近幾年，隨著商品房投資規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，購房者與售房者之間的摩擦不斷增多，法院審理的商品房銷售合同糾紛案件呈居高不下之勢。江蘇省如皋法院院2004年受理商品房銷售合同糾紛案件45件，占該院民一庭年審理合同類案件總數(shù)的15.35%；2005年，受理商品房銷售合同糾紛案件43件，占該院民一庭年審理合同類案件總數(shù)的13.64%；2006年1-8月，受理商品房銷售34件，占該院民一庭年審理合同類案件總數(shù)的11.46%。

通過對前述案件進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)引發(fā)糾紛的原因主要在有：

1、房地產(chǎn)開發(fā)商違反約定，逾期交房。不少開發(fā)商盲目擴(kuò)張，同時進(jìn)行多個項目的開發(fā)，導(dǎo)致資金不足，無力按序時進(jìn)度完成工程。另外，政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控，控制土地出讓規(guī)模，加上鋼筋、水泥等建材價格上漲，使商品房價格一路飚升，漲幅較大，在此情況下，一些開發(fā)商故意違約，以期與原購房者解除合同，然后再以現(xiàn)行市價出售，牟取高額利潤。近幾年商品房預(yù)售合同糾紛案件一直在商品房銷售合同糾紛中唱主角，所占比例最低為76.74%，最高達(dá)85.29%。

    2、商品房產(chǎn)權(quán)證書未能及時辦理。在現(xiàn)實中，從事房產(chǎn)登記服務(wù)的要求、標(biāo)準(zhǔn)不一，隨意性較大，以致出現(xiàn)諸如同一小區(qū)同一棟商品樓的購房者在相同條件下，有的房產(chǎn)權(quán)證書能按預(yù)售合同約定的時間取得，有的卻遲遲不能取得等不正常現(xiàn)象。

3、房地產(chǎn)開發(fā)市場管理不規(guī)范。一些個體施工隊包工頭在審批手續(xù)不全的情況下，自行進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，并以自己的名義與購房戶簽訂商品房預(yù)售合同，然后通過種種關(guān)系掛靠在有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)公司。后購房戶因房價上漲等原因與房地產(chǎn)公司發(fā)生糾紛，因商品房預(yù)售合同的出售方主體資格不符，從保護(hù)購房戶利益的角度，這類案件只能多做協(xié)調(diào)工作，以調(diào)解結(jié)案。

4、房屋附屬設(shè)施實際狀況與合同約定不符。預(yù)售合同中大都約定，交房后一個月內(nèi)由購房者自己申請開通水、電、煤氣、電話等相關(guān)配套設(shè)施。但當(dāng)購房者到有關(guān)部門申請辦理時，被告知不能辦理，由此引發(fā)糾紛。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，其緣由之一是房地產(chǎn)開發(fā)公司與相關(guān)部門溝通不暢，協(xié)調(diào)不到位；緣由之二是政府對企業(yè)的支持力度不同：通過招商引資引進(jìn)的房地產(chǎn)公司，政府經(jīng)常出面協(xié)調(diào)解決相關(guān)問題，而本土企業(yè)卻較少受到這種關(guān)注。

5、小區(qū)建設(shè)不符合相關(guān)文件規(guī)定的要求。相關(guān)部門出臺的文件中對新建小區(qū)諸如綠化、環(huán)衛(wèi)、道路等方面有嚴(yán)格的驗收標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)商因未能達(dá)到這些標(biāo)準(zhǔn)，從而不能取得驗收合格證、入住證等，致使無法辦理產(chǎn)權(quán)證等，引起紛爭。

針對上述現(xiàn)象，如皋法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)采取如下措施，降低商品房銷售合同糾紛的發(fā)生率：

1、切實轉(zhuǎn)變政府部門工作作風(fēng)。消除少數(shù)工作人員的特權(quán)思想，樹立執(zhí)法為民的服務(wù)意識，踐行“權(quán)為民所用，利為民所謀”之理念，切實轉(zhuǎn)變作風(fēng)，為各類服務(wù)對象履行服務(wù)職能。

2、向相關(guān)主管部門提出司法建議。建議工商局、建設(shè)局、國土局、房產(chǎn)局等政府主管部門，從房地產(chǎn)公司的注冊、開發(fā)項目審批、經(jīng)營資金監(jiān)控、商品房出售率監(jiān)控等方面加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)市場的監(jiān)督和管理，幫助開發(fā)商降低市場風(fēng)險，維護(hù)購房者的合法利益。

3、規(guī)范小區(qū)管理手段。建議相關(guān)部門在出臺管理政策條規(guī)前，多進(jìn)行一些實地調(diào)研，并組織有社會各界人士參加的聽證會，防止制定出因加強(qiáng)小區(qū)管理而侵害購房戶合法利益的政策、文件。

4、建立房地產(chǎn)信息公開平臺。實行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上備案制，加強(qiáng)對商品房銷售信息的披露，使準(zhǔn)備購房的群眾能夠從互聯(lián)網(wǎng)上了解當(dāng)前的商品房價格、某樓盤的預(yù)售率、某套房是否已預(yù)售等信息，扭轉(zhuǎn)市場信息不對稱狀況，避免開發(fā)商故意制造房源緊張假象，誘使購房者倉促高價購房及一房二買等損害購房者利益之類事件的發(fā)生，使購房者明明白白地購房，進(jìn)行“陽光消費(fèi)”。

5、提高購房者的法律水平。一方面，相關(guān)職能部門定期在公共場所舉辦購房相關(guān)法律知識宣傳及咨詢服務(wù)活動，向群眾普及商品房買賣方面的法律知識，揭露常見的購房陷阱；另一方面，購房者應(yīng)自己加強(qiáng)法律知識和商品房買賣相關(guān)知識的學(xué)習(xí)，通過法律水平和專業(yè)水平的提高，增強(qiáng)自我保護(hù)意識。當(dāng)與房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)生糾紛而協(xié)調(diào)不成時，及時通過訴訟渠道進(jìn)行權(quán)利救濟(jì)。