本網南通訊：一在租賃期滿后未續簽合同的承租人，發現出租方未通知自己就將房屋出賣給他人，因而向法院起訴要求確認該買賣合同無效，同時確認其與出租方成立同于上述買賣條件的合同。法院會支持他的訴訟請求嗎？

2003年9月15日，薛某與海安某商貿公司簽訂租賃合同一份，約定：商貿公司將其所有的位于海安縣城某處底層由南向北第四間及二層全部房屋出租給薛某用于經營，期限自2003年6月16日至2004年6月15日，年租金為3萬元。租賃期間，薛某需要對承租房屋進行裝修，須征得商貿公司的同意，但不得改變房屋整體結構。租賃期滿后，其附屬在房屋上的裝潢，無償轉讓給商貿公司。合同期滿后，雙方未再續簽租賃合同，薛某繼續使用租賃房屋。

2005年12月6日，商貿公司在未通知薛某的情況下，與江蘇某連鎖公司簽訂買賣合同，約定：商貿公司將其所有的上述地點的所有房屋（包括薛某所承租的房屋）出售給連鎖公司，價款為300萬元。連鎖公司于2005年12月6日付款10萬元，余款于2005年12月16日前付清。房款付清后15日內，商貿公司向連鎖公司交付房屋。合同簽訂后，截止2006年1月10日，連鎖公司已經交清了房款。2006年8月2日，連鎖公司又與商貿公司協議解除了雙方于2005年12月6日簽訂的房屋買賣合同。

2006年9月1日，薛某一紙訴狀將商貿公司、連鎖公司告上了海安縣法院，認為兩被告出售訟爭房屋的行為，侵犯其優先購買權。請求判決確認兩被告簽訂的買賣合同無效，同時確認其與被告商貿公司成立同于兩被告買賣訟爭房屋條件的買賣合同。

對此，商貿公司辯稱：我公司與連鎖公司已解除了房屋買賣合同，現不準備出售訟爭房屋；連鎖公司則辯稱：我公司與商貿公司解除了合同，不再購買商貿公司的房屋。兩被告均請求法院判決駁回原告的訴訟請求。

海安縣法院審理后認為，依照相關法律規定，出租人出賣租賃房屋，應當提前在合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按照有關法律規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。薛某作為訟爭房屋的承租人，其主張優先權的前提有三，一是出租人商貿公司未在出售租賃房屋前合理期限內履行通知義務，二是商貿公司存在出售房屋的事實，三是承租人愿意以買賣合同買受人購買訟爭財產的同等條件購買該財產。根據查明的事實，商貿公司的確未在出售訟爭房屋前合理期限內對薛某履行通知義務，但商貿公司與連鎖公司已經協議解除買賣合同，雙方合意的買賣條件已經不存在，故薛某主張優先權亦已失去了存在的基礎，其主張宣告對當事人不具拘束力的合同無效并主張取得兩被告買賣合同的買受人的地位，法院難以支持。2006年9月13日，海安縣法院作出判決，駁回了原告的訴訟請求。

評析：本案涉及兩個法律概念。一是租賃期限默示更新。所謂租賃期限默示更新，我國合同法第236條規定，租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人對此未提出異議的，原租賃合同繼續有效。本案中，薛某在原租賃期限屆滿后仍在繼續使用該房屋，而并無證據表明商貿公司對此提出異議，因此雙方雖未續簽合同，但其行為表明雙方租賃關系仍在延續。默示更新后的租賃關系，在租賃及其他條件方面與原租賃合同相同，只有租賃期限變為不定期。二是優先購買權。我國合同法第230條規定，出租人出賣租賃房屋，應在出賣前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第118條規定，出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。

根據現行法律法規及司法解釋的規定，承租人對承租房屋的優先權是一種準物權性質的民事權利，具有物權效力的表象，應當依法保護。承租人享有優先購買權，只是優先締約的權利，而不是保證買到的權利。薛某將優先購買權主張是一種形成權，法律依據不足。所有權是一項絕對的權利，所有人出賣自己的所有物，法律應當尊重其締約自由的權利，不宜過多干涉。因此，承租人不能直接主張依據第三人購買租賃物的條件取得該租賃物或者以該條件主張承租人與所有人之間買賣合同成立，只能請求確認所有人與第三人簽訂的買賣合同無效。另外，優先購買權是法律賦予承租人的一項權利，承租人既可以行使，亦可以放棄，其行使該權利時，依照法律規定以所有人與第三人仍客觀存在買賣合同為前提，否則，其請求權喪失了基礎。因此，法院作出的上述判決無疑是正確的。