近年來，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，蘇州房產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走低，執(zhí)行案件中房屋拍賣也受到嚴(yán)重影響。從2008年至2009年8月，蘇州市金閶區(qū)法院受理的40多起涉及房屋拍賣的執(zhí)行案件中，在房屋拍賣過程中大部分出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，導(dǎo)致被執(zhí)行人房產(chǎn)難以實(shí)現(xiàn)最大價(jià)值，對(duì)執(zhí)行工作造成了很大沖擊，金閶法院對(duì)這一現(xiàn)象進(jìn)行專門調(diào)研并提出相應(yīng)對(duì)策。

一、原因分析

1、買受群體能力下降。貸款買房，是目前群眾購(gòu)房的主要資金來源。法院拍賣的房產(chǎn)雖然不能直接采用貸款購(gòu)房的形式，但是一些對(duì)房屋有實(shí)際需要的人，以往可以通過先向親友借款購(gòu)房，再將房產(chǎn)抵押換取資金還債的方式，參與到拍賣市場(chǎng)。然而從央行多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，并采用多種措施提高了房貸門檻后，買房人從拍賣市場(chǎng)購(gòu)得房屋后，難以獲得貸款或者獲得及時(shí)、足額的貸款，容易產(chǎn)生資金風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致買受群體整體對(duì)拍賣房產(chǎn)喪失興趣。

2、拍賣機(jī)構(gòu)招商不力。在宏觀政策調(diào)整前，拍賣市場(chǎng)景象繁榮，拍賣房屋受到房產(chǎn)中介的追捧，因此拍賣機(jī)構(gòu)只要坐等買家就可以順利完成拍賣。宏觀政策調(diào)整后，房產(chǎn)中介市場(chǎng)受到?jīng)_擊，中介手中自身持有大量房源無法拋出，因此對(duì)拍賣市場(chǎng)的房屋關(guān)注度降低。但一些拍賣機(jī)構(gòu)的思想觀念未能及時(shí)轉(zhuǎn)變，不能采用有效地招商手段，仍采用一個(gè)媒體一塊“豆腐干”的老套路發(fā)布拍賣公告，致使拍賣信息幾乎無人知曉，真正需要買房的人不能參與到拍賣中來，拍賣市場(chǎng)陷入蕭條。

3、評(píng)估機(jī)構(gòu)虛高估價(jià)。評(píng)估機(jī)構(gòu)收費(fèi)與評(píng)估價(jià)直接掛鉤，評(píng)估價(jià)越高，評(píng)估機(jī)構(gòu)的收費(fèi)也就越高，因此一些缺乏職業(yè)道德的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋的估價(jià)遠(yuǎn)高于房屋的市場(chǎng)行情（30%甚至以上），而根據(jù)規(guī)定，法院確定的拍賣底價(jià)不得低于評(píng)估價(jià)的80%，上述情形導(dǎo)致拍賣房屋在價(jià)格上缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，加上拍賣房屋無法申請(qǐng)房貸等原因，難以引起買房人對(duì)拍賣房屋的興趣。

4、中介機(jī)構(gòu)串通壓價(jià)。隨著普通買房者對(duì)拍賣市場(chǎng)的日益疏遠(yuǎn)，拍賣市場(chǎng)逐漸被小部分中介機(jī)構(gòu)所把持，這些房產(chǎn)中介相互串通，采用一次甚至兩次不投標(biāo)的方式，不斷壓低拍賣底價(jià)，損害房屋所有權(quán)人的利益。更為嚴(yán)重的是，一些拍賣機(jī)構(gòu)與房產(chǎn)中介或者關(guān)系戶達(dá)成私下協(xié)議，將拍賣公告發(fā)布在老百姓平常很少看或者無法看到的媒體上，而只將拍賣信息透露給上述關(guān)系人，再人為制造流拍結(jié)果，壓低拍賣底價(jià)，從中抽成的現(xiàn)象也屢見不鮮。

二、對(duì)策建議

1、完善貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)。歸根到底，拍賣市場(chǎng)拍出的房屋也屬于二手房的范疇，買受者理應(yīng)享受房貸支持。應(yīng)當(dāng)建立一批有資質(zhì)，有能力為拍賣房屋提供貸款服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)，將更多確實(shí)有實(shí)際需要只是目前缺乏購(gòu)買能力的買家吸引到拍賣市場(chǎng)。

2、加大拍賣招商力度。拍賣機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)拋棄“老大”觀念，積極拓寬拍賣公告的發(fā)布渠道。選擇受眾人數(shù)更多、層次更廣泛的平面媒體發(fā)布公告，突出公告在媒體上的發(fā)布位置，在互聯(lián)網(wǎng)、交易市場(chǎng)、拍賣房屋所在小區(qū)等場(chǎng)所多方位發(fā)布拍賣信息。

3、嚴(yán)格甄選評(píng)估機(jī)構(gòu)。法院應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格甄選評(píng)估機(jī)構(gòu)，盡量不要將評(píng)估業(yè)務(wù)委托給一些缺乏職業(yè)道德，業(yè)內(nèi)口碑較差的評(píng)估機(jī)構(gòu)，督促這些機(jī)構(gòu)對(duì)自己的行為進(jìn)行改正，通過市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰規(guī)律淘汰那些有違公平、公正原則的評(píng)估機(jī)構(gòu)。

4、靈活運(yùn)用變現(xiàn)措施。法院對(duì)被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)的處理除了拍賣手段之外，還有變賣等措施。盡管法院目前遵循的是“拍賣優(yōu)先”原則，但是針對(duì)一些機(jī)構(gòu)相互串通壓低拍賣底價(jià)的情況，特別是在二次拍賣均告流拍后如再行拍賣，拍賣底價(jià)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于拍賣房屋市場(chǎng)行情的情況下，法院應(yīng)當(dāng)靈活運(yùn)用變賣等變現(xiàn)措施，最大限度地實(shí)現(xiàn)被執(zhí)行人房產(chǎn)的價(jià)值。

5、強(qiáng)化職能部門監(jiān)管。無論是拍賣機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)，還是房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，都有相應(yīng)的監(jiān)管部門和相關(guān)的監(jiān)管法律、法規(guī)。監(jiān)管部門的缺位，也是目前拍賣市場(chǎng)混亂眾多原因背后的一個(gè)制度因素，相關(guān)職能部門應(yīng)加強(qiáng)政策調(diào)整后的應(yīng)變措施，對(duì)屢屢出現(xiàn)的流拍現(xiàn)象加以重視，揮重拳還拍賣市場(chǎng)以公開、公平、公正。