隨著我國經濟的不斷發展，城市化進程日益加快，家庭汽車逐年普及且日漸成為城市居民出行的代步工具。車位、車庫作為代步工具的主要存放地點，其所具有的使用價值和商業價值也日益顯現，從而引起的關于車位、車庫所有權的爭論也越來越多。因此，盡快從法律層面明確規定車位、車庫的歸屬，是處理實際操作中分歧的現實需要，也是解決問題的根本途徑。2007年，我國正式頒布了《物權法》，其中第74條就車位、車庫的歸屬問題首次作出了界定。

 一、關于“建筑區劃內，規規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”的理解

車位、車庫是為服務于整個小區業主居住的便利而建造的，其本質是小區整體環境的一部分，故其利用應當服從于業主購買專有部分的需要；同時，車位、車庫問題亦屬于業主成員權范疇內容，其使用和轉讓應當服從于整個小區建筑物的使用和全體業主的利益。法律規定了開發商必須保障一定數量的停車設施，是為了防止開發商將區分所有建筑物的停車設施納入自己所有權范圍內單獨開發；要求開發商將停車設施首先提供給業主使用，是為了保證所有業主能夠完全行使小區成員權。將“建筑區劃內，規規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”作為本法條之首，其重要意義在于體現立法者以保護業主權益優先的立法價值取向。

 二、關于車庫的歸屬問題

“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。其分析的重點在于"車庫所涉及的土地"和"當事人的確定"。”

 所謂車庫是指隸屬于整個小區,具有獨立的空間,用以存放車輛為目的的附屬建筑物,其歸屬應當僅僅限于建筑物區分所有制度中的車庫,而不包括那種不屬于整個小區的地下停車場,地面有償收費停車位。嚴格說來,車庫可以分為地上車庫和地下車庫兩種。對于地上車庫,筆者認為，可能是開發商獨立興建的建筑物,也可能是業主共有土地之上建造的,其歸屬在法律上即可能被確定為開發商或者業主共有。對于開發商獨立興建的建筑物,其車庫的所有權應當屬于開發商，根據《物權法》第74條第二款的規定,當事人應當是開發商和各個業主兩者,其可以通過出售、附贈或者出租等方式約定其歸屬。約定歸屬是私法自治原則的體現，有利于開發商和業主通過平等協商來實現自身的意志和利益。而對于在業主共有土地之上建造的車庫,其所有權筆者認為應當歸所有業主共同擁有。《物權法》第74條規定中的"當事人"也可廣義理解為各個業主,業主之間或是所有業主與其他當事人之間可以通過出售、附贈或者出租等方式約定其歸屬。

 對于地下車庫,因其不是作為所有建筑物的附屬設施興建的,因此它既不能說是在開發商的土地上建造的,也不能說完全是就業主共有土地使用權上興建的。我國的《物權法》并沒有對地下車庫的歸屬單獨說明，而是采用與地上車庫相同的約定歸屬的原則，顯然是認為僅僅以土地使用權的歸屬標準來區別車庫的所有權并不能處理如今紛繁復雜的現實情況。地下空間利用權雖然是包含在土地的使用權中，但其并非能夠隨其專用部分的購買而當然取得，地下空間的使用權的歸屬應當根據規劃來確定。換言之，地上建筑物與土地使用權不能分割使用的原則，并不使用地下建筑物與土地的使用權的關系。且車庫作為可以獨立使用的對象，更是不應屬于小區的公共設施。因此以約定的方式來確定地下車庫的所有權較為合理。

 但較一再修訂的《物權法（草案）》，新頒布的《物權法》有一明顯改動之處就是其并沒有明確規定在當事人之間沒有約定或者是約定不明確時該如何認定其所有權,摒棄了《物權法（草案）》中原有的業主所有說。在此情況下，如若立法機關和司法機關不能及時予以作出相應的解釋，必將引起實踐中的不一致。

三、關于車位的歸屬問題

“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或是其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”

 關于車位歸屬的規定可以說是《物權法》修訂的一大亮點。原先的《物權法（草案）》中并沒有規定車位的歸屬問題，因此，許多人想當然的認為應當適用關于車庫的規定，其實是不準確的。所謂車位是指區別于車庫,在小區路邊、空地等地點用于停放車輛的設置。我國《物權法》對于車位最終采用約定歸屬與法定歸屬相結合的形式來決定其性質。

 對于一般的車位而言，車位具有獨立使用價值，是開發商計入建筑成本，并利用預售房款來墊付建設的。車位的所有權與建筑物的所有權具有較大的獨立性，建筑物的所有權的轉移并不具有涉及車位的效力。但小區的停車位主要是為了小區的業主的停車的方便所建造的。如果小區的車位離開了建筑物而存在必將降低其效用。因此單純的將車位歸屬于開發商或是業主都是不合適的。約定歸屬說是協調兼顧業主和開發商兩者的利益為出發點的選擇。

 而對于占用業主共有的道路或是其他場地用于停放汽車的車位，法律明確規定了業主所有權。也就是說，業主共有道路或者其他場地上修建的停車位的歸屬應當隨著土地使用權的移轉而確定為業主共有。商品房預售合同、商品房銷售合同不得以約定排除此類法定車庫，或者說不得約定此類法定車庫歸屬于開發商或物業管理公司；即使有此約定，也不發生法律效力。明確法定歸屬是為了防止開發商可能以格式條款的形式來侵害業主合法利益的保護措施。

綜上所述，《物權法》的頒布，從一定程度上解決了因立法滯后所導致關于車位、車庫歸屬爭議的問題。但也正是由于其剛剛頒布，該條文仍缺乏可操作性，立法機關、司法機關應盡快司法實務中總結經驗、教訓，以實現權屬清晰、物盡其用，充分保障當事人根本利益的實現。