近年來，鎮江經濟開發區法院受理的商鋪轉租民事糾紛呈上升趨勢，引發兩方甚至多方當事人的矛盾，成為社會不和諧因素，應當引起重視。

一、存在的問題

隨著城市化建設的不斷推進和國家鼓勵創業的政策不斷出臺，促進沿街商鋪的增值。沿街商鋪的稀缺性和營利的不確定性，造成了商鋪的頻繁轉租，由此引起租賃糾紛頻繁發生，并引發訴訟。此類糾紛呈現以下特點：

一是轉租雙方行為隨意性大。準備租房開店的，大多僅關心店面的地理位置和租金，只要覺得具備開店條件就行，忽視了對出租方是否擁有財產處分權的審查。協議簽訂后或在經營時，經常發生真正的房東不同意店面轉租的尷尬局面。有時店面經過幾手轉租，引發兩方或多方矛盾。

二是轉租雙方信息不對稱。有些店面因地理位置優越而生意興隆，成為爭奪的熱點。出租方利用他人開店心切的心理，隱瞞對經營不利信息，轉手租賃。承租方接手后才得知店面附近要規劃調整或拆遷改造，發生因接到燙手山芋而產生糾紛。

三是轉租協議陷阱多。承租方將設備包括在內打包租賃，看似省去一筆機器設備添置費，但實際使用中常常存在機器設備過于老化、有故障或維護費用高等問題。承租方需要額外支付修繕費，耽誤經營時間，由此引發糾紛。

四是轉租協議約定不明。協議雙方簽訂的轉讓合同只約定“轉讓費”，發生矛盾后，承租方常認為“轉讓費”就是租金，并提出“轉讓費”明顯高于房東最初確定的租金，認為顯失公平，要求撤銷協議。

二、問題成因

商鋪轉租過程中存在的問題，主要是部分出租方缺乏誠信，承租方未能開展市場調查，缺乏法律意識、風險意識所致。

一是當事人法律意識淡薄。有些承租方缺乏應有的法律知識和意識，訂立協議時，未注意審查產權證，未能搞清出租方否擁有出租權。出現糾紛時，才知道出租人無權出租，大呼上當。

二是少數出租人缺乏誠信。少數出租人隱滿可能影響經營活動的重要信息，常以身體不適、搬家、轉行等不真實借口，誘使別人簽訂合同達到轉嫁風險的目的。

三是承租人缺乏風險意識。 少數承租人從報刊廣告、店堂海報中得知的租賃信息后，由于創業心切，又缺乏風險意識，不認真調查摸底、弄清情況就冒然接手。簽訂協議后才知道上當，有的為轉嫁風險再次轉租。

四是協議約定不明引發糾紛。在實踐中，店面轉租費要遠遠高于正常的租金。同時，雙方簽訂租賃協議大多數內容簡單，約定不明，租賃后期雙方往往因理解差異而產生糾紛。

三、解決問題對策

對商鋪轉租案件，法院應當以維護正當交易，嚴守公平、公正，維護社會和諧穩定作為案件處理的出發點，在案件處理中，注重進行法制和誠信教育，可到商鋪集中的地方進行巡回審判，從而擴大教育的效果，減少此類糾紛的產生。

一是加強有關法律教育。《合同法》第224條規定，承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。對于準備開店的承租人，首先應該了解誰是所有權人。如系房屋轉租，應當在征得所有權人書面同意的情況下再簽訂轉租合同，否則所有權人可以隨時要求解除合同，即使可以獲得賠償，也打亂了承租人開店計劃，影響實際經營。

二是慎重簽訂轉租合同。轉租合同簽訂前，要搞清原協議關于租期、租金的約定。可以轉租的，應當就租期、租金及相關條件等，請所有權人予以確認。實踐中，原租約到期后，權利人可能會提高租金或不再出租，否則可能給承租人帶來損失。

三是強化經營風險意識。承租人應當事先就經營基礎進行市場調研，考察經營地段，詳細了解轉租原因、租金等市場信息。并對承租后，經營和營利情況，以及出現虧損的承受能力等進行評估分析。

四是費用約定應當合法。轉租費用一般包含了轉租人在店面租賃經營期間的裝修投入，以及預期經營收入損失補償。轉租人和承租人在理解法律規定的情況下，應就店面的轉租費用等進行公平、合理的協商，且應意思表示真實，而不能含糊地將個體工商戶營業執照和稅務登記證等相關費用一并納入，否則就違反了我國現行法律和行政法規的強制性規定，導致該部分約定無效。