓該房產的，在辦理過戶手續時，房屋占地面積范圍內的土地所有權由該村農民集體所有改為國有，由受讓人向國土資源局繳納土地出讓金。這一做法變更了土地所有權。依《中華人民共和國土地管理法》第二條的規定：“國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用”，土地所有權改為國有，應經過征用程序。由此，法院執行處分中的上述做法，回避或者說是簡化了征用程序，不符合《中華人民共和國土地管理法》的規定。

（三）土地管理方面的法律、政策不完善。土地是有限和不可再生的資源，我國人口眾多，土地資源較少，土地管理具有特別的含義，因此土地管理具有很強的行政性，以及管理上的區域差別性。土地管理法規的不斷變化和調整，使法院執行與土管部門協助都感到了一種不確定性。現在土管部門對超面積建房的問題，到底是要采用何種辦法來處理，罰款、沒收作價、強制拆除等還在等政策的調整，而建筑物又不能單獨分割，又無法確權，在執行中難以處分。

（四）農村集體土地宅基地的特殊性導致很難執行。

1、按土地管理法的規定，農村村民只能擁有一處宅基地，房屋出賣、出租的，不得再申請宅基地。法院將農村自然人的房屋處分后，在某種程度上會造成被執行人居住無保障的問題，但是一幢建筑物往往又無法分割，且分割后的價值會大大降低。

2、農村集體土地屬村民集體所有，但是具體負責的只是幾個村里的干部，由于村干部的素質各有不同，其對農村集體土地的監管在客觀上也無法到位，有些村干部的權力過大，在某種程度上也會加大執行農村集體土地使用權的難度。

3、農村集體土地上房屋所涉四址及相鄰權關系也是一個難點。農村村民所建房屋，一般只持有集體地土建設用地使用證，該證雖表明了四址范圍，但在證照上只注明房屋占用范圍內的土地使用權，而農村房屋往往會牽涉到四周余地（包括農村中俗稱的“道地”）、相鄰關系和出入行路的問題。處理不當會造成有些房屋占用土地資源過多（主要是道地），會產生相鄰關系和出入行路的糾紛。

四、對策與建議

（一）明確規定農村房產交易合法化。

農村集體土地使用權房產難以執行的原因，歸根到底是集體土地使用權的流轉障礙。對于農村集體土地上所建私有房屋的買賣，我國的法律一直采用模糊回避的態度，國家并未明確規定，需經何部門批準和辦理何種手續，但國家對于宅基地的轉讓是有規定的。《中華人民共和國土地管理法》第二條、第十二條、第六十二條規定，“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。”“依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續。”“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”根據上述規定，農村住宅的買賣，因涉及土地使用權的轉讓，亦須經有關部門批準。一般來說，農村住宅的買賣應經房屋所在地集體經濟組織同意，因此，《中華人民共和國土地管理法》明確了農村住宅的買賣的合法性，但未說明實際操作程序及所涉集體土地使用權的變更問題。

實際上，有關法律、司法解釋已經突破農村集體土地使用權流轉的限制。最高人民法院、國土資源部、建設部《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第二十四條規定：“人民法院執行集體土地使用權時，經與國土資源管理部門取得一致意見后，可以裁定予以處理，但應當告知權利受讓人到國土資源管理部門辦理土地征用和國有土地使用權出讓手續，繳納土地使用權出讓金及有關稅費。……對處理農村房屋涉及集體土地的，人民法院應當與國土資源管理部門協商一致后再行處理。”由此可見，農村集體土地使用權是可以執行處分的。農村房產交易合法化的意義是：

首先，在農村，房產通常是農民財產的最重要組成部分，因此當其成為債務人時，往往最大的財產就是一幢房子，如不能處分，會造成大量的積案產生，也使債務人可以逃避執行。處分房地產可以使債權人的利益得到實現，司法權威得以維護。

其次，有利于人口的合理流動和農村的社會穩定。隨著社會經濟的發展，有越來越多的農村人口落戶城鎮，一方面，其在農村的住宅棄置空閑，另一方面有大量的城里人想擁有農村的住宅卻不可能。隨著城市化的不斷推進，農村集體土地統一規劃和征用拆遷比較多，而農民自行建造的住宅和村里集資建造的房屋，由于不能進行合法的交易，往往得不到應有的補償，如果能讓農村房屋交易合法化，農民的利益就能夠得到維護與保障，也有利于農村社會的穩定。

最后，有利于加強交易監管和防止土地收益的流失。農村部分建房和交易未納入監督管理體系，非法占用土地的現象屢有發生，有限的土地資源被大量的占用。農村的違法建筑及房產的地下交易比較普遍，一方面使鎮、村規劃難以落實，另一方面也造成集體經濟組織的無法管理和國家稅收的大量流失。

（二）建立完善農村房屋產權登記制度。

城市房屋可以依法進行登記，取得房屋產權證書，而農村房屋由于沒有統一的法律法規的規定，大都無法取得房屋產權證書。這一法律缺陷，也在很大程度上制約了法院的執行。因此，有必要建立完善農村房屋權登記制度。

1、農村房屋產權登記原則。

（1）房屋產權實行登記原則。公民、法人和其他社會取得房屋所有權或者房屋他項權后，必須賂房屋所在地的房屋登記機關進行登記，取得房屋產權證書。無論房屋權屬取得方式是原始取得還是繼受取得，都以房屋產權登記為要式法律行為，確認房屋權屬歸屬。

（2）房屋產權與土地使用權同時登記原則。房屋作為一種不動產，它依附于土地存在。房屋可以作為私有財產歸個人所有。我國土地實行國家所有和集體所有，個人不能取得土地所有權。因此在進行農村房屋產權登記時，必須將房屋產權與土地使用權同時登記，使房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致。

（3）公示原則。農村房屋登記機關在農村房屋登記工作中應堅持公示原則，將房屋登記依據、房屋登記條件、房屋登記程序、房屋登記內容進行公示，方便社會公眾知曉。將已登記的房屋產權情況進行整理歸檔，方便社會公眾查閱[ ]。

2、農村房屋產權登記內容。

房屋產權登記內容包括權利人的基本情況、房屋所有權內容、房屋的客觀現狀及土地使用權的情況，并附房屋及土地測繪圖。權利人為單個自然人的，記載單個自然人的基本情況。權利人為多個自然人的，同時記載多個自然人的基本情況。權利人為法人或者其他社會組織的，記載法人或者其他社會組織的名稱及其法定代表人。房屋所有的形式為共有的，應明確共有的范圍。特別是公共空間及設施的所有權和使用權要予以界定。房屋的客觀現狀包括房屋所使用土地的宗地界線、宗地面積、房屋的座落位置、房屋結構和房屋建筑面積等。

（三）修改現行法律，允許農村集體土地使用權流轉。

我國對待房屋所有權和土地使用權的一貫原則是，不經取得土地使用權，不得進行地上建筑，地上建筑所有權轉移時，連同所使用的土地使用權一并轉移；合法取得的房屋所有權和土地使用權，受國家法律保護。我國司法、規劃和房地產管理部門都是按照這一原則處理房地產權屬問題的。當然我國法律在確認“地隨房地”原則的同時，也確認了“房隨地走”的原則，總之一個原則是房地不可分離。雖然這一原則體現在城市房地產管理中，但農村住宅的轉讓同樣會涉及到房屋與土地是否一體的問題。按照這一原則，如法院處分集體土地上房產時，必須同時處分其土地使用權，否則會出現房、地分離的現象。退一步講，農村住宅可通過繼承取得，那么如繼承人系非房屋所在地集體經濟組織成員的，其取得了房屋所有權，相應的土地使用權又該作何處理，因此處分集體土地使用權的房產亦應符合這一原則，同時又便于管理。

要解決法院對農村集體土地使用權房產執行處分難的問題，其根本途徑是對現行土地管理法進行修改，解除對集體土地使用權流轉的限制，使農村集體土地使用權成為真正民法意義上的使用權，使土地發揮最大限度的物的效能，既可緩解法院執行難的壓力，又能促進社會主義市場經濟的發展。

 

 

注釋：

[1]論著：童兆洪編著：《民事執行調查與分析》，人民法院出版社2005版，第488頁。

[2]論著：童兆洪編著：《民事執行調查與分析》，人民法院出版社2005版，第489頁。

[3]論著：譚秋桂編著：《民事執行原理研究》，中國法制出版社2001版，第235頁。